26.03.2024 • 5 min. tempo de leitura
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Os preços dos imóveis continuam a baixar em quase todas as cidades universitárias mais pequenas
As cidades universitárias mais pequenas da Alemanha são muitas vezes conhecidas pelas suas ruas encantadoras e pitorescas e pela sua animada comunidade académica. Quer se trate da procura de um ambiente de estudo agradável, do desejo de um sentido de comunidade unido ou simplesmente do apelo da vida cultural e social, cada vez mais pessoas reconhecem as vantagens das cidades universitárias mais pequenas. No entanto, a evolução do mercado imobiliário nas cidades universitárias mais pequenas é, atualmente, marcada pelas características locais e pela influência das tendências económicas e sociais. Independentemente da descida, da estagnação ou do aumento dos preços, todos os locais oferecem desafios e oportunidades. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN examinaram mais de perto o desenvolvimento do preço de compra1 de condomínios em cidades universitárias menores2 na Alemanha em 2023 em comparação com 2022.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"Embora se tenha observado um crescimento constante na última década, 40 das 46 cidades universitárias mais pequenas inquiridas registaram uma descida dos preços dos imóveis em 2023. Esta evolução pode ser atribuída aos vários desafios geopolíticos dos últimos anos. Apenas em algumas cidades os preços subiram ou estagnaram contra a tendência geral, o que indica características locais e uma possível estabilidade do mercado. Esta dinâmica reflecte as diversas influências que moldam o mercado imobiliário alemão e sublinha a importância dos factores locais e das medidas políticas num ambiente de mercado cada vez mais complexo."
Se procura um condomínio nas cidades universitárias mais pequenas, Constança tem os preços mais caros por metro quadrado, com uma média de 5.495 euros/m2 (preço de aluguer: 15,17 euros/m2). No entanto, os preços de compra de imóveis aqui caíram -10,3 por cento em 2023 em comparação com 2022, tornando Constança um dos cinco locais com a maior queda nos preços dos imóveis. Os compradores de imóveis em Potsdam também têm de pagar preços por metro quadrado de mais de 5.000 euros a 5.302 euros/m2 (preço de aluguer: 12,26 euros/m2), Freiburg im Breisgau a 5.281/m2 (preço de aluguer: €15,00/m2) e Tübingen a €5.191/m2 (preço de aluguer: €14,61/m2). Em contraste, a tendência do preço de compra em relação a 2022 é muito diferente: em Potsdam e Freiburg im Breisgau, os preços caíram -7,8% e -4,8%, respetivamente, enquanto em Tübingen tenderam a estagnar em -0,7%.
Fig. 1: Desenvolvimento do preço de compra e aluguer de apartamentos em cidades universitárias mais pequenas na Alemanha, 2023 em comparação com 2022 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Güthling, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Potsdam e Werder (Havel):
"Potsdam, como local residencial muito procurado, Património Mundial da UNESCO e cidade universitária, também provou ser mais estável do que outras cidades durante a correção do mercado imobiliário. No entanto, também aqui se verificaram correcções de preços - mesmo em localizações muito boas - pelo que estão a surgir novamente boas oportunidades de compra aqui e ali, especialmente para compradores que não dependem de financiamento. No entanto, logo que o mercado imobiliário recupere, os preços nas melhores localizações irão ultrapassar o resto do mercado. Os compradores devem começar por verificar as suas possibilidades financeiras e definir critérios precisos para a sua procura de imóveis. Devem acompanhar de perto o mercado e as ofertas e tirar partido das oportunidades de compra adequadas. Os vendedores, por seu lado, devem oferecer os seus imóveis a preços em sintonia com o mercado, mesmo que, por vezes, estes sejam muito inferiores aos preços dos anos de expansão. Os preços de pico são a referência errada para a situação atual do mercado e os erros de marketing conduzem a tempos de corretagem significativamente mais longos e a reduções de preços mais elevadas."
Em contrapartida, os condomínios são mais baratos nas cidades universitárias de Chemnitz, no leste da Alemanha, com uma média de 1.320 euros/m2 (preço de aluguer: 5,58 euros/m2) e Magdeburgo, com 1.889 euros/m2 (preço de aluguer: 6,79 euros/m2). Em comparação com o ano anterior, os preços de compra caíram em média -6,9 por cento em Chemnitz e -2,2 por cento em Magdeburgo em 2023.
