Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für Weinheim und die Badische Bergstraße.
Der Wohnimmobilienmarkt in Weinheim und Umgebung präsentiert sich 2026 als gefragter Standort zwischen Mannheim und Heidelberg. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Weinheim ist mit 45.919 Einwohnern die größte Stadt des Rhein-Neckar-Kreises. Der Wohnimmobilienmarkt in Weinheim und Umgebung zeigt 2025 eine deutliche Belebung: 560 Häuser und 620 Eigentumswohnungen wechselten den Besitzer, der Geldumsatz stieg auf 430 Mio. Euro.
Weinheim wächst: +2.537 Einwohner zwischen 2012 und 2024, bis 2035 werden weitere +562 Einwohner prognostiziert. Der tägliche Pendlersaldo liegt bei +3.235. Die Bautätigkeit ist mit 47 Fertigstellungen (−59 %) und 46 Genehmigungen (−51 %) im Jahr 2024 jedoch verhalten.
2025 wurden 560 Ein- und Zweifamilienhäuser (+24,4 %) und 620 Eigentumswohnungen (+3,3 %) gehandelt. Der Durchschnittskaufpreis stieg bei Häusern auf 464.286 Euro (+4,5 %) und bei Wohnungen auf 274.194 Euro (+17,5 %).
Das Angebot wächst: Im zweiten Quartal 2026 waren 493 Häuser (Maximum) und 465 Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen inseriert. Die Vermarktungsdauer stieg 2025 auf 95 Tage bei Häusern und 98 Tage bei Wohnungen.
Zu den Premiumlagen zählen die Hanglagen am Odenwaldrand in Weinheim, Schriesheim unterhalb der Strahlenburg und Dossenheim. Aufstrebende Trendlagen sind Hirschberg an der Bergstraße, Ladenburg und Hemsbach.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends in Weinheim und an der Bergstraße. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort WeinheimQuellen: Destatis, Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse Deutschland, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Weinheim liegt an der Badischen Bergstraße im Rhein-Neckar-Kreis und zählt rund 45.000 Einwohner auf etwa 58 km². Als größte Stadt des Landkreises übernimmt sie wichtige Versorgungs- und Zentrumsfunktionen für ihr Umfeld. Gemeinsam mit den südlich anschließenden Gemeinden Schriesheim und Dossenheim entsteht ein attraktiver Wohnraum zwischen Mannheim und Heidelberg. Die gute Anbindung über A5, A659 und die regionale Bahn- und Straßenbahnverbindung erleichtert den Zugang zu den umliegenden Arbeits- und Wissenschaftszentren. Wachenburg und Burgruine Windeck verleihen Weinheim als „Zweiburgenstadt" ein unverwechselbares Profil.
Wirtschaftlich verfügt Weinheim über eine breit aufgestellte Unternehmenslandschaft mit Schwerpunkten in Industrie, technologieorientierten Bereichen, Handel und Dienstleistungen. Großunternehmen und ein starker Mittelstand sorgen gemeinsam für eine vielseitige Beschäftigungsstruktur. Besonders die Verbindung von produzierendem Gewerbe und innovativen Unternehmen prägt den Standort. Ein gut ausgebildetes Fachkräfteangebot und die enge Vernetzung innerhalb der Region stärken zusätzlich die wirtschaftliche Entwicklung und Standortqualität.
Landschaft und Kultur greifen in Weinheim besonders eng ineinander. Der Schlosspark mit altem Baumbestand geht nahezu unmittelbar in den Exotenwald über, der mit seltenen Baumarten aus aller Welt zu den ungewöhnlichsten Grünanlagen der Region zählt. Hinzu kommen der Hermannshof, die Altstadt und das Gerberbachviertel. Der historische Marktplatz mit Fachwerk, traditionelle Feste und ein vielfältiges Kulturangebot verleihen der Stadt zusätzlich einen lebendigen und eigenständigen Charakter.
