Inhaltsverzeichnis:
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in München?
- Was man aktuell sagen kann
- Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?
- Bodenrichtwert – was ist zu beachten?
- Bedeutung für Käufer und Verkäufer
- Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
- Fazit
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert in München ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert des Bodens (meist in €/m²) für typische, unbebaute Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, der sogenannten Bodenrichtwertzone.
Ermittelt werden Bodenrichtwerte durch den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in München auf Basis realer Kauffälle aus der Kaufpreissammlung. Die Werte werden regelmäßig veröffentlicht und digital bereitgestellt.
Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Eigenschaften wie Zuschnitt, Ecklage, Erschließung, planungsrechtliche Situation (Bebaubarkeit) oder Besonderheiten der Mikrolage können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks vom Richtwert abweicht.
Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in München?
Einen einheitlichen „Bodenrichtwert für ganz München“ gibt es nicht, da er je nach Stadtteil, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offizielle Abfrage erfolgt über das Bodenrichtwertportal BORIS München. Dort können Bodenrichtwerte kartografisch angezeigt und über die Kartenansicht einer Bodenrichtwertzone zugeordnet werden.
Direkt zum Portal: BORIS München
Für die Praxis bedeutet das: Je genauer Sie die Lage (Adresse/Kartenausschnitt) eingrenzen, desto präziser ist die Zuordnung zur richtigen Zone und damit die Aussagekraft des Bodenrichtwerts.
Was man über den Bodenrichtwert München aktuell sagen kann
In München werden Bodenrichtwerte flächendeckend ermittelt. Je nach Zone geben sie den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter typischer Grundstücke an.
Amtliche Daten basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen und werden durch den Gutachterausschuss ausgewertet. Die veröffentlichten Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und werden regelmäßig fortgeschrieben.
Die verlässlichste Abfrage erfolgt direkt über BORIS München, weil dort Zonengrenzen, Nutzungsarten sowie Sachdaten zur jeweiligen Bodenrichtwertzone zusammengeführt werden.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?
München ist ein stark heterogener Markt: Bodenrichtwerte unterscheiden sich teils deutlich zwischen Innenstadtbereichen, etablierten Premiumlagen, nachgefragten Stadtteilkernen sowie Randlagen. Zusätzlich wirkt die Mikrolage stark – schon innerhalb eines Stadtteils können unterschiedliche Bodenrichtwertzonen gelten.
Wichtig: Pauschale „München-Durchschnittswerte“ sind nur sehr eingeschränkt aussagekräftig. Für eine sinnvolle Einordnung sollten Sie immer den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Zone in BORIS München abfragen und dabei Nutzung, Entwicklungszustand und planungsrechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigen.
Praxis-Tipp: Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ist meist nicht nur der €/m²-Wert entscheidend, sondern auch die zur Zone hinterlegten Merkmale (z. B. Art der Nutzung, Entwicklungszustand, wertbeeinflussende Hinweise). Diese Details finden Sie direkt in den Sachdaten der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Beispielwerte für München (ungefähre Orientierungswerte, Wohnen, typische Lagen, Stand: zuletzt veröffentlichter Stichtag / Auswertungen auf Basis der veröffentlichten Bodenrichtwerte)
| Stadt / Region | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnen, ca.) |
|---|---|
| München (gesamt) | rund 2.000 €/m² (vereinfachter Durchschnittswert) |
| Moosach | ca. 2.000 – 2.700 €/m² (typische Lagen) |
| Pasing | ca. 2.700 – 3.500 €/m² (typische Lagen) |
| Bogenhausen (sehr gute Lage) | ca. 4.800 – 10.800 €/m² (Spitzenwerte in sehr guten Lagen möglich) |
| Laim | ca. 2.300 €/m² (gute Lage – exemplarisch) |
| Großhadern | ca. 2.300 €/m² (gute Lage – exemplarisch) |
| Aubing | ca. 2.000 €/m² (mittlere Lage – exemplarisch) |
| Solln | ca. 4.800 €/m² (sehr gute Lage – exemplarisch) |
Quelle: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Bayern (Hinweis: „höchster durchschnittlicher Bodenrichtwert aller kreisfreien Städte: 2.000 €/m² in München“, Stand/letzte Änderung laut Quelle) sowie BORIS-Bayern (amtliche Bodenrichtwerte; Hinweis auf Bereitstellung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024) und BORIS München (Informationen zur Bodenrichtwertauskunft der Landeshauptstadt München); abgerufen am 09.03.2026.
