Bodenrichtwert Hamburg

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert in Hamburg ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er gibt Auskunft darüber, welchen durchschnittlichen Wert unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage haben. Bei Kauf-, Verkaufs- oder Bewertungsentscheidungen spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle.

Zusammengefasst: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Er wird vom Gutachterausschuss auf Basis tatsächlich beurkundeter Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung ermittelt und regelmäßig veröffentlicht.

Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Bodenwert eines typischen, unbebauten Grundstücks innerhalb der Zone. Individuelle Merkmale (Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage, Lärm, Wasserlage) können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks deutlich abweicht.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Hamburg?

Einen einheitlichen Bodenrichtwert für ganz Hamburg gibt es nicht, weil er je nach Stadtteil, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offizielle Abfrage erfolgt über BORIS.HH (Bodenrichtwertinformationssystem Hamburg). Dort können Sie Bodenrichtwerte kartografisch einsehen und bei Bedarf auf individuelle Grundstücksmerkmale (z. B. Grundstücksgröße bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl) umrechnen.

Direkt zum Portal: BORIS.HH

Praxis-Tipp: Je genauer Sie die Lage (Adresse/Bodenrichtwertzone) eingrenzen, desto aussagekräftiger ist der Bodenrichtwert – insbesondere in Hamburg, wo bereits wenige Straßenzüge unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen zugeordnet sein können.

Was man über den Bodenrichtwert Hamburg aktuell sagen kann

Hamburg weist ein sehr differenziertes Preisgefüge auf: Innerstädtische Lagen und nachgefragte Quartiere (z. B. Teile von Hamburg-Mitte, Eimsbüttel oder Alsternähe) liegen typischerweise deutlich höher als Randlagen oder stark gewerblich geprägte Bereiche.

Amtliche Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktlage zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Für eine verlässliche Einordnung sollten Sie die Zonengrenzen, Nutzungsarten und Sachdaten immer direkt in BORIS.HH prüfen.

Durchschnittswerte (Orientierungswerte)

Da Bodenrichtwerte je nach Zone, Nutzungsart und Bebaubarkeit stark schwanken, sind pauschale ‚Hamburg-Durchschnittswerte‘ nur als grobe Orientierung geeignet. Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zählt der konkrete Bodenrichtwert Ihrer Zone (inkl. Sachdaten) im BORIS.HH‑Portal. Die genannten Durchschnittswerte beziehen sich auf veröffentlichte Bodenrichtwerte (z. B. Stand: 2024 laut BORIS.HH) und sind Stichtagswerte, die die Marktsituation zum Zeitpunkt der Erhebung abbilden.

Beispielwerte für Hamburg (ungefähre Orientierungswerte, Wohnen; je nach Zone/Nutzung abweichend):

Quelle: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Hamburg (Aggregationsdarstellung veröffentlichter Bodenrichtwerte; Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht 08.05.2025 laut Quelle) sowie Transparenzportal Hamburg / LGV – Bodenrichtwerte (Übersichtskarte, normiert) (Stichtag 01.01.2025) und BORIS.HH; abgerufen am 09.03.2026.

Einordnung: In Hamburg werden Bodenrichtwerte besonders stark durch Lagequalität (z. B. Wasserlage/Quartier), Nutzungsart sowie zulässige Ausnutzung (z. B. GFZ) geprägt. Deshalb ist die Zonenauskunft im Portal entscheidend.

Bodenrichtwert Hamburg – was ist zu beachten?

Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktsituation zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Veränderungen ergeben sich unter anderem durch:

• veränderte Nachfrage nach Wohn- und Bauflächen in bestimmten Quartieren
• Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
• Bauleitplanung und Ausnutzbarkeit (z. B. Nachverdichtung, GFZ/GRZ)
• Infrastruktur- und Quartiersentwicklung (Anbindung, Aufwertung, Umfeld)

Wichtig: Der Bodenrichtwert stellt keinen Kaufpreis dar, sondern dient als Orientierungsgröße für den durchschnittlichen Bodenwert innerhalb einer Zone. Für konkrete Grundstücke sind die Sachdaten (Zonendefinition, Nutzungsart, Umrechnungen) und die objektbezogene Prüfung entscheidend.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?

Für Käufer

Der Bodenrichtwert hilft dabei:

• Angebotspreise besser einzuordnen
• Überbewertungen zu erkennen
• Lagen innerhalb Hamburgs vergleichbar zu machen (Zone vs. Zone)

Für Verkäufer

Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:

• erste Orientierung für den Bodenwert
• Grundlage für Preisverhandlungen
• Startpunkt für eine fundierte Wertermittlung

Wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine Immobilienbewertung, da er nur einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens abbildet und keine objektspezifischen Merkmale (Gebäudezustand, Ausstattung, Modernisierung, konkrete Mikrolage) bewertet.

Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied

Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrifft, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung zusätzlich:

• Bebauung und Gebäudewert
• Zustand, Ausstattung und Modernisierungsgrad
• Mikrolage und Umfeld (z. B. Lärm, Ausrichtung, Nachbarschaft)
• aktuelle Marktnachfrage nach Segment (Neubau/Bestand, Eigennutzer/Kapitalanleger)

Gerade bei bebauten Grundstücken kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.

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