| Einwohner | 45.919 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 790,2 |
| Fläche (km²) | 58,1 |
| Haushalte | 21.299 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 2,16 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +2.537 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | +562 |
| Pendlersaldo (täglich) | +3.235 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 32.547 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 116,9 |
| Kaufkraft (in Mio. €, 2025) | 1.474 |
| Wohneigentumsquote (%) | 48,0 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,1 |
| Wohnungsbestand | 22.803 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 102,0 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 3,6 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 27,9 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024) | 46 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024) | 47 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 96.557 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 166,0 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 70,7 |
Die Einwohnerzahl Weinheims ist zwischen 2012 und 2024 um +2.537 Personen gewachsen, bis 2035 wird ein weiteres Plus von +562 Einwohnern prognostiziert. Die Zuzüge übersteigen die Fortzüge seit Jahren — die Stadt bleibt ein gefragtes Ziel für Zuziehende aus der Metropolregion Rhein-Neckar.
Weinheim verzeichnet seit 2011 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Mit aktuell 45.919 Einwohnern ist die Zweiburgenstadt die größte Kommune des Rhein-Neckar-Kreises.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +2.537 Personen. Nach einer kurzen Konsolidierung in den Jahren 2020/21 hat die Entwicklung wieder an Fahrt aufgenommen. Die Prognose bis 2035 erwartet ein weiteres Plus von +562 Einwohnern.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 ein stabiles Bevölkerungsniveau knapp oberhalb von 46.000 Einwohnern ab — ein verlässlicher Indikator für eine nachhaltige Wohnraumnachfrage und langfristige Standortattraktivität.
Die Wanderungsbilanz Weinheims fällt seit 2011 nahezu durchgängig positiv aus: Jährlich ziehen rund 2.400 bis 3.500 Menschen zu, während etwa 2.200 bis 2.800 die Stadt verlassen. Den Höchststand der Zuzüge markierte das Jahr 2015.
Mit einem täglichen Pendlersaldo von +3.235 Personen unterstreicht Weinheim zudem seine Bedeutung als Arbeits- und Versorgungszentrum an der Bergstraße — mehr Menschen pendeln nach Weinheim ein als hinaus. Zuzüge aus Mannheim, Heidelberg und dem Umland bilden einen wesentlichen Treiber für die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage.
Im Jahr 2024 wurden in Weinheim 47 Wohnungen fertiggestellt, rund 59 Prozent weniger als im Vorjahr mit 115 Einheiten. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ging deutlich zurück und lag mit 46 Wohnungen rund 51 Prozent unter dem Vorjahreswert von 93 Genehmigungen.
Der Wohnungsbau in Weinheim zeigt im Zeitraum 2012–2024 eine volatile Entwicklung mit einzelnen Spitzenjahren — zuletzt 2022 mit rund 500 Baugenehmigungen — und zuletzt deutlich rückläufigen Zahlen.
Im Jahr 2024 wurden in Weinheim 47 Wohnungen fertiggestellt, rund 59 Prozent weniger als im Vorjahr (115 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen sank von 93 auf 46 Wohnungen und damit um rund 51 Prozent.
Nach dem bereits niedrigen Genehmigungsniveau des Vorjahres verdeutlicht die Entwicklung die derzeit zurückhaltende Bautätigkeit. Kurzfristig ist daher nur mit einer verhaltenen Angebotsausweitung zu rechnen — ein Faktor, der die Preise im Bestand stützt.
Einwohnerstärkste Gemeinden und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 in Weinheim und Umgebung.
