VON POLL IMMOBILIEN - Életmód blog fejléc kép - Property Tax 2022 Guidebook
Ingatlan útmutató blog

Az új 2022-es ingatlanadó - a legfontosabb kérdések áttekintése

15.08.2022 5 min. olvasási idő


author-image

VON POLL IMMOBILIEN

A cikk tartalma


A törvényhozás 2019 őszén elfogadta az ingatlanadó új becslési alapját. Az új rendelet 2025-től lép hatályba. Mit jelent ez Önnek, mint ingatlantulajdonosnak?

A következőkben összegyűjtöttük Önnek a Az ingatlanadóreform 2022 legfontosabb kérdéseit és válaszait.

Általános információk az ingatlanadóról

Mi az ingatlanadó?

Németországban a telekadó a földterületekre és ingatlanokra, de a belföldi földterületekre és azok fejlesztésére vonatkozó örökös építési jogokra is kivetett adó, amelyet a tulajdonosnak kell megfizetnie. Bérbeadás esetén az ingatlanadó az üzemeltetési költségeken keresztül áthárítható a bérlőkre. A vagyonadó kivetését a vagyonadóról szóló törvény (Grundsteuergesetz, GrStG) szabályozza.

A vagyonadóból származó bevételek kizárólag a városokhoz és a településekhez folynak be. Jelenleg ez évente közel 15 milliárd eurót tesz ki. Ezáltal az ingatlanadó az önkormányzatok egyik legfontosabb bevételi forrása. Az önkormányzatoknak szükségük van ezekre az összegekre, hogy iskolákat, óvodákat, uszodákat vagy könyvtárakat finanszírozhassanak, és hogy fontos beruházásokat hajthassanak végre a helyi infrastruktúrában, például utakat, kerékpárutakat vagy hidakat.

Miért döntöttek az ingatlanadó reformjáról?

A Szövetségi Alkotmánybíróság alkotmányellenesnek nyilvánította a jelenlegi ingatlanadó-megállapítási rendszert, mivel az eltérő módon kezeli a hasonló ingatlanokat, és így sérti az Alaptörvényben rögzített egyenlő bánásmód követelményét. Ezért 2025.01.01-től új jogi szabályozást kell alkalmazni.

A jelenlegi ingatlanadó-számítás évtizedes ingatlanértékeken (az úgynevezett átalányértékeken) alapul: Nyugaton az ingatlanokat az 1964-es értékük szerint veszik figyelembe. Az új szövetségi államokban az alapul szolgáló értékek még régebbiek, 1935-ös értékbecsléseken alapulnak.

Az egységes értékeket megszorozzák egy egységes tényezővel, az úgynevezett adómértékkel, majd az úgynevezett adómértékkel.

Míg az adómértéket az illetékes adóhivatal az ingatlanadó-megállapító határozaton keresztül határozza meg, addig az adómértéket - és így végső soron az ingatlanadó összegét - az önkormányzatok önállóan határozzák meg. A vagyonadóreform keretében a nyitó záradéknak köszönhetően a szövetségi államok a jövőben felhatalmazást kapnak arra, hogy a vagyonadóra vonatkozó saját törvényeket hozzanak és hajtsanak végre. Most már biztos, hogy a tartományok többsége a szövetségi modellt fogja alkalmazni (részben kisebb módosításokkal), míg egyes tartományok ellene döntöttek, és saját számítási módszert alkalmaznak, például egy tiszta "területmodellt", egy "lakóhelyi modellt" vagy egy "területi tényező modellt", amely nemcsak az ingatlan méretét, hanem annak elhelyezkedését is figyelembe veszi.

A fent említett modellváltozatoktól függetlenül a jövőben is alapvetően az önkormányzatok határozzák meg a telekadó összegét az úgynevezett mértékadóval. Ezért az egyes szövetségi államokban és településeken jelentős eltérések lehetnek az egyes ingatlanok vagyonadóterhei között. A szövetségi kormány az értékbecslési törvényen keresztül csak az egységes értéket szabályozza.

Mivel a föld és az épületek értéke 1935 és 1964 óta nagyon eltérően alakult nyugaton és keleten, jelenleg súlyos adóügyi egyenlőtlenségek vannak, amelyek a szövetségi alkotmánybíróság véleménye szerint már nem egyeztethetők össze a földadó jogalapjával. Ennek következtében az ingatlanadó-fizetések elszakadtak az ingatlanok tényleges értékeitől.

