Prix de l'immobilier à Freising en 2026 : le rapport sur le marché en chiffres

Aperçu des prix actuels au mètre carré

Deux services indépendants de données immobilières — ImmobilienScout24 et immoportal.com — aboutissent à des résultats comparables pour la ville de Freising :

Situation : début 2026, prix proposés. En résumé, cela donne pour Freising une fourchette d’environ 5.500 € à 6 300 € par mètre carré pour les appartements et d’environ 4 600 € à 6 100 € par mètre carré pour les maisons. Les prix des maisons varient nettement plus que ceux des appartements, car la taille du terrain, l’année de construction et l’état de chaque bien immobilier ont un poids beaucoup plus important.

Pour l’ensemble de l’arrondissement de Freising, les valeurs sont nettement inférieures, car les communes plus rurales font baisser la moyenne : ImmobilienScout24 indique pour l’arrondissement environ 4 814 €/m² pour les appartements et 5 044 €/m² pour les maisons. Cette différence entre la ville et l’arrondissement est importante : celui qui recherche en ligne «prix de l’immobilier à Freising » et ne voit que le chiffre du district sous-estime facilement la valeur réelle d’un bien situé dans le centre-ville.

Pour mettre les choses en perspective : On trouve également ici et là sur Internet des chiffres nettement plus élevés pour Freising (allant parfois de 7 800 € à plus de 10 000 €/m²). Ces chiffres s’écartent considérablement des trois sources mentionnées ci-dessus, dont la méthodologie est vérifiable, et doivent être considérés avec prudence — en cas de doute, il vaut mieux consulter plusieurs sources plutôt que de se fier à un seul chiffre.

Ce que révèlent les valeurs foncières de référence officielles

Contrairement aux prix proposés, les valeurs foncières de référence reposent sur des prix d’achat effectivement certifiés et sont déterminées par la commission d’expertise des valeurs foncières de l’arrondissement de Freising. Les chiffres à la date de référence du 01/01/2026 constituent donc la source disponible la plus fiable pour évaluer l’évolution du marché :

• Les terrains à bâtir dans l'arrondissement de Freising sont en moyenne 7,5 % moins chers qu'à la date de référence précédente de 2024 (moyenne de 711 € → 658 €/m² toutes localités confondues).
• Sur 227 quartiers résidentiels comparables, les prix indicatifs ont baissé dans 142 d'entre eux, sont restées stables dans 41 d’entre elles et n’ont augmenté que dans 44.
• C'est dans le nord et le nord-est de l'arrondissement que la baisse a été la plus marquée — même la ville de Freising elle-même, traditionnellement la commune la plus chère de l'arrondissement, a enregistré une baisse.
• Les prix des terrains commerciaux ont évolué à contre-courant et ont augmenté presque partout.

Cela concorde avec la baisse du nombre de transactions : la commission d’expertise a enregistré, pour l’arrondissement de Freising, une baisse du nombre de ventes immobilières, passant de 1 837 (2021) à 1 180 (2023) — soit une baisse d’environ 36 % en l’espace de deux ans. Le marché s’est donc nettement calmé par rapport à l’année de forte croissance qu’était 2021, non seulement en termes de prix, mais aussi en termes de volume.

Freising en comparaison : entre Munich et la moyenne bavaroise

C'est en la comparant qu'on comprend le mieux la situation de Freising :

Source : Atlas des prix ImmobilienScout24, données de 2026.

Freising se situe ainsi nettement au-dessus de la moyenne bavaroise, mais sensiblement en dessous du niveau de Munich — avec des appartements environ 20 à 25 % moins chers qu’à Munich, pour une desserte comparable via l’A92 et la ligne de S-Bahn. C’est précisément cette combinaison d’accessibilité et de prix relativement abordables qui explique principalement pourquoi la demande reste stable malgré le ralentissement du marché.

