A lakótér kiszámítása az ingatlankezelés egyik fontos szempontja, amely a vevők és a bérlők, valamint a tulajdonosok számára egyaránt nagy jelentőséggel bír. A lakóterület helyes kiszámítása nemcsak a bérleti vagy eladási árakat befolyásolja, hanem az ingatlanadó összegét is. Az apró különbségek gyorsan több ezer eurót tehetnek ki.

A bérbeadók számára is nagyon fontos a pontos lakóterület helyes meghatározása, mivel a szolgáltatási díjszámla és a házipénztár bizonyos tételei a lakóterülettől függenek. A helytelen adatok - még akkor is, ha azok az ingatlan-nyilvántartásban vagy a megosztási nyilatkozatokban szerepelnek - az egyik fő oka annak, hogy sok közüzemi számla hibás és vitatható.

A lakóterület kiszámítása történhet a DIN (német ipari szabvány) vagy a lakóterület-rendelet szerint. A két módszer a következőképpen különbözik:

Lakótérszámítás a DIN 277 szerint

A DIN 277 egy műszaki szabvány, amely pontos követelményeket határoz meg az épületek alapterületének kiszámítására. A DIN 277 szerinti lakóterület-számítás alkalmazásakor bizonyos szabályokat és szabványokat követve határozza meg a lakóterület pontos méretét.

Ez magában foglalja az ingatlanon belüli különböző helyiségek és területek figyelembevételét. A DIN 277 részletes útmutatást ad arra vonatkozóan, hogy az egyes területeket hogyan kell mérni és összeadni a teljes lakóterület meghatározásához.

Lakótérszámítás a lakótérrendelet szerint

A lakótérrendelet (WoFlV) országszerte érvényes, és szabályozza a lakóingatlanok lakóterületének kiszámítását. Ez a rendelet meghatározza a lakóterület kiszámításának bizonyos kritériumait és szabályait, többek között azt, hogy egyes helyiségeket milyen módon kell figyelembe venni.

Különbségek és hasonlóságok:

• Pontosság: A DIN 277 általában pontosabb és részletesebb, mint a lakóterület-rendelet. Pontosan meghatározza, hogy a különböző területeket és elemeket hogyan kell figyelembe venni a számításban.

• Alkalmazási kör: A DIN 277-et általában az építőiparban és a kereskedelmi ingatlanok esetében alkalmazzák, míg a lakóterület-rendelet képezi a jogalapot a lakóterület bérleti és adásvételi szerződésekben történő meghatározásához.

• Szabályozási jelleg: A lakóterület-rendelet jogszabályi jellegű, és a bérbeadók és bérlők számára jogilag kötelező érvényű. A DIN 277 ezzel szemben nem jogilag kötelező érvényű, de a gyakorlatban gyakran alkalmazzák.

A gyakorlatban a DIN 277 és a lakóterületi rendelet alkalmazása esetén eltérések lehetnek a kiszámított lakóterületben.

A bérleti vagy adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni a lakóterület kiszámításának módját, hogy elkerülhetők legyenek az esetleges félreértések. Jogviták során gyakran hivatkoznak a lakóterület-rendeletre mint alapra.

Mi számít lakóterületnek?

A lakóterületbe általában a lakás vagy ház minden olyan helyisége beletartozik, amely lakhatási célra használható. Ide tartoznak:

• Lakószobák: Ide tartoznak a nappali, a hálószoba, a gyerekszoba és a vendégszoba. Ezek a szobák általában a lakóterület fő részét képezik.

• Konyha: A konyha általában teljes egészében a lakóterület részének számít, feltéve, hogy használható és lakható. Ide tartoznak a beépített konyhák és az étkezők is.

• Fürdőszoba: A fürdőszoba szintén lakóterületnek számít. Ez vonatkozik a főfürdőszobára, a vendégfürdőszobára és a WC-re.

• Folyosók és előszobák: Sok esetben a folyosók és előszobák is a lakóterületbe számítanak, feltéve, hogy nem túl keskenyek vagy túl hosszúak.

• Tárolóhelyiségek: Méretüktől és használatuktól függően az olyan tárolóhelyiségek, mint a gardróbszekrények vagy a raktárhelyiségek is beletartozhatnak a lakóterületbe.

• Balkonok és teraszok: Az erkélyek és teraszok bizonyos feltételek mellett beletartozhatnak a lakóterületbe, ha fedettek vagy fűtöttek. Ez azonban országtól és szövetségi államtól függően változik.

Mi nem számít lakóterületnek?

Azok a helyiségek vagy területek, amelyeket nem lakás céljára használnak, nem számítanak lakóterületnek. Az ilyen helyiségeket a lakóterület-számításnál általában hasznos helyiségként adják meg, például:

• Pince: A pince általában nem számít lakóterületnek, kivéve, ha lakófunkcióra alakítják ki, és megfelel a megfelelő követelményeknek.

• padlás: A padlás szintén általában nem számít lakóterületnek, kivéve, ha lakóterületté alakítják és megfelel a lakóterületre vonatkozó előírásoknak.

• Technikai és háztartási helyiségek: Az olyan helyiségek, mint a kazánházak, mosókonyhák vagy tárolóhelyiségek nem számítanak lakóterületnek.

