Mire számíthatunk az ingatlanpiacon 2021-ben?

A magyar ingatlanpiac az elmúlt években csúcsra járt. A lakásárak európai összehasonlításban is átlagon felüli mértékben emelkedtek, mielőtt tavaly visszaesés következett be. Idén azonban a piac tovább javulhat, mivel az állam hatékonyan támogatja a tranzakciós volument, és a prémium szegmens továbbra is szilárd keresletet generál a tehetős célcsoportok körében.

A magyar ingatlanpiac 2015-16 körül élénkült, és az ezredfordulós boomot követően 2017-19-ben második ingatlanpiaci fellendülés következett be. Míg az ezredforduló első fellendülését főként a kormányzati lakástámogatások és az olcsó devizahitelek hajtották, az elmúlt évek sokkal szilárdabb alapot biztosítottak az ingatlanboom számára.

A makrogazdasági adatok különösen erős és hiteles támogatást nyújtottak az ingatlanpiacnak: A magyarországi GDP-növekedés jóval az uniós átlag felett van, az infláció évek óta szinte nem is létezik, de még a mostani 3% körüli szint sem számít kivételesnek. Az erőteljes gazdasági növekedés az építőipar és az ingatlanpiac fellendüléséhez vezetett, hiszen ez utóbbi, mint tudjuk, a gazdaság legfontosabb mutatója, a lakmuszpapír, amely megmutatja, hogy a gazdasági folyamatok jó irányba haladnak-e.

A fellendülés nemcsak makroszinten, hanem széles társadalmi rétegek szintjén is éreztette hatását. A munkaerőpiac óriási mértékben bővült, egy évtized alatt 800 ezer új munkahely jött létre, és itt az egyik legfontosabb adat a 15-74 éves népesség gazdasági aktivitása, amely a 2010-es 54%-ról 2020-ra több mint 64%-ra emelkedett a KSH szerint. A bérek emelkedtek, a fogyasztás tovább bővült, a kiskereskedelmi forgalom 2020 előtt több mint 80 hónapja nő, az irányadó kamatláb évek óta rekordalacsony Magyarországon, és ennek eredményeként a lakáshitelek megközelítik a nyugat-európai szintet, nem beszélve az államilag támogatott hitelekről.

Boomoló ingatlanpiac

A második ingatlanboomot is az eszközök nagyfokú diverzifikációja jellemzi, így nemcsak a kereskedelmi ingatlanok - irodaházak, logisztikai központok, szállodák, bevásárlóközpontok -, hanem a lakáspiac is széles spektrumon nyert jelentőséget. Az elmúlt években több célcsoport is aktívvá vált a piacon, nemcsak az olcsóbb lakásszegmens, hanem a középkategóriás újépítésű szegmens és a prémium szegmens is.

Ez utóbbiak erősödésével párhuzamosan a magyarországi kis- és középvállalkozások és nagyvállalatok is megerősödtek, miközben a Magyarországon letelepedett és folyamatosan fejlődő globális szereplők is aktívvá váltak a magyar ingatlanpiacon. Köztudott, hogy a magyar gazdaság globálisan nagyon nyitott piac, így a világcégek tulajdonosai és menedzsmentje mellett a prémium ingatlanpiacon is aktívan tevékenykedő, diverzifikált befektetői bázis, például a jelentős orosz és kínai vásárlóerő.

Az elmúlt évtized látványos növekedését jól szemlélteti a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci jelentése. Miközben az árak minden európai fővárosban dinamikusan nőttek, Budapest kiemelkedett a többi metropolisz közül, 2018 végére a lakásárak már a 2009-es szint kétszeresét is meghaladták.

A járvány lassította a piacot

2020 egyfajta álló év volt, mivel a járvány, az új építésű lakások áfájának 27%-ra emelése és az Airbnb-piaci veszteségek miatt csökkenő befektetési célú vásárlók száma csökkentette a tranzakciós volument. Az MNB szerint a magyar lakáspiacot a múltban a túlzó árak veszélye fenyegette, mivel az elmúlt évtizedben drámai áremelkedésbe kezdtek az árak. A tavalyi év e tekintetben némi enyhülést hozott, miközben országos szinten még így is néhány százalékkal emelkedtek az árak.

Jövőre ismét fellendülésre számítunk

Mivel a fent említett gazdasági alapok stabilak, és a szakértők a járvány megfékezése után a hazai gazdaság élénkülésére számítanak, a nemzetközi elemzők 2021-re is 4 százalékos hazai GDP-növekedést jósolnak, így a tavalyi lassulás után az ingatlanpiac is fellélegezhet. Idén nem várható különösebben nagy áremelkedés, de a piac intenzitása és az adásvételek száma meghaladhatja a tavalyi szintet.

A januártól új elemekkel bővülő lakásprogramban 30-50 millió forintos lakások, míg a drágább telkek és házak a fizetőképes keresletet célozzák meg, amelyet a tavalyi járvány után sem volt különösebben nehéz kielégíteni.

A prémium kategóriás ingatlanok, sorházak és villák piaca tehát továbbra is vonzza a potenciális vásárlókat, mivel az AirDNA adatbázisa szerint az Airbnb-piacra befektetési céllal belépő vevők nem ezt a prémium szegmenst célozzák meg, hanem inkább 1,5-3 hálószobás lakásokat vásárolnak a belvárosban. A befektetési piacon a 2019 júniusában induló Magyar Államkötvény Plusz (MÁP+) kedvező kondíciói az ingatlanoktól is elcsábították a piac egy bizonyos szegmensét, de ők többnyire több tízmillió forintban gondolkodnak.

Az MNB által létrehozott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szakértői szerint a befektetők bíznak a lakáspiacon, így annak ellenére, hogy az elmúlt egy évben egyes árkategóriákban jelentős csökkenés volt tapasztalható, az eladói oldalon még nem emelkedett azok aránya, akik eladták korábbi befektetéseiket.