Kaufnebenkosten auf Mallorca 2026: Steuern, Notar und Gesamtbudget im Überblick

Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. Bei einer gebrauchten Immobilie fällt die balearische Grunderwerbsteuer ITP mit progressiven Sätzen von 8 bis 13 Prozent an, bei einem Neubau vom Bauträger stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer. Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und gegebenenfalls Finanzierungskosten. Insgesamt sollten Käufer je nach Kaufpreis mit rund 10 bis 15 Prozent Erwerbsnebenkosten rechnen. Wir zeigen, welche Positionen anfallen, wie sie sich berechnen und wie Sie daraus ein belastbares Gesamtbudget ableiten.

Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Der ausgeschriebene Kaufpreis ist nicht das vollständige Budget für eine Immobilie auf Mallorca. Je nach Objektart und Transaktion kommen Steuern, Notar- und Registerkosten sowie Kosten für rechtliche, steuerliche und technische Beratung hinzu. Wer diese Positionen erst kurz vor dem Notartermin berücksichtigt, riskiert unnötige Finanzierungslücken.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick:

• Gebrauchtimmobilie: Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), progressiv 8 bis 13 Prozent
• Neubau vom Bauträger: 10 Prozent IVA plus Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), in der Regel 1,5 Prozent
• Notar und Grundbuch (Registro de la Propiedad): abhängig von Kaufpreis und Umfang der Urkunde
• Anwalt, Steuerberater, Gutachter oder Architekt: je nach Objekt und Beratungsumfang
• Finanzierung: Bewertung (Tasación), mögliche Bankgebühren und Versicherungen

Grunderwerbsteuer ITP: Was kostet der Kauf einer Gebrauchtimmobilie?

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie auf den Balearen fällt die Grunderwerbsteuer ITP an. Die allgemeinen Tarife sind progressiv: Jeder Wertabschnitt wird mit seinem eigenen Satz besteuert. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus beurkundetem Kaufpreis und dem steuerlichen Referenzwert (Valor de Referencia) des Katasters.

Unter bestimmten Voraussetzungen gelten reduzierte Sätze, etwa für den Kauf eines Hauptwohnsitzes (Vivienda Habitual), für junge Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung. Diese Vergünstigungen sind an Wertgrenzen gebunden, die seit Juni 2026 für Mallorca bei 331.859,70 Euro Immobilienwert liegen. Für Ferien- und Zweitwohnsitze internationaler Käufer greifen sie in der Regel nicht.

Neubau auf Mallorca: IVA und Stempelsteuer statt ITP

Beim steuerpflichtigen Ersterwerb einer Wohnimmobilie vom Bauträger fällt keine ITP an. Stattdessen werden 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis fällig, bei Grundstücken und Gewerbeflächen in der Regel 21 Prozent. Zusätzlich erhebt die Balearenregierung die Stempelsteuer AJD auf die notarielle Urkunde, deren allgemeiner Satz 1,5 Prozent beträgt.

Ob ein konkreter Erwerb umsatzsteuerpflichtig ist, sollten Käufer früh klären. Wird eine bereits genutzte Immobilie weiterverkauft, handelt es sich steuerlich meist um eine Zweitübertragung, und es gilt wieder die ITP.

Notar, Grundbuch und Anwalt: Diese Kosten kommen hinzu

Neben den Steuern entstehen Kosten für die notarielle Kaufurkunde (Escritura) und die Eintragung im Grundbuch. Die Gebühren richten sich nach amtlichen Gebührenordnungen und hängen von Kaufpreis und Umfang ab. Als grober Richtwert werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

Für die rechtliche Prüfung – Grundbuchauszug (Nota Simple), Lasten, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) und Vertragsgestaltung – sollten Käufer einen auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beauftragen. Das Honorar wird individuell vereinbart und liegt oft bei rund 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 21 Prozent IVA. Gerade bei Fincas, älteren Häusern, Umbauten oder komplexen Eigentumsstrukturen kaufen Sie damit vor allem Entscheidungssicherheit.

