25.06.2025 • 5 min. tempo de leitura
Conteúdo deste artigo
INTERVIEW MIT DOMONKOS GYÖRGY, LIZENZPARTNER BEI VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.
Budapest ist nicht nur die Hauptstadt Ungarns, sondern auch das wirtschaftliche, gesellschaftliche und kulturelle Herz des Landes. Sie gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe und beheimatet eine Reihe spektakulärer Sehenswürdigkeiten und architektonischer Highlights – darunter die Budaer Zitadelle, der königliche Palast samt 800 Jahre altem Burgviertel, das Parlamentsgebäude am Pester Ufer oder die Basilika in der Innenstadt. Die zahlreichen Heil- und Strandbäder sowie die ausgeprägte Kaffeehauskultur sind nur ein paar Aspekte, die zur hohen Lebensqualität der „Perle der Donau“ beitragen. Die Masterlizenzpartner bei VON POLL REAL ESTATE Budapest, Domonkos György und Dr. Kató Zoltán, wissen um die Besonderheiten der Stadt und sind die richtigen Ansprechpartner, wenn es um den Immobilienerwerb in Ungarn – insbesondere Budapest – geht. Domonkos György gibt einen Einblick in die aktuelle Marktsituation und zeigt, was gerade internationale Kaufinteressenten beachten sollten.
Herr György, fassen Sie die Lage kurz zusammen: Wie sieht es aktuell auf dem Budapester Immobilienmarkt aus?
DOMONKOS GYÖRGY
Nachdem der Budapester Immobilienmarkt 2023 aufgrund der hohen Inflation, gestiegener Hypothekenzinsen und einer folglich gesunkenen Kaufkraft ins Stocken geraten war, erlebte er 2024 einen deutlichen Aufschwung. Nach Preisrückgängen im Jahr 2022 gab es jetzt wieder Preissteigerungen im zweistelligen Bereich – so zogen beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in Budapest um 14,3 Prozent an. Auch die Transaktionszahlen entwickelten sich wieder nach oben, da viele der zuvor aufgeschobenen Käufe 2024 aufgrund der verbesserten Zinskonditionen realisiert wurden. Seitdem werden gefragte Objekte in gutem Zustand innerhalb von zwei bis drei Monaten vermittelt, exklusive Objekte in erstklassigen Lagen sogar oft innerhalb weniger Wochen. Vor allem Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind dabei sowohl bei einheimischen als auch internationalen Investoren beliebt, da sie sich langfristig zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis vermieten lassen. Budapest ist im Vergleich zu anderen mittel- und osteuropäischen Hauptstädten immer noch unterbewertet – dieser Preisunterschied wird sich langfristig verringern. Für Budapest ergibt sich also ein beachtliches Wertsteigerungspotenzial.
Welche Trends und Prognosen sehen Sie für die kommenden Jahre?
DOMONKOS GYÖRGY
In diesem Jahr wird ein erheblicher Teil der staatlichen Unterstützung und eingesparten Mittel in die Renovierung und Sanierung von Bestandsimmobilien investiert. Das wird in den kommenden Jahren also eine große Rolle spielen. Wie in vielen anderen Metropolen gibt es auch in Budapest einen Mangel an verfügbarem Wohnraum. Daher ist es kein Zufall, dass die Bauträger mit zunehmender Dynamik neue Projekte – insbesondere im Wohnungssegment – auf den Weg bringen. Tatsächlich haben sich die erteilten Baugenehmigungen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr verdreifacht. Wir werden also mittel- bis langfristig ein deutliches Wachstum in diesem Segment sehen. Dabei sind nicht nur kleinere Wohnprojekte zu nennen, sondern zum Teil ganze Stadtquartiere, wie Marina City im 13. Bezirk an der Donau. Aber auch in mehreren Stadtteilen des 14. Bezirks in Zugló wird kräftig investiert.
Wo finden sich die beliebtesten und dabei wertstabilsten Regionen in Budapest?
