Szolgáltatási díj elszámolása bérlők és bérbeadók számára

A szolgáltatási díjnyilatkozat a bérleti jog egyik fontos aspektusa, amely a bérlők és a bérbeadók számára egyaránt fontos. Ebben a részletes blogbejegyzésben áttekintjük a szolgáltatási díjkimutatással kapcsolatos összes lényeges témát, valamint gyakorlati tippeket és sablonokat adunk.

Mi az a szolgáltatási díjkimutatás?

A szolgáltatási díjkimutatás számos bérleti szerződés lényeges része, és döntő szerepet játszik a bérlők és a bérbeadók számára az üzemeltetési költségek átlátható számlázásában. Részletes listát tartalmaz az ingatlan alapbérleti díján felül felmerülő összes költségről. Jellemzően a szolgáltatási díjkimutatás olyan költségeket tartalmaz, mint a fűtés, a víz, a szennyvíz, a szemétszállítás, a házmesteri szolgáltatások, a lépcsőházi takarítás és egyéb, az üzemeltetési költségek szempontjából releváns tételek. Ezeket a költségeket a bérlőkre osztják, és sok bérleti szerződésben rögzítik.

A szolgáltatási díjkimutatást általában évente egyszer készítik el, és küldik el a bérlőnek - vagy maga a tulajdonos, vagy az általa megbízott ingatlankezelő cég. Ez arra szolgál, hogy összehasonlítsák a ténylegesen felmerült költségeket a bérlő által fizetett előlegekkel. Ha a tényleges költségek magasabbak, mint az előlegfizetések, a bérlőnek kell kifizetnie a különbözetet. Ha alacsonyabbak, a bérlő visszatérítést kap.

Miért fontos a szolgáltatási díjkimutatás a bérlők és a bérbeadók számára?

A szolgáltatási díjkimutatás a bérlők és a bérbeadók számára egyaránt fontos, mivel átláthatóságot és méltányosságot biztosít az üzemeltetési költségek tekintetében. A bérlők a kimutatás segítségével pontosan megérthetik, hogy milyen költségek merültek fel náluk, és hogy az előlegfizetések megfelelőek voltak-e. Ezért minden vonatkozó bizonylatot és dokumentumot gondosan meg kell őrizni.

A bérbeadók számára a szolgáltatási díjkimutatás lehetővé teszi a ténylegesen felmerült költségek igazságos elosztását, és hozzájárul az ingatlan pénzügyi tervezéséhez és kezeléséhez. Egy világos és pontos szolgáltatási díjkimutatással elkerülhetők az esetleges konfliktusok, és erősíthető a bérlők közötti bizalmi kapcsolat.

Különbségek a bérlő és a bérbeadó szemszögéből

A szolgáltatási díjkimutatás néhány szempontból különbözik attól függően, hogy a bérlő vagy a bérbeadó szemszögéből vizsgálja

• Tartalom: A bérlő számára a szolgáltatási díjkimutatás részletes listát tartalmaz a számlázási időszak alatt felmerült összes felosztható költségről. A bérbeadónak átláthatóan el kell magyaráznia, hogyan számították ki a költségeket, és milyen arányban tulajdonítható az egyes bérlőknek. A bérbeadó számára a szolgáltatási díjkimutatás összefoglalja a ténylegesen felmerült üzemeltetési költségeket és azok bérlők közötti megoszlását.

• Perspektíva: A bérlő szempontjából a szolgáltatási díjkimutatás annak ellenőrzésére szolgál, hogy az előlegfizetések ésszerűek voltak-e, és hogy a felszámított költségek indokoltak-e. A bérbeadó számára a kimutatás az ingatlana üzemeltetési költségeinek kezelését és dokumentálását szolgáló eszköz.

• Felelősség: A bérbeadó felelős a szolgáltatási díjkimutatás megfelelő elkészítéséért és időben történő átadásáért a bérlőknek. A bérlők a maguk részéről felelősek a kimutatás ellenőrzéséért és az esetleges eltérések időben történő bejelentéséért.

• Jogi jelentősége: A szolgáltatási díjkimutatás mindkét fél számára jogi jelentőséggel bír. A bérlő számára fontos, hogy tájékoztatást kapjon a további kifizetésekről, és ennek megfelelően igazítsa ki a költségvetését. A bérbeadó számára pedig az üzemeltetési költségek helyes elszámolásának biztosítása és a bérlőkkel szembeni esetleges követelések érvényesítése miatt fontos.