Prévisions : une stabilisation plutôt qu’un renversement de tendance

Les données disponibles dressent un tableau cohérent pour 2026 : pas de nouvelle flambée des prix, mais pas non plus de chute, plutôt une évolution latérale à un niveau élevé après la phase de correction de 2022 à 2024. Trois facteurs viennent étayer cette estimation :

1. La pénurie d’offres persiste. L’activité de construction dans le district n’a pas suivi le rythme de l’afflux de nouveaux habitants ces dernières années.
2. La qualité de l’emplacement est structurelle, et non conjoncturelle. La proximité de l’aéroport, de l’université de Weihenstephan-Triesdorf et les liaisons avec Munich ne varient pas au gré des cycles des taux d’intérêt.
3. Les valeurs foncières de référence reflètent le passé, pas l’avenir. La baisse à la date de référence de 2026 reflète les ventes de 2024/2025 — c’est-à-dire la phase de hausse la plus forte des taux d’intérêt. Depuis lors, les conditions de financement se sont légèrement assouplies.

Ceux qui s'attendent à une nouvelle forte hausse des prix risquent d'être déçus. Ceux qui s'attendent à un krach, probablement aussi.

Pourquoi le prix demandé ne correspond pas à la valeur de marché

C’est là que de nombreux propriétaires se trompent : un prix de vente est un argument de négociation, pas un résultat. Si un bien immobilier est mis en vente pendant des mois à 800 000 €, mais qu’il est finalement vendu à 720 000 €, le prix de mise en vente initial ne reflète guère la valeur marchande réelle — pourtant, il figure dans de nombreuses statistiques en ligne.

Une valeur de marché réaliste résulte de la prise en compte de plusieurs facteurs qu’aucun outil automatisé ne peut saisir dans leur intégralité :

• Micro-emplacement : bruit routier, exposition au bruit des avions, accessibilité à pied aux écoles et aux commerces de proximité
• État énergétique : classe du certificat de performance énergétique, type et âge du système de chauffage, niveau d’isolation — un facteur de plus en plus déterminant pour le prix compte tenu des exigences énergétiques croissantes
• État du bâtiment et niveau de modernisation : notamment le retard dans la rénovation de la toiture, des fenêtres et des installations techniques
• Ventes comparables effectivement conclues dans les environs immédiats — pas seulement les annonces actuelles

L'arrondissement ne se limite pas à la ville de Freising

Si vous cherchez ou vendez un bien dans l’arrondissement, il ne faut pas mettre toutes les communes dans le même panier. Des localités comme Hallbergmoos bénéficient de la proximité immédiate de l’aéroport et attirent des acheteurs internationaux mobiles ainsi que le personnel des entreprises — avec une dynamique des prix qui leur est propre par rapport au centre-ville. Allershausen et d’autres communes du sud et de l’ouest de l’arrondissement affichent généralement des prix inférieurs à ceux de la ville de Freising, mais profitent de plus en plus de la bonne desserteet de la pression exercée par la ville-centre, où les prix sont plus élevés. Une estimation sérieuse de la valeur immobilière tient compte de ces différences — une moyenne à l’échelle de l’arrondissement ne dit pas grand-chose à propos d’une commune en particulier.

Une évaluation approfondie plutôt qu’une estimation en ligne

Les chiffres présentés dans cet article fournissent une analyse solide du marché, mais ne remplacent en aucun cas une évaluation individuelle. En tant qu’agence immobilière certifiée par la Chambre de commerce et d’industrie (IHK), titulaire de la certification DEKRA D1 en expertise immobilière et disposant d’une qualification complémentaire dans le domaine de la rénovation énergétique, VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding réalise gratuitement et sans engagement une estimation de valeur approfondie et transparente qui tient compte de la micro-situation, l'état énergétique et les ventes comparables récentes — gratuitement et sans engagement.

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Sources et méthodologie

• Commission d'expertise des valeurs foncières de l'arrondissement de Freising — Valeurs foncières de référence à la date de référence du 01/01/2026, publiées sur kreis-freising.de et BORIS Bayern (boris-bayern.de)
• Atlas des prix ImmobilienScout24 — Prix de l'immobilier à Freising, Munich, en Bavière (ville et district), analyse des prix de vente, situation en 2026
• immoportal.com — Prix de l'immobilier à Freising, situation au 01/04/2026
• borisportal.de — Analyse des chiffres des transactions de la commission d’expertise du district de Freising

Remarque sur la méthodologie : tous les portails de données immobilières, à l'exception de la commission d'expertise, analysent les prix proposés sur les portails immobiliers et non les prix d'achat certifiés par un notaire. La fourchette de prix réelle pour un bien immobilier concret peut s’en écarter. Pour une estimation fiable de votre bien immobilier, nous vous recommandons une expertise individuelle sur place.