Heike Hoffmann, gerente de escritório da VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg:
"Devido ao aumento das taxas de juro das hipotecas, dos custos de modernização e da inflação, a vontade de comprar dos potenciais compradores diminuiu. Esta relutância em comprar é particularmente notória no segmento de preço médio - a procura é bastante contida. No entanto, toda a região está a beneficiar do estabelecimento do fabricante de semicondutores Intel - a começar pela criação de novos postos de trabalho, o que também irá aumentar a procura de imóveis em Magdeburgo e arredores. Os locais da moda em Magdeburgo incluem toda a zona sul da cidade. O bairro de Ottersleben é, naturalmente, particularmente procurado. Devido à sua proximidade com a fábrica da Intel, é provável que, no futuro, se torne ainda mais popular viver aí. Diesdorf, Reform e Alt Olvenstedt também devem ser mencionados. As melhores localizações de Magdeburg podem ser encontradas no centro da cidade, Stadtfeld, Buckau, Werder e Hopfengarten."
As cidades de Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Frankfurt (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Göttingen e Braunschweig também estão nas classificações mais baixas com preços por metro quadrado para condomínios entre € 2.000 e € 3.000. A evolução dos preços em relação a 2022 neste grupo é completamente diferente. Enquanto os preços dos imóveis em Erfurt caíram -12,2 por cento em 2023 em comparação com 2022 - o declínio de preço mais acentuado em toda a classificação - eles aumentaram 2,9 por cento em Saarbrücken e tenderam a estagnar em Halle (Saale) em 0,3 por cento.
Com preços médios de compra para condomínios em média entre € 3.000/m2 e 4.000/m2 podem ser esperados pelos potenciais compradores nas cidades universitárias mais pequenas de Koblenz, Marburg, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburg, Kiel, Aachen, Giessen, Heilbronn, Trier, Rostock, Lüneburg e Lübeck. Também aqui está a surgir uma tendência de preços heterogénea em 2023 em comparação com 2022. Embora os preços tenham caído mais de 10 por cento em Kiel (-11,8 por cento), Heilbronn (-10,8 por cento) e Bayreuth (-10,1 por cento), eles aumentaram 7 por cento em Paderborn, 5,4 por cento em Greifswald e 1,5 por cento em Jena em 2023.
Robert Rothböck, gerente de sucursal da VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster e Rendsburg:
"Devido à queda da procura, os preços dos imóveis caíram em 2023 em comparação com 2022. No entanto, desde o início deste ano, a procura voltou a aumentar ligeiramente, embora a preços reduzidos. Como cidade universitária, Kiel também oferece um grande potencial para apartamentos de um quarto e meio e de um quarto. No entanto, a flutuação é um pouco maior para os apartamentos de três a cinco quartos. Mas os apartamentos maiores, com 100 metros quadrados ou mais, também voltam a ser interessantes. Muitos casais mais velhos estão a sair do campo devido a mudanças de vida e procuram espaços adequados para viver no centro da cidade. Por conseguinte, os preços voltarão a estabilizar-se no futuro. No entanto, as propriedades com um baixo nível de modernização continuarão a ser mais baratas para comprar, embora as propriedades com padrões modernos de energia e mobiliário continuem a ser procuradas. Os potenciais compradores devem, por conseguinte, prestar especial atenção às directrizes da Lei da Energia dos Edifícios, a fim de evitar pagamentos elevados no futuro."
Os compradores de imóveis também acharão mais caro em Regensburg, com uma média de € 4.839/m2 (preço do aluguer: 12,89 €/m2), em Erlangen a 4.772 €/m2 (preço do aluguer: 12,66 €/m2), em Heidelberg a 4.719 €/m2 (preço do aluguer: 14,64 €/m2), em Augsburg a 4.381 €/m2 (renda: 12,62 €/m2), em Darmstadt com 4.299 €/m2 (renda: 13,16 €/m2), em Ulm com 4.216 €/m2 (renda: 12,28 €/m2), em Bamberg com 4.141 €/m2 (preço de aluguer: 11,00 €/m2), em Mainz com 4.069 €/m2 (preço de aluguer: 13,40 €/m2) e em Würzburg com 4.001 €/m2 (preço de aluguer: 12,15 €/m2). No entanto, os preços caíram bastante acentuadamente em Mainz (-11,5 por cento) e Augsburg (-10,2 por cento) em 2023 em comparação com 2022, enquanto os preços por metro quadrado para condomínios em Bamberg aumentaram 3,8 por cento no mesmo período.
Tendência inversa: Rendas a subir em todas as cidades universitárias mais pequenas
Enquanto a maioria dos preços de compra1 para condomínios nas cidades universitárias mais pequenas2 caiu, os preços de aluguer1 para apartamentos subiram em todos os locais analisados em 2023 em comparação com 2022. Em 23 dos 46 locais, as rendas aumentaram entre 5 por cento e 10 por cento.