Az üzemeltetési költségek áttekintése

Az üzemeltetési költségek olyan költségek, amelyek az ingatlan üzemeltetésével kapcsolatban merülnek fel, és amelyeket a bérbeadó általában átháríthat a bérlőkre. Ide tartoznak a különféle költségek, amelyek az ingatlan karbantartása és megfelelő üzemeltetése miatt merülnek fel. Az alábbiakban részletesen ismertetünk néhányat a leggyakoribb üzemeltetési költségek közül:

2. Fűtési költségek: A fűtési költségek közé tartoznak az ingatlan fűtésének biztosításával kapcsolatos kiadások. Ez általában magában foglalja az olyan tüzelőanyagok, mint a gáz vagy az olaj költségeit, valamint a fűtési rendszer karbantartását és javítását.

3. Vízköltségek: A vízköltségek az ingatlan ivóvízzel való ellátásának és a szennyvíz ártalmatlanításának költségeit jelentik. A fogyasztási költségeken kívül ide tartoznak a vízvezetékek és rendszerek karbantartásának és javításának költségei is.

5. Hulladékkezelési költségek: Ide tartoznak az ingatlanból származó hulladék és szemét összegyűjtésének, szállításának és ártalmatlanításának költségei. A hulladékártalmatlanítási költségek a régiótól és a helyi előírásoktól függően változhatnak.

8. Az épületbiztosítás költségei: Az épületbiztosítás magát az épületet ért károkat fedezi, amelyeket például tűz, vihar vagy hálózati víz okoz. Ennek a biztosításnak a díja az üzemeltetési költségek részét képezi.

10. A ház takarításának és karbantartásának költségei: Ide tartoznak a közösségi területek, például a lépcsőházak, a folyosók, a bejárati területek és a kültéri létesítmények takarításának és karbantartásának költségei.

11. A házmesteri szolgáltatás költségei: A házmester felelős az épület felügyeletéért és karbantartásáért, valamint a kisebb javítási és karbantartási munkákért. Ennek a szolgáltatásnak a költségei az üzemeltetési költségek részét képezhetik.

13. A közösségi területek világításának költségei: A lépcsőházak, folyosók és egyéb közösségi területek világítása szintén költségekkel jár, amelyek üzemeltetési költségként átháríthatók a bérlőkre.

Jogi előírások

A szolgáltatási díjak számlázására vonatkozó jogi előírások a bérlők védelmét szolgálják a túlzott vagy indokolatlan szolgáltatási díjakkal szemben, és világos keretet teremtenek a bérbeadók és a bérlők számára. Ezeket a német polgári törvénykönyv (BGB) és az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (BetrKV) tartalmazza. A német polgári törvénykönyv 556. szakasza szerint a bérbeadónak joga van az épület üzemeltetéséből eredő mellékköltségeket a bérlőre áthárítani. A költségeket a bérleti szerződésben egyértelműen meg kell határozni.

Az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (BetrKV) meghatározza, hogy mely költségtípusokat lehet és melyeket nem lehet áthárítani. A felosztható költségek közé tartozik a fűtés, a víz, a szennyvíz, a házmesteri szolgáltatások, a kertfenntartás, a hulladékszállítás és a biztosítás. Az épület javítási költségei, a bérbeadó adminisztrációs költségei vagy a szépészeti javítások költségei azonban nem oszthatók meg.

A bérbeadó köteles éves szolgáltatási díjkimutatást készíteni és megküldeni a bérlőnek. Ennek a kimutatásnak közérthetőnek és érthetőnek kell lennie, és tartalmaznia kell minden lényeges költségtételt, valamint az alapul szolgáló számítási módszereket.

A bérlőknek joguk van ellenőrizni a szolgáltatási díjkimutatást, és amennyiben eltérések vagy kétségek merülnek fel annak pontosságával kapcsolatban, kifogást nyújthatnak be. Meg kell azonban jegyezni, hogy a kifogást egy bizonyos határidőn belül, általában a kimutatás kézhezvételétől számított 12 hónapon belül kell benyújtani.

Lépések a szolgáltatási díjkimutatás helyes elkészítéséhez a bérbeadók számára

2. A bizonylatok összegyűjtése: A bérbeadóknak gondosan össze kell gyűjteniük minden olyan vonatkozó bizonylatot és dokumentumot, amely a szolgáltatási díjak kiszámításához szükséges. Ide tartoznak például a vízről, fűtésről, hulladékkezelésről, biztosításról stb. szóló számlák.

3. A költségek rögzítése: Az összegyűjtött bizonylatokat szisztematikusan rögzíteni kell, és a megfelelő költségeket az egyes bérlőkre kell felosztani. Fontos, hogy az egyes tételeknél a megfelelő arányokat számítsák ki, és szükség esetén vegyék figyelembe a jogszabályi előírásokat.

4. A kimutatás elkészítése: A bérbeadó a nyilvántartott költségek alapján elkészíti a szolgáltatási díjkimutatást. Ennek átláthatóan és a bérlők számára érthetően kell felsorolnia az összes felosztható költséget. Célszerű, hogy a kimutatás érthető és világos legyen.

