Listázott ház vásárlása: Ezek az előnyök és hátrányok léteznek

Műemlékház vásárlása: fontos tudnivalók

Faudvarház, szecessziós villa vagy kastély: az ilyen épületek láttán felcsillanhat az ember szeme, amikor ingatlant keres. Gondolatban azon gondolkodik, hogyan tudja ötvözni a modern életkörülményeket a múlt történelmi bájával.

A szép ötletek mellett azonban fontos kérdéseket is figyelembe kell venni, különösen a régebbi ingatlanok esetében - például a műemlékvédelmet. Szeretnénk felhívni erre a figyelmét, és megmutatni, hogy mire kell odafigyelnie, ha tőzsdén jegyzett ingatlant vásárol.

Mire számíthat ebben a cikkben:

1. Háttérinformációkat kap a műemlékvédelem fogalmáról.
2. Tippeket kaphat arra az esetre, ha műemléképületet szeretne vásárolni.
3. Megtudhatja, mire kell figyelnie a felújítás során.
4. Egy első áttekintést kaphat az ilyen vásárlás előnyeinek és hátrányainak összehasonlításával.

Mit jelent a műemléki védettség?

Az épület történelmi értéke határozza meg, hogy műemlékké nyilvánítják-e vagy sem. Ennek kritériumait minden szövetségi államban a műemlékvédelmi törvény (Denkmalschutzgesetz) szabályozza. Ez részletesebben meghatározza azt a közérdeket is, amelynek fenn kell állnia ahhoz, hogy egy épületet kulturális örökségének jelentősége miatt műemléknek tekintsenek.

Az ingatlan nagy kora tehát önmagában még korántsem garancia arra, hogy a ház műemlékként is szerepeljen. A műemléképületek esetében sincs meghatározott időablak, mint például az autók esetében, amelyek 30 év elteltével hivatalosan is klasszikus autóknak minősülnek. Egyébként nem csak a klasszikus lakóépületek lehetnek műemléképületek.

Típusos épületek, amelyek gyakran szerepelnek a jegyzékben, a következők

• pompás épületek, például kastélyok vagy paloták,
• történelmi épületek, amelyek gyakrabban egyben műemlékek is, például városkapuk, víztornyok, szélmalmok, templomok vagy kápolnák,
• öreg kastélyok és szakállas házak,
• színházak és laktanyák.

Akik szeretnének áttekintést kapni otthonukról: Minden egyes szövetségi állam és város esetében megtalálható a műemlékek listája az illetékes műemlékvédelmi hatóságtól. Itt láthatja, hogy mely ingatlanok állnak műemléki védettség alatt, vagy hogy az Ön régiójában milyen műemlékek léteznek. A műemlékek mellett léteznek régészeti emlékek (a földben vagy a vízben lévő korábbi élet régészetileg releváns bizonyítékai) és kulturális emlékek (az emberi történelem korábbi korszakainak feltáró és mesterséges tárgyai)

A régi ingatlanok potenciális vásárlójaként fontos az Ön számára: ha az ingatlan hivatalos "műemlék", akkor a megvásárlásával a fenntartására is kötelezettséget vállalna. Ez azt jelenti, hogy minden tervezett felújítást vagy korszerűsítést egyeztetnie kell az illetékes helyi műemlékvédelmi hatósággal.

Ez mind megvalósítható - de ez egy olyan plusz költség, amelyet a tervezés során figyelembe kell venni. Egyébként ebben a cikkben elmagyaráztuk a felújítás és a korszerűsítés közötti különbséget.

Listás ingatlan vásárlása: Ezt az 5 tippet adjuk neked

Még a vásárláskor is vannak speciális szempontok, amelyeket figyelembe kell venned, ha tőzsdén jegyzett házat szeretnél vásárolni. Ugyanez vonatkozik a műemléképületben található társasházi lakás megvásárlására is.

Ezzel az 5 tippel jól felkészülhetsz egy műemléki ház megvásárlására:

1. Nézz utána a felújítási munkálatoknak. Az expozék gyakran tartalmaznak kezdeti információkat. De mindenesetre a helyszíni szemle során kérdezzen rá még egyszer.
2. A vételárat perspektívába helyezze. Ha egy műemléképületben már sok felújítást végeztek, az ár ennek megfelelően magasabb lehet. Ezzel szemben, ha még sok a tennivaló, az ingatlan nem lehet túl drága.
3. Vegyen magával egy műemlékvédelmi szakértőt. Az ellenőrzések során szakértőre van szüksége, hogy megbízható nyilatkozatokat kapjon a lehetséges felújítási költségekről és a hivatalos jóváhagyásokról. Az ingatlan megtekintéséről szóló cikkünkben még több tippet kap tőlünk az optimálisan használt túrához.
4. Foglalja bele a helyszínt. Amikor az ingatlanokat listázzák, könnyen megfeledkezhetünk arról, ami vásárláskor mindig számít: az ingatlan elhelyezkedéséről és környezetéről. A mikro- és makrohelyzetről szóló cikkünkben összefoglaltuk az Ön számára a legfontosabb kritériumokat.
5. Az állami támogatások felhasználása. Vásárlás előtt mindenképpen érdeklődjön a Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) támogatásának lehetőségéről. Itt például többet megtudhat arról, hogy az energetikai felújítás területén milyen KfW-támogatásra lenne lehetőség.
6. A műemlékvédelmi támogatás (Denkmalschutz-AfA). Egy műemlék ingatlan esetében gyakran szükség van a korszerűsítésre. A jogalkotó ezeket adóleírással, az "Absetzung für Abnutzung"-val (AfA) támogatja. A műemléki épületekre vonatkozó APEH-ról szóló kapcsolódó cikkünkben a részleteket hasznos számítási mintákkal együtt találja.