As rendas médias mais caras em 2023 foram em Constança a 15,17 €/m2 e Freiburg im Breisgau a 15,00 €/m2, seguido de Heidelberg a 14,64 €/m2 e Tübingen a 14,61 €/m2. O preço por metro quadrado dos apartamentos de aluguer em Tübingen aumentou 7,3 por cento em 2023 em comparação com 2022, tornando Tübingen a quarta mais cara das cidades universitárias mais pequenas. Constança também está entre as líderes, com um aumento de 6,7% nas rendas. Em Freiburg im Breisgau e Heidelberg, os inquilinos tiveram que esperar preços mais altos em 2023 em uma média de 4.7% e 4.6%, respetivamente.
O lugar mais barato para morar para inquilinos em cidades universitárias menores é Chemnitz, com uma média de € 5.58 / m 2 . No entanto, as rendas médias em Magdeburgo e Frankfurt (Oder) também eram muito baixas em 2023, com 6,79 €/m2 e 6,95 €/m2, respetivamente. No entanto, as rendas em Frankfurt (Oder) aumentaram 7,3 por cento em 2023 em comparação com 2022, tornando a cidade do Oder uma das cinco cidades da análise com os maiores aumentos de preços para apartamentos de aluguer. Em Chemnitz, por outro lado, a renda média subiu apenas 1,6 por cento - a menor variação em relação a 2022 em todo o ranking.
Os inquilinos das cidades universitárias mais pequenas de Halle (Saale), Wuppertal, Hildesheim, Mönchengladbach, Erfurt, Coburg, Siegen, Saarbrücken, Kassel, Flensburg, Paderborn, Bielefeld, Braunschweig, Kaiserslautern e Koblenz têm de pagar uma média entre 7,00 euros/m2 e 10,00 euros/m2 por um apartamento. Com uns impressionantes 9,7%, as rendas em Kaiserslautern foram as que mais aumentaram de todas as cidades universitárias analisadas em 2023, em comparação com 2022. Os inquilinos em Wuppertal também pagaram cerca de 6 por cento mais por um apartamento em 2023 do que em 2022, enquanto os aluguéis em Erfurt subiram apenas 2,8 por cento - tornando Erfurt uma das cinco cidades universitárias menores com os menores aumentos de aluguel em 2023.
Um pouco mais por espaço para alugar - entre € 10,00 / m 2 e € 12,00 / m 2 - é o que aqueles que procuram apartamentos nas cidades de Kiel, Greifswald, Rostock, Oldenburg, Passau, Aachen, Bayreuth, Jena, Trier, Göttingen, Lübeck, Bamberg, Giessen, Lüneburg e Marburg têm que orçar. Greifswald e Jena destacam-se aqui com rendas médias mais elevadas de 7,7% e 7,4% em 2023 em comparação com 2022, tornando-os um dos três locais, depois de Kaiserslautern, que registaram os maiores aumentos de preços para apartamentos de aluguer. Em contraste, houve menos mudanças nos preços de aluguel dentro de um ano em Rostock e Kiel, com preços mais altos por metro quadrado de apenas 2 por cento e 2,6 por cento, respetivamente.
Após os quatro líderes do ranking acima mencionados, o nível de preços mais elevado inclui também Mainz a 13,40 euros/m2, Darmstadt a 13,16 euros/m2, Regensburg a 12,89 euros/m2, Erlangen a 12,66 euros/m2, Augsburg a 12,62 euros/m2, Ulm a 12,28 euros/m2, Potsdam e Heilbronn a 12,26 euros/m2 cada e Würzburg a 12,15 euros/m2. Nestes locais, as rendas em 2023 só subiram acima da marca dos 5 por cento em comparação com 2022 em Heilbronn (5,1 por cento) e Augsburg (5,2 por cento). Também surpreendente é Potsdam, onde os preços por metro quadrado para apartamentos de aluguel foram apenas 2 por cento mais altos em média em 2023 do que em 2022, o segundo menor aumento de preço das cidades analisadas.
Todos os dados e gráficos podem ser usados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). O gráfico pode ser descarregado digitalmente com uma hiperligação de incorporação aqui: https://www.datawrapper.de/_/EdyO3/
1 A base de dados da análise do preço de compra e da renda para condomínios baseia-se nos preços médios de oferta da GeoMap e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) para o ano de 2023 em comparação com o ano de 2022.
2 A VON POLL IMMOBILIEN utiliza a classificação de cidades A, B, C e D da BulwienGesa como base para categorizar o mercado imobiliário alemão. As cidades foram agrupadas de acordo com a sua importância funcional para o mercado imobiliário internacional, nacional, regional ou local. A BulwienGesa classifica 46 cidades nas localizações C e D com pelo menos 7.000 estudantes como cidades universitárias ou de ensino superior, sendo que as cidades A e B não são tidas em conta devido à consideração separada.