DOMONKOS GYÖRGY
Grundsätzlich gibt es mehrere Bezirke und Stadtteile, die vor allem bei Investoren sehr beliebt sind. Am begehrtesten ist der 13. Bezirk – nördlich des Stadtzentrums auf der Pest-Seite gelegen – in dem derzeit ein großes Angebot an neuen Wohnungen entsteht. Aber auch auf der Buda-Seite im Südwesten der Stadt ist der 11. Bezirk äußerst gefragt. Darüber hinaus steht die Budapester Innenstadt traditionell sehr hoch im Kurs. Im zentralen 5. Bezirk gibt es eine große Auswahl an exklusiven Premium-Wohnungen. Zu den Lagen mit einer hervorragenden Wohnqualität zählen auch die benachbarten Bezirke 6, 7, 8 und 9, die allerdings noch etwas moderatere Preise bieten als der 5. Bezirk. Die Preise für Wohnungen mit Blick auf die Donau sind hier außen vor – diese gehören zu den besten Lagen der Stadt und liegen weitaus höher im Preis. Am teuersten ist es in den Bezirken 2 und 12 im Westen von Budapest. Interessenten finden hier zahlreiche Grünflächen, eine ruhige Wohnumgebung sowie großzügige Einfamilienhäuser und Villen.
Wie hoch ist der Anteil internationaler Käufer in Ungarn beziehungsweise Budapest? Und woher stammen die Interessenten?
DOMONKOS GYÖRGY
Landesweit liegt der Anteil internationaler Käufer bei lediglich zwei bis drei Prozent. In Budapest liegt er hingegen mit rund zwölf Prozent deutlich höher. Dabei sind chinesische Käufer am aktivsten auf dem Budapester Immobilienmarkt – insbesondere in den zentrumsnahen Bezirken 7, 8 und 13, wo sie bereits eine starke Community-Anbindung finden. Nach dem Brexit hat zudem die Zahl britischer Käufer stark zugenommen. Sie bilden nach den Chinesen aktuell die größte Käuferschaft in Budapest. Des Weiteren gibt es viele Käufer aus Vietnam, aber auch der Anteil russischer und ukrainischer Käufer ist gestiegen. Deutsche Kaufinteressenten bilden zwar landesweit die größte Gruppe internationaler Käufer, in der Hauptstadt selbst ist der Anteil jedoch geringer. Grund dafür ist, dass deutsche Kunden eher ländlichere Gebiete wie den Balaton und andere Regionen in Transdanubien bevorzugen.
Wie schwierig ist es für internationale Käufer, eine Hypothek oder Finanzierung zu erhalten?
DOMONKOS GYÖRGY
Für internationale Kunden ist es relativ einfach, einen Kredit zu bekommen – insbesondere, wenn sie eine Aufenthaltsgenehmigung in Ungarn haben. Die meisten ungarischen Banken bieten Hypothekenkredite für internationale Käufer – vor allem aus der Europäischen Union. Allerdings ist die Kreditvergabe an mehrere Bedingungen geknüpft: So ist ein Einkommen in Ungarn nachzuweisen oder eine langfristige Beschäftigung in Ungarn von Vorteil. In manchen Fällen wird zudem eine ungarische Adresse, Steuernummer sowie ein ungarisches Bankkonto verlangt. Im Allgemeinen sind mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital erforderlich. Einige Banken akzeptieren auch ausländisches Einkommen, welches jedoch durch Arbeitgeberbescheinigungen, Kontoauszüge und Steuererklärungen nachgewiesen werden muss.
Inwiefern unterscheidet sich der Kaufprozess für internationale Käufer von dem für einheimische Käufer? Gibt es rechtliche Hürden?
