En los últimos años, el mercado inmobiliario húngaro ha estado en auge. Los precios de la vivienda subieron a un ritmo superior a la media, incluso para los estándares europeos, antes de que se produjera un descenso el año pasado. Este año, sin embargo, el mercado puede mejorar aún más, ya que el Estado apoya eficazmente el volumen de transacciones y el segmento premium sigue generando una sólida demanda por parte de los grupos destinatarios acomodados.
El mercado inmobiliario húngaro se recuperó en torno a 2015-16 y experimentó un segundo boom inmobiliario en 2017-19, tras el boom del cambio de milenio. Mientras que el primer boom, a principios del milenio, estuvo impulsado principalmente por las subvenciones gubernamentales a la vivienda y los préstamos baratos en divisas, los últimos años han proporcionado una base mucho más sólida para el auge inmobiliario.
Los datos macroeconómicos, en particular, han proporcionado un apoyo sólido y creíble al mercado inmobiliario: El crecimiento del PIB en Hungría está muy por encima de la media de la UE, la inflación ha sido casi inexistente durante varios años, pero incluso el reciente nivel de alrededor del 3% no es excepcional. El fuerte crecimiento económico se ha traducido en un auge del sector de la construcción y del mercado inmobiliario, porque este último, como sabemos, es el indicador más importante de la economía, el papel de tornasol que muestra si los procesos económicos van en la dirección correcta.
El auge ha tenido repercusiones no sólo a nivel macroeconómico, sino también a nivel de amplias capas sociales. El mercado laboral se ha expandido enormemente, con 800.000 nuevos empleos creados en una década, y una de las cifras más importantes en este sentido es la actividad económica de la población de entre 15 y 74 años, que ha pasado del 54% en 2010 a más del 64% en 2020, según KSH. Los salarios han aumentado, el consumo no ha dejado de crecer, las ventas al por menor han crecido durante más de 80 meses antes de 2020, el tipo de interés oficial lleva años en mínimos históricos en Hungría y, como consecuencia, los préstamos para la vivienda se acercan a los niveles de Europa Occidental, por no hablar de los préstamos subvencionados por el Gobierno.
Mercado inmobiliario en auge
El segundo boom inmobiliario también se caracteriza por una gran diversificación de activos, de modo que no sólo los inmuebles comerciales -edificios de oficinas, centros logísticos, hoteles, centros comerciales- sino también el mercado residencial han ganado importancia en un amplio espectro. En los últimos años, varios grupos objetivo se han vuelto activos en el mercado, no sólo el segmento residencial más barato, sino también el segmento de nueva construcción de gama media y el segmento premium.
El fortalecimiento de este último ha ido acompañado del fortalecimiento de las pequeñas y medianas empresas y las grandes empresas en Hungría, mientras que los actores globales establecidos y en constante desarrollo en Hungría también se han vuelto activos en el mercado inmobiliario húngaro. Es bien sabido que la economía húngara es un mercado muy abierto en términos globales, por lo que, además de los propietarios y directivos de empresas mundiales, existe una base inversora diversificada, como el importante poder adquisitivo ruso y chino, que también es activo en el mercado inmobiliario de primera calidad.
El espectacular crecimiento de la última década puede ilustrarse con el informe sobre el mercado de la vivienda del Banco Nacional de Hungría (MNB). Aunque los precios han crecido de forma dinámica en todas las capitales europeas, Budapest ha destacado por encima del resto de metrópolis, con precios de la vivienda que a finales de 2018 ya superaban el doble del nivel de 2009.
La epidemia ha ralentizado el mercado
2020 fue un año algo estancado, ya que la epidemia, el aumento del IVA sobre la vivienda de obra nueva al 27% y el descenso del número de compradores por inversión debido a las pérdidas en el mercado de Airbnb redujeron el volumen de transacciones. Según el MNB, el mercado húngaro de la vivienda se vio amenazado por unos precios inflados en el pasado, ya que los precios empezaron a subir espectacularmente en la última década. El año pasado supuso un cierto alivio en este sentido, aunque los precios siguieron subiendo un tanto por ciento a nivel nacional.
Esperamos una recuperación de nuevo el año que viene
Como los fundamentos económicos mencionados son estables y los expertos esperan que la economía nacional se recupere tras la contención de la epidemia, los analistas internacionales también prevén un crecimiento del PIB nacional del 4 % en 2021, por lo que el mercado inmobiliario podría recuperarse tras la ralentización del año pasado. Este año no se esperan subidas de precios especialmente importantes, pero la intensidad del mercado y el número de ventas podrían superar los niveles del año pasado.
El programa de vivienda, que se ampliará con nuevos elementos a partir de enero, se destinará a pisos de entre 30 y 50 millones de HUF, mientras que las parcelas y casas más caras se destinarán a la demanda solvente, que no fue especialmente difícil de satisfacer incluso después de la epidemia del año pasado.
Así que el mercado de propiedades premium, adosados y chalés sigue atrayendo a potenciales compradores, ya que los compradores que han entrado en el mercado de Airbnb con fines de inversión no se dirigen a este segmento premium, sino que prefieren comprar pisos en el centro de la ciudad de entre 1,5 y 3 dormitorios, según la base de datos AirDNA. En el mercado de inversión, las favorables condiciones del Bono del Estado Húngaro Plus (MÁP+), lanzado en junio de 2019, también han atraído a cierto segmento del mercado lejos del sector inmobiliario, pero en su mayoría están pensando en términos de decenas de millones de forints.
Según los expertos de la Junta Asesora del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda (LITT) creada por el MNB, los inversores confían en el mercado inmobiliario, por lo que, a pesar de que en el último año se ha producido un descenso significativo en determinadas categorías de precios, en el lado de los vendedores aún no se ha registrado una mayor proporción de quienes venden sus inversiones anteriores.
El mercado de la vivienda se ha recuperado en los últimos meses, lo que ha provocado una caída de los precios de los inmuebles.
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