Hinweis: Innerhalb eines Stadtteils können je nach Zone, Nutzungsart und GFZ/baulicher Ausnutzbarkeit deutlich andere Werte gelten.
Aussage zum „Durchschnittswert“ München: Es wird teils ein „durchschnittlicher Bodenrichtwert“ von rund 2.000 €/m² genannt. Dieser Wert ist eine stark vereinfachte Zusammenfassung (z. B. über Wohnbau-Daten/Modelle) und ersetzt nicht die amtliche Zonenauskunft. Maßgeblich bleibt immer der Bodenrichtwert der konkreten Bodenrichtwertzone im BORIS München bzw. im Landesportal BORIS Bayern.
Bodenrichtwert München – was ist zu beachten?
Auch in München gilt: Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktsituation zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Veränderungen ergeben sich unter anderem durch:
- Nachfrageentwicklung nach Wohn- und Bauflächen (z. B. innenstadtnah vs. Außenlagen)
- Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
- Bauleitplanung (z. B. Nachverdichtung, Neubauquartiere) und Genehmigungslage
- Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung und Quartiersaufwertungen
Gerade in München können Mikrolagen und straßengenaue Unterschiede stark wirken. Für eine belastbare Einordnung hilft immer der Blick auf die konkrete Zone im amtlichen Portal.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?
Für Käufer
Der Bodenrichtwert hilft dabei:
- Angebotspreise besser einzuordnen
- überhöhte Preisvorstellungen schneller zu erkennen
- Lagen innerhalb Münchens besser vergleichbar zu machen (Zone vs. Zone)
Für Verkäufer
Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:
- erste Orientierung für den Bodenwert
- Argumentationsbasis in Preisgesprächen
- Startpunkt für die Vorbereitung einer fundierten Wertermittlung
Wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine Immobilienbewertung. Er berücksichtigt weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren – sondern bildet einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden (typisch unbebaut) in einer Zone ab.
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrachtet, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung in München zusätzlich:
- Bebauung und Gebäudewert
- Zustand, Modernisierungsgrad und Ausstattung
- Mikrolage (z. B. Umfeld, Lärm, Ausrichtung, Nachbarschaft) und Infrastruktur
- aktuelle Marktdynamik nach Segment (Eigennutzer, Kapitalanleger, Neubau, Bestand)
Gerade bei bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen, weil der Gebäudewert und die Nachfrage nach bestimmten Lagen/Objektarten eine große Rolle spielen.
Immobilienbewertung
Nutzen Sie unsere fundierte Immobilienbewertung – sie schafft Transparenz und ist die Grundlage für eine erfolgreiche Verkaufsentscheidung. Ermitteln Sie schnell und einfach den Wert Ihrer Immobilie. Einmal angelegt, erhalten Sie regelmäßige Updates zur Preisentwicklung.
Fazit: Bodenrichtwert München richtig nutzen
Der Bodenrichtwert ist in München ein wichtiges Instrument für Transparenz am Immobilienmarkt. Über BORIS München erhalten Sie Zugang zu den amtlichen Bodenrichtwerten und den zugehörigen Sachdaten der jeweiligen Zonen.
Für rechtssichere oder wirtschaftlich tragfähige Entscheidungen – etwa beim Kauf, Verkauf, in Erb- oder Vermögensfragen – empfiehlt sich zusätzlich eine individuelle Bewertung, weil objektspezifische Faktoren (Gebäude, Zustand, Mikrolage, Bebaubarkeit) den tatsächlichen Marktwert wesentlich beeinflussen.
VON POLL IMMOBILIEN unterstützt Sie mit Marktkenntnis und professioneller Einschätzung – auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte, Marktdaten und der objektbezogenen Analyse.