DOMONKOS GYÖRGY
Grundsätzlich gestaltet sich der Immobilienerwerb in Ungarn für einheimische und internationale Käufer ähnlich. Dennoch gibt es ein paar Aspekte, die internationale Interessenten beachten sollten. EU-Bürger können unter denselben Bedingungen wie ungarische Staatsbürger Wohneigentum erwerben – also ohne zusätzliche Genehmigung. Nicht-EU-Bürger hingegen müssen bei der zuständigen Regierungsstelle eine Sondergenehmigung für den Kauf und eine ungarische Steuernummer bei der Nationalen Steuer- und Zollverwaltung beantragen. Hier kann das Genehmigungsverfahren die Bearbeitungszeit verlängern. Außerdem ist auf eine rechtliche Vertretung, Steuervorschriften und mögliche Visabestimmungen zu achten.
Gibt es kulturelle Besonderheiten auf dem ungarischen Immobilienmarkt, die internationale Interessenten beachten sollten?
DOMONKOS GYÖRGY
Tatsächlich spielt das ‚Feilschen‘ eine wichtige Rolle auf dem ungarischen Immobilienmarkt. Gerade internationale Interessenten sollten sich darüber im Klaren sein, dass die Preise meist verhandelbar sind. Der Verhandlungsspielraum hängt dabei natürlich von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Eine Immobilie an der Donau kommt zum Beispiel nur selten auf den Markt, sodass es in diesem Fall wenig Verhandlungsspielraum gibt. Des Weiteren ist es im Segment Wohnimmobilien üblich, Gebote abzugeben. Um bestens auf die Besonderheiten des ungarischen Immobilienmarktes – wie die Auslegung von Grundstücksurkunden, lokale Vorschriften, geografische Gegebenheiten sowie Marktmechanismen – vorbereitet zu sein, ist die Unterstützung durch lokale Immobilienexperten essenziell.
Wie können Kunden von Ihrem Netzwerk und Ihrer Erfahrung profitieren?
DOMONKOS GYÖRGY
Unsere Immobilienexperten blicken auf langjährige Erfahrung in der Immobilienvermittlung zurück. Darüber hinaus arbeiten wir – als Teil des VON POLL IMMOBILIEN Netzwerks – nach deutschen Standards, was uns am Markt deutlich abhebt. Das setzt auch einen stetigen Weiterbildungsanspruch an unsere Immobilienberater voraus, um eine kontinuierlich hohe Qualität unserer Dienstleistung zu gewährleisten. VON POLL REAL ESTATE Budapest bietet seinen Kunden während des gesamten Vermittlungsprozesses persönliche Betreuung und fachkundige Unterstützung auf höchstem Niveau. Wir helfen internationalen Käufern, sich auf dem ungarischen Immobilienmarkt zurechtzufinden, die für sie am besten geeigneten Möglichkeiten zu finden und unterstützen bei rechtlichen und finanziellen Prozessen.
Welche zusätzlichen Services bieten Sie für internationale Kunden, um ihnen den Immobilienerwerb vor Ort zu erleichtern?
DOMONKOS GYÖRGY
Internationale Kunden finden an unserem Budapester Standort kompetente Ansprechpartner – unter anderem in Deutsch, Englisch, Spanisch und sogar Chinesisch. Dabei gehen unsere Dienstleistungen weit über die reine Marktanalyse, detaillierte Standort- und Immobilienpreisbewertung sowie Herausarbeitung der Renditeaussichten hinaus. Wir bieten unseren internationalen Kunden Übersetzungsdienste, eine fundierte Rechtsberatung sowie Unterstützung bei der Beschaffung von Genehmigungen und eine Dokumentenprüfung. Außerdem übernehmen wir die Verhandlungsführung und helfen bei Bedarf auch bei der Verwaltung von Visa und Aufenthaltsgenehmigungen. Interessenten aus anderen Ländern sind bei uns also in den besten Händen und profitieren von unserer Expertise in der Betreuung einer internationalen Klientel.
Lieber Herr György, haben Sie vielen Dank für das interessante Gespräch.
Weitere Informationen zum Team um Domonkos György von VON POLL REAL ESTATE Budapest sowie das aktuelle Immobilienangebot vor Ort, Kontaktdaten und vieles mehr gibt es unter https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest
