Immobilienpreise Freising 2026: Der Marktbericht in Zahlen

Die aktuellen Quadratmeterpreise im Überblick

Zwei unabhängige Marktdatendienste — ImmobilienScout24 und immoportal.com — kommen für die Stadt Freising zu vergleichbaren Ergebnissen:

Stand: Anfang 2026, jeweils Angebotspreise. Zusammengefasst ergibt sich für Freising eine Bandbreite von rund 5.500 € bis 6.300 € pro Quadratmeter für Wohnungen und rund 4.600 € bis 6.100 € pro Quadratmeter für Häuser. Häuser streuen deutlich stärker als Wohnungen, weil Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand bei Einzelobjekten wesentlich mehr Gewicht haben.

Für den gesamten Landkreis Freising liegen die Werte spürbar niedriger, weil ländlichere Gemeinden den Durchschnitt drücken: ImmobilienScout24 weist für den Landkreis rund 4.814 €/m² für Wohnungen und 5.044 €/m² für Häuser aus. Diese Differenz zwischen Stadt und Landkreis ist wichtig — wer online nach 'Immobilienpreise Freising' sucht und nur die Kreis-Zahl sieht, unterschätzt leicht, was ein Objekt in der Kernstadt tatsächlich wert ist.

Zur Einordnung: Vereinzelt kursieren im Netz auch deutlich höhere Werte für Freising (teils 7.800 € bis über 10.000 €/m²). Diese Zahlen weichen erheblich von den drei oben genannten, methodisch nachvollziehbaren Quellen ab und sollten mit Vorsicht behandelt werden — im Zweifel lohnt sich der Blick auf mehrere Quellen statt auf eine einzelne Zahl.

Was die amtlichen Bodenrichtwerte zeigen

Anders als Angebotspreise basieren Bodenrichtwerte auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen und werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Freising ermittelt. Die Zahlen zum Stichtag 01.01.2026 sind damit die belastbarste verfügbare Quelle für die Marktrichtung:

• Wohnbauland im Landkreis Freising ist im Schnitt 7,5 % günstiger als zum vorherigen Stichtag 2024 (Ø 711 € → 658 €/m² über alle Ortslagen).
• Von 227 vergleichbaren Wohnlagen sind die Richtwerte in 142 gefallen, in 41 stabil geblieben und nur in 44 gestiegen.
• Am deutlichsten fiel die Korrektur im Norden und Nordosten des Landkreises aus — auch die Stadt Freising selbst, traditionell die teuerste Kommune im Kreis, verzeichnete einen Rückgang.
• Gewerbeflächen entwickelten sich gegenläufig und verteuerten sich fast flächendeckend.

Das deckt sich mit dem Rückgang der Transaktionszahlen: Der Gutachterausschuss verzeichnete für den Landkreis Freising einen Rückgang von 1.837 Immobilienverkäufen (2021) auf 1.180 (2023) — ein Minus von rund 36 % innerhalb von zwei Jahren. Der Markt ist also nicht nur im Preis, sondern auch im Volumen deutlich ruhiger geworden als im Boomjahr 2021.

Freising im Vergleich: zwischen München und dem bayerischen Durchschnitt

Freisings Position lässt sich am besten im Vergleich verstehen:

Quelle: ImmobilienScout24 Preisatlas, Stand 2026.

Freising liegt damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt, aber spürbar unter dem Münchner Niveau — bei Wohnungen etwa 20–25 % günstiger als München, bei vergleichbarer Anbindung über die A92 und die S-Bahn-Linie S1. Genau diese Kombination aus Erreichbarkeit und relativer Erschwinglichkeit ist der zentrale Grund, warum die Nachfrage trotz der Marktberuhigung stabil bleibt.