5. Kézbesítés a bérlőknek: Az elkészült szolgáltatási díjkimutatást a jogszabályban előírt határidőknek megfelelően kézbesítik a bérlőknek. Ügyelni kell arra, hogy a kimutatás helyes és teljes legyen, hogy az esetleges eltérések elkerülhetők legyenek.

Feltételek és elévülési idők

Az esetleges követelések elvesztésének elkerülése, illetve az időben történő érvényesítés lehetőségének megőrzése érdekében a szolgáltatási díjkimutatással kapcsolatban bizonyos határidőket be kell tartani. Mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy e határidők betartása elengedhetetlen a jogviták elkerülése és a saját jogaik védelme érdekében.

• A szolgáltatási díjkimutatás elkészítése és kézbesítése: A bérbeadó jogszabályi kötelezettsége, hogy a számlázási időszak végét követő ésszerű határidőn belül elkészítse és megküldje a bérlőnek a szolgáltatási díjkimutatást. Ez az időszak általában a számlázási időszak végét követő legfeljebb 12 hónap.

• A bérlők felülvizsgálati időszaka: A bérlőknek a szolgáltatási díjkimutatás kézhezvételét követően ésszerű idő áll rendelkezésükre annak felülvizsgálatára és az esetleges kifogások vagy eltérések felvetésére. Ez a felülvizsgálati időszak általában szintén 12 hónap.

• Bérlők kifogásolási időszaka: Ha a bérlőnek kifogása van a szolgáltatási díjkimutatással szemben, akkor egy bizonyos határidőn belül kifogást kell benyújtania, hogy megvédje követeléseit. Ez az időszak általában szintén 12 hónap a kimutatás kézhezvételét követően.

• A szolgáltatási díjkimutatásból eredő követelések elévülési ideje: A szolgáltatási díjkimutatásból eredő követelések elévülési időhöz kötöttek. Ezek általában a követelés keletkezésének évétől számított három év. Ez azt jelenti, hogy például egy 2022-es évre kiállított szolgáltatási díjkimutatásból származó követelések legkésőbb 2025. december 31-én elévülnek.

Túl későn nyújtott be szolgáltatási díjkimutatást? Következmények és következmények a bérlőkre és a bérbeadókra nézve

A késedelmesen benyújtott szolgáltatási díjkimutatásnak különböző következményei és következményei lehetnek a bérlőkre és a bérbeadókra nézve:

A bérbeadó számára:

• A követelések elvesztése: A késedelmesen benyújtott szolgáltatási díjkimutatások azt eredményezhetik, hogy a bérbeadó elveszítheti a bérlőkkel szembeni követeléseit. Ha a kimutatás nem készül el és nem kerül időben kézbesítésre, a bérbeadó esetleges további fizetési igényei elévülhetnek.

• Felhívások és szankciók: A bérlőknek jogukban áll időben elkészített szolgáltatási díjkimutatást követelni. Ha ezeket a határidőket ismételten elmulasztják vagy figyelmen kívül hagyják, a bérlők jogi lépéseket tehetnek, vagy bérleti díjcsökkentést követelhetnek.

A bérlő számára:

• bizonytalanság a költségekkel kapcsolatban: A bérlők a késedelmes szolgáltatási díjkimutatás miatt bizonytalanok lehetnek a tényleges költségeikkel kapcsolatban. Ez pénzügyi bizonytalansághoz vezethet, és megnehezítheti a háztartás költségvetésének tervezését.

• Késedelmes visszatérítés: Ha a bérlő jogosult visszatérítésre, a késedelmes számla késedelmes fizetést eredményezhet. Ez különösen akkor lehet problémás, ha a bérlő a visszatérítést sürgős kiadásokra tervezte.

A bérlők és a bérbeadók jogait és kötelezettségeit késedelmes mellékdíj-kivonat esetén a német polgári törvénykönyv (BGB) szabályozza:

• A bérlő joga a határidőre történő kimutatáshoz: A bérlőnek joga van ahhoz, hogy időben, általában legkésőbb a számlázási időszak végét követő tizenkét hónapon belül mellékdíj-kivonatot kapjon.
• A bérbeadó kötelezettsége a kimutatás időben történő elkészítésére és megküldésére: A bérbeadó jogszabályi kötelezettsége, hogy a szolgáltatási díjkimutatást időben elkészítse és megküldje a bérlőnek. Ha ezt elmulasztja, a bérlő megfelelő határidőket szabhat, és szükség esetén jogi lépéseket tehet.
• A határidők be nem tartásának lehetséges következményei: A határidők ismételt elmulasztása esetén a bérlő például lakbércsökkentést követelhet, vagy kártérítési pert indíthat a bérbeadó ellen.