Ebenfalls einzuplanen: Für den Kauf benötigen ausländische Käufer eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto.

Was Käufer bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer beachten müssen

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und als Sicherheitsleistung für die Steuern des Verkäufers an das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) abführen. Das ist keine zusätzliche Belastung für den Käufer, beeinflusst aber den Zahlungsablauf am Notartermin und sollte im Vertrag sauber geregelt sein.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für eine Gebrauchtimmobilie für 1 Million Euro

Das folgende Beispiel zeigt die Größenordnung für eine gebrauchte Immobilie mit einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro ohne Finanzierung und ohne reduzierte Steuersätze. Es setzt voraus, dass der Katasterreferenzwert nicht über dem Kaufpreis liegt.

Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 90.000 Euro, also durchschnittlich 9 Prozent. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Anwalt liegen die Erwerbsnebenkosten bei rund 11 Prozent des Kaufpreises. Technische Gutachten, Finanzierungskosten und Modernisierungen sind dabei noch nicht enthalten.

Vom Suchbudget zum Kaufpreisrahmen: So planen Sie richtig

Wir empfehlen, vor der Suche drei Zahlen festzulegen: den maximalen Kaufpreis, das zusätzlich verfügbare Budget für Erwerbsnebenkosten und eine separate Reserve für Modernisierung oder erste Maßnahmen.

Ein Beispiel: Liegt Ihr gesamtes Budget bei 1,0 Millionen Euro, sollte das nicht automatisch Ihr maximaler Kaufpreis sein. Bei einer Gebrauchtimmobilie für 900.000 Euro fallen rund 80.000 Euro ITP an, dazu etwa 18.000 Euro für Notar, Grundbuch und Anwalt. Damit ist das Budget bereits ausgeschöpft. Ein belastbarer Kaufpreisrahmen liegt in diesem Fall also eher bei rund 900.000 Euro – und bei Objekten mit Renovierungsbedarf nochmals darunter, um eine eigene Reserve zu bilden.

Finanzierung: Welche zusätzlichen Kosten Käufer einplanen sollten

Wer auf Mallorca finanziert, sollte nicht nur auf den Nominalzins schauen. Bewertung (Tasación), mögliche Bankgebühren, Versicherungen und der zeitliche Ablauf zwischen Kreditzusage und Kaufvertrag gehören in die Planung. Spanische Banken finanzieren bei Nicht-Residenten häufig nur einen Teil des Kaufpreises, die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Die konkrete Kostenverteilung hängt vom Darlehen und von der geltenden Rechtslage ab.

Checkliste: Kaufnebenkosten auf Mallorca vor der Reservierung klären

Bevor Sie eine Reservierung unterschreiben oder eine Anzahlung (Arras) leisten, sollten diese Punkte schriftlich beantwortet sein:

• Fällt beim konkreten Objekt ITP oder IVA mit AJD an – und auf welcher Bemessungsgrundlage?
• Liegt der Katasterreferenzwert über dem vereinbarten Kaufpreis?
• Kommen reduzierte Steuersätze in Betracht, oder ist mit den allgemeinen Sätzen zu rechnen?
• Welche Kosten für Notar, Grundbuch und Anwalt sind realistisch, und liegt ein Angebot des Anwalts vor?
• Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig, oder muss der 3-Prozent-Einbehalt berücksichtigt werden?
• Sind NIE, spanisches Bankkonto und Finanzierungszusage rechtzeitig vor dem Notartermin vorhanden?
• Wie hoch ist die Reserve für technische Prüfung, Modernisierung und erste Maßnahmen?
• Wer prüft welche Punkte, und bis wann liegen die Ergebnisse vor?

Diese Zwischenbilanz verhindert, dass wichtige Informationen nur in E-Mails, Telefonaten oder Besichtigungsnotizen verteilt bleiben. Sie schafft eine klare Grundlage für die Abstimmung mit Verkäuferseite, Bank, Anwalt, Steuerberater, Architekt und Notar. Gerade bei internationalen Käufen, an denen mehrere Beteiligte parallel arbeiten, sorgt das für einen transparenten Kaufprozess.