Prognose: Stabilisierung statt Trendwende

Die vorliegenden Daten zeichnen ein konsistentes Bild für 2026: keine neue Preisrallye, aber auch kein Einbruch, sondern eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau nach der Korrekturphase 2022–2024. Drei Faktoren stützen diese Einschätzung:

1. Angebotsknappheit bleibt bestehen. Die Bautätigkeit im Landkreis hat mit dem Zuzug der letzten Jahre nicht Schritt gehalten.
2. Die Lagequalität ist strukturell, nicht konjunkturell. Flughafennähe, Hochschule Weihenstephan-Triesdorf und die Anbindung an München ändern sich nicht mit dem Zinszyklus.
3. Die Bodenrichtwerte bilden die Vergangenheit ab, nicht die Zukunft. Der Rückgang zum Stichtag 2026 spiegelt die Verkäufe 2024/2025 — also die Phase der stärksten Zinsanstiege. Seither haben sich die Finanzierungskonditionen leicht entspannt.

Wer auf eine erneute starke Preissteigerung wartet, dürfte enttäuscht werden. Wer auf einen Crash wartet, wahrscheinlich auch.

Warum der Angebotspreis nicht der Marktwert ist

Das ist der Punkt, an dem sich viele Eigentümer verschätzen: Ein Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition, kein Ergebnis. Wenn eine Immobilie monatelang zu 800.000 € inseriert, aber am Ende für 720.000 € verkauft wird, sagt der ursprüngliche Angebotspreis wenig über den tatsächlichen Marktwert aus — trotzdem landet er in vielen Online-Statistiken.

Ein realistischer Marktwert entsteht aus dem Abgleich mehrerer Faktoren, die kein automatisiertes Tool vollständig erfassen kann:

• Mikrolage: Straßenlärm, Fluglärm-Betroffenheit, fußläufige Erreichbarkeit von Schulen und Nahversorgung
• Energetischer Zustand: Energieausweisklasse, Heizungsart und -alter, Dämmstandard — angesichts steigender energetischer Anforderungen ein zunehmend preisrelevanter Faktor
• Bausubstanz und Modernisierungsgrad: insbesondere Sanierungsstau bei Dach, Fenstern und Haustechnik
• Vergleichbare, tatsächlich abgeschlossene Verkäufe in unmittelbarer Umgebung — nicht nur aktuelle Inserate

Der Landkreis ist nicht nur die Stadt Freising

Wer im Landkreis sucht oder verkauft, sollte die Gemeinden nicht über einen Kamm scheren. Lagen wie Hallbergmoos profitieren von der direkten Flughafennähe und ziehen international mobile Käufer und Firmenpersonal an — mit entsprechend eigenständiger Preisdynamik gegenüber der Kernstadt. Allershausen und andere Gemeinden im südlichen und westlichen Landkreis liegen preislich meist unter dem Freisinger Stadtniveau, profitieren aber zunehmend von der guten Verkehrsanbindung und dem Ausweichdruck aus der teureren Kernstadt. Eine seriöse Werteinschätzung berücksichtigt diese Unterschiede — ein Landkreis-Durchschnittswert allein sagt für eine konkrete Gemeinde wenig aus.

Fundierte Bewertung statt Online-Schätzung

Die Zahlen in diesem Beitrag geben eine solide Markteinordnung — sie ersetzen aber keine individuelle Bewertung. Als IHK-zertifizierter Immobilienmakler mit DEKRA-D1-Zertifizierung für Immobilienbewertung und Zusatzqualifikation im Bereich energetische Sanierung erstellt VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding eine fundierte, nachvollziehbare Werteinschätzung, die Mikrolage, energetischen Zustand und aktuelle Vergleichsverkäufe einbezieht — kostenlos und unverbindlich.

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Quellen und Methodik

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Freising — Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, veröffentlicht über kreis-freising.de und BORIS Bayern (boris-bayern.de)
• ImmobilienScout24 Preisatlas — Immobilienpreise Freising, München, Bayern (Stadt und Landkreis), Angebotspreis-Auswertung, Stand 2026
• immoportal.com — Immobilienpreise Freising, Stand 01.04.2026
• borisportal.de — Auswertung der Transaktionszahlen des Gutachterausschusses Landkreis Freising

Hinweis zur Methodik: Alle Marktdatenportale außer dem Gutachterausschuss werten Angebotspreise aus Immobilienportalen aus, nicht notariell beurkundete Kaufpreise. Die tatsächliche Preisspanne für ein konkretes Objekt kann davon abweichen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Vor-Ort-Bewertung.