Az átértékelés határideje a 2022. január 1-jei határnapon a hivatalos egységes telekértékek alapján történik majd. 2025-től az új ingatlanadó-értékek lesznek az értékbecslés alapjául, valamint az új ingatlanadó-mértékelési számok és az önkormányzati adómértékek.

Egy ház alaprajza

A telekadó kiszámítása

Mikor kell megfizetnem az új telekadót?

A mindenkori állami modell alapján kiszámított ingatlanadót 2025. január 1-jétől kell megfizetni. Az egyéni ingatlanadó jövőbeni összegét ma még nem lehet megnevezni, mivel előbb meg kell határozni az ingatlanok értékét és a statisztikai bérleti díjakat. Vélhetően több évbe telik majd, mire meghatározzák a mindenkori jövőbeli vagyonadó konkrét összegét.

Hogyan számolják ki konkrétan* a vagyonadót a jövőben a szövetségi modell szerint?

Az ingatlanadó összegét továbbra is a következő elv szerint határozzák meg:

Igazdasági adó értéke x adómérték x értékelési kulcs = ingatlanadó

Az adóhivatal az ingatlanadó értékét értékbecslési nyilatkozat alapján állapítja meg, az adómértéket törvény határozza meg, az értékelési kulcsot pedig a város vagy az önkormányzat határozza meg.

  1. Lépés: A telekérték kiszámítása: A fő tényezők a földterület mindenkori értéke (normál telekérték) és a statisztikailag meghatározott nettó hidegbérleti díj összege, amely többek között az adott település úgynevezett bérleti díjszintjétől függ (minél magasabb a bérleti díjszint, annál magasabb a bérleti díj általában egy településen). További tényezők az ingatlan területe, az ingatlan típusa és az épület kora. A települések bérleti díjak szerinti besorolását a Szövetségi Pénzügyminisztérium a Szövetségi Statisztikai Hivatalnak a 16 szövetségi állam átlagos bérleti díjaira vonatkozó adatai alapján végezte el.
  2. Step: A jelenlegi értékek és az 1935 vagy 1964 óta nem frissített értékek összehasonlítása során keletkezett értéknövekedések kompenzálása. Ennek érdekében az úgynevezett adómérték - amely a vagyonadó kiszámítása szempontjából fontos tényező - jelentősen, a korábbi érték kb. 1/10-ére csökken, azaz a lakóingatlanok (egy- és kétlakásos családi házak, bérlakások és társasházak) esetében 0,35 %-ról 0,031 %-ra, a nem lakóingatlanok (kereskedelmi ingatlanok, vegyes használatú ingatlanok, résztulajdonok, egyéb kialakított ingatlanok) esetében pedig 0,034 %-ra. Ezenkívül a szociális lakhatást, valamint a közösségi és szövetkezeti lakásokat továbbra is támogatni fogják az ingatlanadó révén. Ezért a megfizethető lakhatást lehetővé tevő társaságok további 25%-os adókulcs-csökkentést kapnak, ami adócsökkentő hatású.
  3. Szakasz:A becslési kulcsok önkormányzatok általi kiigazítása: Amennyiben az átértékelés miatt az egyes önkormányzatok ingatlanadó-bevételei változnak, lehetőségük van arra, hogy kiigazítsák becslési kulcsukat, és így biztosítsák, hogy ingatlanadó-bevételük összességében ne változzon jelentősen.

Az önkormányzatok bejelentették, hogy ők is ezt fogják tenni - mert különösen az ingatlanadó emelése az alkotmányosan előírt új szabályozás alkalmával politikailag nem lenne elfogadható. Mindazonáltal a becslési kulcs továbbra is alapvető önkormányzati eszköz marad az ingatlanadó szintjének meghatározásához.

* Az áttekinthetőség érdekében az alábbi magyarázatok a szövetségi modell magyarázatára korlátozódnak.

Üzletember számológépnél játékházzal

Igatlanadó C

Mi az új ingatlanadó C?