• Garázsok és parkolóhelyek: A garázsok és parkolóhelyek szintén nem számítanak lakóterületnek.

Négyzetméterek kiszámítása - példa a lakóterületre

Az ingatlan négyzetmétereit általában úgy számítják ki, hogy megmérik az egyes helyiségek vagy területek hosszát és szélességét, majd ezeket a méreteket megszorozzák. Íme egy egyszerű számítási példa:

Tegyük fel, hogy egy téglalap alakú nappali területének négyzetmétereit szeretné kiszámítani.

A hossz és szélesség mérése:

• Mérje meg a nappali hosszát az egyik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a hossz 6 méter.
• Majd mérd meg a nappali szélességét egy másik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a szélesség 4 méter.

A terület kiszámítása:

• A terület kiszámításához szorozzuk meg a hosszúságot (6 méter) a szélességgel (4 méter): 6 m x 4 m = 24 négyzetméter.

Ebben a példában a nappali területe 24 négyzetméter. Ez egy egyszerű példa egy téglalap alakú terület négyzetmétereinek kiszámítására.

A szabálytalan alakú szobák vagy területek esetében a területet kisebb téglalap vagy négyzet alakú területekre oszthatod, majd ezen részterületek területeit összeadva megkapod a teljes területet.

Fontos: A lakóterület kiszámításának pontos szabályai és meghatározásai országonként és államonként eltérőek lehetnek.

A lakóterület kiszámításakor figyelembe kell venni az olyan sajátosságokat is, mint a ferde mennyezet vagy a nem megközelíthető területek, amelyeknél a vonatkozó helyi előírásokat és törvényeket kell betartani.

A lakóterület és az ingatlanadó kiszámítása

A lakóterület kiszámítása közvetlen hatással van az ingatlanadó összegére. Németországban az ingatlanadót az úgynevezett szabványosított értékek alapján számítják ki, amelyek viszont az épület lakóterületén alapulnak.

Mennél nagyobb a lakóterület, annál magasabb az ingatlanadó. Ezért az ingatlantulajdonosok számára elengedhetetlen, hogy a lakóterület-számítást szakértővel végeztessék el, hogy az adóterhelés méltányos legyen.

Lakóterület-számítás ferde tető esetén

A ferde tető esetén a lakóterület-számítás összetett lehet. Németországban nincs egységes számítási módszer, hanem tartományonként eltérő előírások érvényesek. Általánosságban azonban a következő lépéseket kell betartani a nyeregtetők lakóterének kiszámításakor:

• A nyeregtető magassága: Először a nyeregtető magasságát kell megmérni. Ehhez meg kell határozni a padlótól a nyeregtető legmagasabb pontjáig mért távolságot. Ez a magasság szükséges az övezett tető alatti tér meghatározásához.

• Felületszámítás: Az övezett tető alatti terület kiszámításához az övezett tető hosszát a padló mentén kell megmérni. Ezt a mérést általában a padló felett egy bizonyos magasságban, körülbelül 1,50 vagy 2 méter magasságban végzik. A helyiség szélességét is megmérik. A kiszámított hosszúságot ezután megszorozzuk a szélességgel, hogy meghatározzuk a ferde tető alatti alapterületet.

• A terület csökkentése: A lakóterület kiszámításakor nem mindig veszik figyelembe a ferde tető alatti terület 100%-át. Sok esetben ennek a területnek csak bizonyos százalékát adják hozzá a lakóterülethez. Ez a százalékos arány a szövetségi államtól függően változhat, de gyakran 50% és 100% között van.

• A terület összevonása: A ferde tető alatti számított területet ezután hozzáadják a teljes lakóterülethez, feltéve, hogy az megfelel a lakóterület kiszámítására vonatkozó követelményeknek.

Példa a lakóterület kiszámítására ferde tetők esetén

Tegyük fel, hogy van egy 10 méter hosszú és 8 méter széles tetőtér. A ferde tető magassága 2 méterrel a padló felett van. Ki szeretné számítani az e ferde tető alatti lakóterületet, figyelembe véve, hogy ennek a területnek az 50%-a hozzáadódik a teljes lakóterülethez.

• A ferde tető alatti terület kiszámítása: A ferde tető alatti alapterületet úgy kell kiszámítani, hogy a hosszúságot (10 méter) megszorozzuk a szélességgel (8 méter), azaz 10 m x 8 m = 80 négyzetméter.

• A százalékos arány figyelembevétele: Mivel úgy döntött, hogy ennek a területnek csak az 50%-át adja hozzá a lakóterülethez, a lakóterülethez ténylegesen hozzájáruló terület a 80 négyzetméter 50%-a, azaz 0,5 x 80 m² = 40 négyzetméter.

• A teljes lakóterület kiszámítása: Most ezt a kiszámított területet (40 négyzetméter) hozzáadjuk a lakás többi helyiségének, például a hálószobának, a nappalinak, a konyhának és a fürdőszobának a területéhez, hogy megkapjuk a teljes lakóterületet.

Tegyük fel, hogy a többi helyiség együttes területe 100 négyzetméter. Akkor a lakás teljes lakóterülete 100 m² + 40 m² = 140 négyzetméter.