Tippek és trükkök bérlőknek és bérbeadóknak a szolgáltatási díjkimutatás ellenőrzéséhez:

Az alábbi tippek és trükkök betartásával és a szolgáltatási díjkimutatás gondos ellenőrzésével a bérlők biztosíthatják, hogy csak a ténylegesen felmerült költségeket fizessék, és időben felismerhetik és kijavíthatják az esetleges hibákat vagy eltéréseket.

A bérlőknek:

• A költségek helyes felosztása: A bérlőknek meg kell győződniük arról, hogy a kimutatásban szereplő valamennyi költségtétel helyesen van-e felosztva, és megfelel-e a bérleti szerződésben foglalt megállapodásoknak.
• A számítás érthetősége: A számítási módszereknek és alapoknak érthetőnek kell lenniük a bérlők számára. Ellenőrizni kell, hogy az alkalmazott kulcsok és elosztási kulcsok helyesek-e.
• A bizonylatok teljessége: A bérlőknek joguk van az eredeti bizonylatokba betekinteni. Meg kell győződniük arról, hogy minden felsorolt költséget megfelelő bizonylatokkal támasztanak alá, és hogy nem hiányzik egyetlen tétel sem.
• Frontok betartása: A bérlőknek be kell tartaniuk a szolgáltatási díjkimutatás ellenőrzésére és szükség esetén kifogásolására vonatkozó törvényes határidőket, és időben kell eljárniuk.

A bérbeadók számára:

• Költségek helyes rögzítése: A bérbeadóknak meg kell győződniük arról, hogy minden felosztható költséget teljes körűen rögzítettek és helyesen számították ki. A helytelen vagy hiányzó információk eltérésekhez vezethetnek.
• Átlátható kimutatás: A szolgáltatási díjkimutatásnak átláthatónak és érthetőnek kell lennie a bérlők számára. A bérbeadóknak biztosítaniuk kell, hogy minden költségtétel világosan és tömören legyen felsorolva.
• Megtartani a bizonylatokat: A bérbeadóknak minden vonatkozó bizonylatot és dokumentumot gondosan meg kell őrizniük, és szükség esetén a bérlők számára ellenőrzésre hozzáférhetővé kell tenniük. Az átlátható dokumentumkezelés eloszlathatja a bérlők esetleges kételyeit.
• A határidők betartása: A bérbeadóknak törvényi kötelességük a szolgáltatási díjkimutatást időben elkészíteni és a bérlőnek átadni. Ezért a határidők betartására ügyelniük kell, és időben kell cselekedniük, hogy elkerüljék az esetleges következményeket.

A szolgáltatási díjkimutatás hatása az adóbevallásra:

A bérbeadók számára: A szolgáltatási díjkimutatásban szereplő üzemeltetési költségek a jövedelemadó-bevallásban jövedelemarányos költségként érvényesíthetők. Ez különösen azokra a bérbeadókra vonatkozik, akik bérbe adják ingatlanjukat, és az üzemeltetési költségeket költségként elszámolhatják. Ezek közé tartoznak például a javítási, karbantartási, adminisztrációs és biztosítási költségek.

Bérlők: A bérlők bizonyos feltételek mellett a mellékköltségeik egy részét is levonhatják az adózás során. Ha például otthoni irodát használnak, vagy munkával kapcsolatos utazási költségeik vannak, akkor az olyan üzemeltetési költségek, mint a fűtés, az áram vagy a víz arányos részét jövedelemmel kapcsolatos költségként vagy üzleti költségként érvényesíthetik.

Levonható költségek a közüzemi számlában bérlők és bérbeadók számára:

2. Bérlők:

   • Házi iroda: A házi iroda költségei bizonyos feltételek mellett levonhatók az adóból. Ezek közé tartoznak az olyan arányos működési költségek, mint a fűtés, a villany, a víz és a szemétszállítás.
   • Foglalkozással kapcsolatos utazási költségek: Azok a bérlők, akiknek munkával kapcsolatos utazási költségeik vannak, jövedelemmel kapcsolatos költségként igényelhetik az olyan arányos működési költségeket, mint a fűtés, a villany vagy a víz.

4. Bérbeadók:

   • Karbantartás és javítás: A javítási és karbantartási intézkedések költségei jövedelemmel kapcsolatos költségként érvényesíthetők.
   • Adminisztrációs költségek: Az ingatlan adminisztrációjával kapcsolatos költségek, például az ingatlankezelés vagy a könyvelés költségei, levonhatók bevételhez kapcsolódó költségként.
   • Biztosítások:A biztosítási kötvények, például az épületbiztosítás vagy a felelősségbiztosítás díjai levonható költségek.

Fontos: Nem minden, a szolgáltatási díjkimutatásban szereplő költség vonható le automatikusan. Az adóügyi kezelés az egyéni helyzettől függően változhat. A bérlőknek és a bérbeadóknak ezért szükség esetén adótanácsadóval kell konzultálniuk annak érdekében, hogy minden adókímélő lehetőséget kihasználjanak.