Az erdészeti és mezőgazdasági vállalkozások ingatlanjaira kivetett A (mezőgazdasági) vagyonadó és a beépített és beépítetlen földterületekre, résztulajdonokra és örökös építési jogokra kivetett B (építményadó) vagyonadó mellett a C vagyonadó bevezetésével a lakáshiányt kívánják ellensúlyozni, különösen a városi területeken. A jövőben az önkormányzatok magasabb adómértéket állapíthatnak meg a beépítésre kész, de beépítetlen telkekre, ha azokon nem történik fejlesztés. Ez az úgynevezett ingatlanadó C tehát megdrágítja a spekulációt, és pénzügyi ösztönzőket teremt arra, hogy ténylegesen építésre kész telkeken hozzanak létre lakásokat.

Az ingatlanadó levonható az adóból?

Bérbeadás esetén az ingatlanadó levonható az adóból; az adóbevallásban a "Bérbeadásból és lízingből származó jövedelem" alatt, a jövedelemmel kapcsolatos kiadások részeként kell levonni. Azok a tulajdonosok, akik saját maguk használják ingatlanukat, nem vonhatják le az ingatlanadót. Részleges bérbeadás esetén a vagyonadót arányosan lehet levonni.

Ki köteles bevallást benyújtani?

Beépített vagy beépítetlen telek vagy társasház tulajdonosaként Önnek nyilatkozatot kell benyújtania az ingatlanadó értékének megállapításához. Öröklési jogi ügyekben csak az öröklési jog jogosultjának vagy az öröklési jog jogosultjának kell nyilatkozatot tennie.

Mikor és hogyan kell benyújtani az értékelési nyilatkozatot?

A bevallást digitálisan* kell benyújtani az illetékes adóhivatalhoz július 1-jétől 2022. október 31-ig. Ez az ELSTER online adóhivatalon keresztül lehetséges (www.elster.de). Ha már rendelkezik felhasználói fiókkal (pl. a jövedelemadó-bevalláshoz), akkor azt az ingatlanadóhoz is használhatja; egyébként már most beállíthatja a www.elster.de oldalon. A digitális benyújtás szükség esetén más szoftverszolgáltatókon keresztül is elvégezhető. A bizonylatok benyújtása általában nem biztosított.

* Csak egyedi esetekben (ún. nehézségi esetekben) - ha az elektronikus továbbítás az adózó(k) számára gazdaságilag vagy személyesen ésszerűtlen - lehetséges a papíralapú benyújtás. Ez különösen akkor áll fenn, ha az adózó nem rendelkezik a szükséges technikai felszereléssel, az adattovábbítás technikai lehetőségeinek megteremtése csak jelentős anyagi ráfordítással lenne lehetséges, vagy az adózó egyéni ismeretei szerint nem rendelkezik a szükséges technikai felszereléssel. az adózó egyéni tudása és képességei szerint nem vagy csak korlátozottan képes a távoli adatátvitel lehetőségeit kihasználni.

Laptop az asztalon dokumentumokkal

Információs adóhivatal

Melyik adóhivatal az illetékes?

Az illetékes adóhivatal alapvetően az Ön ingatlanának elhelyezkedésétől és nem az Ön esetlegesen eltérő lakóhelyétől függ.

Milyen információkra van szükség az értékelési nyilatkozathoz?

A lakóingatlan tulajdonosaként tájékoztató levelet kap az adóhatóság rendelkezésére álló adatokkal, valamint a bevallás elkészítését segítő információkkal. Miután ellenőrizte az adatok teljességét és pontosságát, átviheti azokat a nyilatkozatba. Ez többek között a következőket foglalja magában:

  • Alapszám
  • Az ingatlan elhelyezkedése: utca, házszám, irányítószám és település
  • megjelölés(ek) és parcella(k)
  • parcella területe
  • normatív földérték
  • földtípus (pl. telek). B. beépítetlen telek vagy családi ház)
  • Építés éve (csak 1949 után)
  • A lakások és a lakótér száma
  • Garázs/földalatti parkolóhelyek száma (ha van)

Ezeket az adatokat pl. az adásvételi szerződésben vagy a megrendelésben találja. pl. az adásvételi szerződésben vagy az építési dokumentációban. A teljesség és a helyesség ellenőrzéséhez használja az adóhatóság ingatlanadó-portálját.

Felvetésekkel kapcsolatban az adóhivatal ingatlanadó forródrótja áll rendelkezésre, amelyet az interneten az adóhivatal honlapján talál. A vagyonadóreformmal kapcsolatos további információkat a https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Home/home.html

A 2022-es vagyonadóval kapcsolatos aktuális sajtóközleményünket a here.

Az útmutató PDF-ben történő letöltése