So begleitet Sie VON POLL REAL ESTATE Mallorca – Santa Maria und Pollença

VON POLL REAL ESTATE Mallorca – Santa Maria und Pollença begleitet Käufer persönlich und inselweit – von unseren Standorten in Santa Maria del Camí und Pollença aus. Unser Anspruch ist Boutique Real Estate mit maßgeschneiderter Betreuung: ein fester persönlicher Ansprechpartner, mehrsprachige Kommunikation und eine strukturierte Begleitung vom ersten Suchprofil bis zur Übergabe.

Dabei verbinden wir lokale Marktkenntnis, die in unserem Team teilweise auf mehr als 20 Jahren Erfahrung auf Mallorca beruht, mit dem internationalen Netzwerk von VON POLL REAL ESTATE mit über 400 Shops. Je nach Suchprofil können außerdem Off-Market-Möglichkeiten eine Rolle spielen. Gemeinsam strukturieren wir die relevanten Kostenpositionen früh und binden die passenden Fachleute für die Detailprüfung ein.

Fazit: Gesamtinvestition statt Kaufpreis planen

Beim Immobilienkauf auf Mallorca sollten Käufer mit rund 10 bis 15 Prozent Erwerbsnebenkosten rechnen. Den größten Anteil macht bei Gebrauchtimmobilien die progressive Grunderwerbsteuer ITP aus, bei Neubauten die IVA mit Stempelsteuer. Wer Kaufpreis, Steuern, Beratung und Reserve von Anfang an getrennt plant, vermeidet Finanzierungslücken und kann Chancen auf dem Markt sicherer einordnen.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten auf Mallorca

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca insgesamt?

Je nach Kaufpreis, Objektart und Beratungsumfang liegen die Erwerbsnebenkosten meist bei rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Gebrauchtimmobilie für 1 Million Euro sind es inklusive Notar, Grundbuch und Anwalt rund 107.000 bis 112.000 Euro.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca?

Für Gebrauchtimmobilien gilt die balearische ITP mit progressiven Sätzen: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis 1 Million Euro, 12 Prozent bis 2 Millionen Euro und 13 Prozent auf den darüber liegenden Wertanteil.

Welche Steuern fallen beim Kauf eines Neubaus auf Mallorca an?

Beim Ersterwerb einer Wohnimmobilie vom Bauträger fallen 10 Prozent IVA auf den Kaufpreis sowie die Stempelsteuer AJD an, deren allgemeiner Satz auf den Balearen 1,5 Prozent beträgt. ITP wird in diesem Fall nicht erhoben.

Gibt es Steuervergünstigungen beim Immobilienkauf auf den Balearen?

Ja, für Hauptwohnsitze sowie für junge Käufer, kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung gibt es reduzierte Sätze. Sie sind an Wertgrenzen und weitere Voraussetzungen gebunden und gelten in der Regel nicht für Ferien- oder Zweitwohnsitze.

Wer zahlt die Plusvalía beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) trägt gesetzlich der Verkäufer. Käufer sollten dennoch prüfen, ob der Kaufvertrag hiervon abweichende Regelungen enthält.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Das hängt von Bank, Bonität und Finanzierungsstruktur ab. In der Praxis müssen Kaufnebenkosten – besonders bei Nicht-Residenten – meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Klären Sie deshalb früh, welcher Eigenkapitalanteil inklusive Nebenkosten tatsächlich verfügbar sein muss.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder technische Beratung. Steuersätze, Wertgrenzen und Gebühren können sich ändern und sollten im konkreten Einzelfall aktuell bei der Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), im Amtsblatt BOIB oder durch Fachleute geprüft werden. Die Angaben zu Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten sind unverbindliche Richtwerte.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB)
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balearisches Steuerrecht) in der Fassung der Ley 4/2026, Orden 13/2026 (BOIB Nr. 80 vom 25. Juni 2026)