Fontos: A gazdasági támogatásokkal és adókedvezményekkel kapcsolatban javasoljuk, hogy konzultáljon megbízható adótanácsadóval.

Műemléki épület felújítása: Íme, mire kell figyelni a költségek tervezésénél

Egy régi épület első pillantásra olyan lehet, mintha szerelembe esne. A szó legszorosabb értelmében azonban a modernizáció során a homlokzat mögött rejtett költségek várhatnak Önre. Egyszóval a régebbi házakat érdemes különösen alaposan szemügyre venni.

A legjobb, ha a vásárlás előtt felteszi magának ezt a három fontos kérdést, hogy jobban meg tudja becsülni a későbbi felújítási költségeket:

1. Vanak a házon jelentős károsodások, például nedves foltok a homlokzaton vagy a tetőgerendán?
2. A házon vannak penészfoltok, vagy akár nedves foltokat is találhat?
3. Tudható, hogy a falakban, festékekben vagy lakkokban használtak-e azbesztet vagy más megkérdőjelezhető vegyi anyagokat?

Ezeken kívül ellenőrizze a fűtési, víz- és elektromos rendszerek állapotát, és tájékozódjon arról, hogy nem használnak-e itt elavult technológiát.

Amint már leírtuk, ha egy műemléképületet átépíteni, felújítani vagy átalakítani szeretne, egyeztetnie kell az illetékes műemlékvédelmi hatósággal. Ez elsősorban attól függ, hogy az ingatlanra milyen mértékű műemléki védettséget jelentettek be.

A műemléki védettség érintheti az egész házat - vagy csak annak egyes részeit. A legjobb, ha vásárlás előtt tájékozódik, hogy az adott esetben mi a "védelem mértéke". Az, hogy pontosan mit kell jóváhagyni, szintén szövetségi államonként változik, és a védelem mindenkori fokától függ.

Ezek a tervek általában jóváhagyásra szorulnak:

• nagyobb bővítések és hozzáépítések, például új tetőtér, lift, lépcsőház, korszerű fotovoltaikus rendszer vagy parabolaantenna beépítése
• optikai szépítések, például új homlokzat vagy falszín, új vakolat vagy padlóburkolat cseréje
• felújítások, például a fürdőszoba vagy az energiagazdálkodás vagy a ház szigetelése
• csere vagy javítás, például ajtók, ablakok, tetőgerendák, redőnyök, fafödémek, fal- vagy mennyezetburkolatok
• új használati módok, például reklámfelületek vagy kirakatok formájában

Aki a műemlék ingatlan közvetlen közelében teljes bontást, kibelezést vagy nagyobb új építést tervez, természetesen mindig előzetesen beszéljen a műemlékvédelmi hatósággal.

Az általános szabály az, hogy soha ne kezdjen felújítási munkálatokba hivatalos engedély nélkül. A szükséges visszabontás felesleges pénzbe kerülhet, és legrosszabb esetben még bírságot is kaphat. Elegendő időt is be kell terveznie, mivel a jóváhagyási eljárások néha nagyon sokáig tarthatnak.

A műemléki védettségű ház vásárlásának előnyei és hátrányai

A műemléki védettségű ingatlan, mint projekt, előnyökkel és hátrányokkal egyaránt járhat. Az alábbiakban mindkét oldalt kiemeltük az Ön számára.

Az alábbi előnyökkel járhat egy műemlék ingatlanvásárlás a vásárlók számára:

• Esztétikai szempontból a műemlék házak gyakran vonzó bájt árasztanak.
• Egy különleges, történelmi jelentőségű ingatlan tulajdonosa lehet.
• Az esetek egy részében viszonylag alacsony vételárat élvezhet.
• A felújításhoz állami támogatást igényelhet A támogatást a jövedelemadóról szóló törvény (EStH) 7i. §-a és a jövedelemadóról szóló végrehajtási rendelet (EStDV) 82i. §-a szabályozza.
• Az Ön gyakran könnyebben juthat alacsony kamatozású KfW-hitelhez.
• A pénzét egy olyan ingatlanba fekteti, amelynek értéke általában növekszik, és hosszú távon nyereséges.
• Az Ön általában adókedvezményeket élvez - a vásárlás és a felújítás költségeit részben levonhatja az adójából. Az "AfA" (elhasználódás miatti értékcsökkenés) követelményéről itt olvashat bővebben.

Ezek a hátrányok is társulhatnak egy műemlék ingatlan megvásárlásához:

• Egyik esetben nagy a felújítási igény.
• Egyik esetben a helyi örökségvédelmi hatóság részéről szigorú felújítási követelmények lehetnek, amelyeket Önnek végre kell hajtania.
• Elképzelhető, hogy el kell fogadnia a háza kialakítására vonatkozó hatósági korlátozásokat.
• Nagyobb karbantartási tartalékkal kell számolnia, mivel tulajdonosként Önnek kell elvégeznie a javításokat.
• Ha a régi ingatlant csak néhány év után kell újra eladnia, általában pénzügyi veszteségeket és néha hosszabb engedélyezési eljárásokat kell elfogadnia.

A lényeg: Kétségtelen, hogy egy történelmi épület felújítása olyan szívhez szóló projekt lehet, amellyel megvalósíthatja személyes, életre szóló álmát. Ugyanakkor azzal is tisztában kell lenni, hogy a műemléki ingatlan megvásárlásával az ember kötelezettségeket is vállal. Ezért még fontosabb, hogy vásárlás előtt részletes tanácsot kérjen szakértőtől, hogy a lehető legpontosabban fel tudja becsülni a későbbi felújítási és pénzügyi kiadásokat.