Im Jahr 2025 wurden in Weinheim und Umgebung 560 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 620 Eigentumswohnungen gehandelt — das Transaktionsvolumen steigt deutlich, und die Durchschnittskaufpreise erreichen bei Häusern ein neues Maximum.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 464.286 Euro — das sind +4,5 Prozent bzw. +19.841 Euro gegenüber dem Vorjahr und zugleich das Maximum des Beobachtungszeitraums. Nach dem leichten Rücksetzer 2024 setzt sich der langfristige Aufwärtstrend damit fort.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 274.194 Euro und liegen damit +17,5 Prozent bzw. +40.860 Euro über dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 309.489 Euro im Jahr 2021 erreicht. Der kräftige Anstieg zeigt eine klare Markterholung nach der Zinswende und spürbar wiedergewonnenes Käufervertrauen.
Der Wohnimmobilienmarkt in Weinheim und Umgebung zeigte 2025 in beiden Segmenten eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorjahr.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 260,0 Mio. Euro — ein Plus von +30,0 Prozent bzw. +60,0 Mio. Euro gegenüber 2024. Damit markiert 2025 ein neues Maximum im Beobachtungszeitraum.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 170,0 Mio. Euro umgesetzt — ein Plus von +21,4 Prozent bzw. +30,0 Mio. Euro. Das Maximum lag hier bei 182,4 Mio. Euro im Jahr 2021. Beide Segmente zeigen eine klare Marktbelebung nach der Zinsphase 2022/23.
Im Wohnimmobilienmarkt Weinheim und Umgebung zeigte sich 2025 in beiden Segmenten eine spürbare Belebung gegenüber dem Jahr 2024.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 560 Transaktionen — ein Plus von +24,4 Prozent bzw. +110 Verträgen gegenüber 2024. Das ist zugleich das Maximum des Beobachtungszeitraums.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 620 Kaufverträge abgeschlossen — +3,3 Prozent bzw. +20 Verträge mehr als 2024. Der Höchststand wurde mit 813 Transaktionen im Jahr 2013 verzeichnet. Die steigenden Abschlusszahlen unterstreichen die wiedergewonnene Marktdynamik — getragen von stabilisierten Finanzierungsbedingungen und anhaltend hoher Wohnraumnachfrage zwischen Mannheim und Heidelberg.
Kaufpreise im Bestand legen 2025 um 3,2 Prozent zu, Neubauten um 5,2 Prozent. Auch die Angebotsmieten ziehen an — im Bestand um 4,1 Prozent, im Neubau um 6,2 Prozent. Neubauwohnungen bleiben das Preissegment mit der stärksten Dynamik.
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen in Weinheim und Umgebung: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 3.306 €/m² (+3,2 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 5.619 €/m² deutlich darüber und legten mit +5,2 % klar zu. Neubauten bleiben damit weiterhin spürbar teurer als Bestandsobjekte.
Mietpreise ziehen in beiden Segmenten an: Bestandsmieten stehen bei 11,45 €/m² (+4,1 % vs. 2024), Neubaumieten bei 14,81 €/m² (+6,2 %). Der Anstieg der Neubaumieten zeigt, wie hoch der Druck im oberen Wohnungssegment ist — die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich Kaufpreise im Bestand mehr als verdoppelt, Neubaupreise sind um mehr als das Doppelte gestiegen — ein Hinweis auf eine zunehmend angespannte Marktlage, in der Eigentum insbesondere für Erstkäufer schwieriger erreichbar wird.
Die Vermarktungsdauer steigt: Häuser standen 2025 im Schnitt 95 Tage online, Eigentumswohnungen 98 Tage. Gleichzeitig erreicht das Angebot an Häusern im zweiten Quartal 2026 mit 493 Inseraten einen neuen Höchststand.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien in Weinheim und Umgebung ist seit 2021 spürbar gestiegen — Käufer prüfen Objekte und Finanzierung heute sorgfältiger als in der Niedrigzinsphase.
Ein-/Zweifamilienhäuser standen 2025 im Schnitt 95 Tage online — das sind +9,2 Prozent bzw. +8 Tage gegenüber dem Vorjahr und zugleich der Höchststand des Beobachtungszeitraums.
Eigentumswohnungen liegen bei 98 Tagen (+7,7 Prozent bzw. +7 Tage gegenüber 2024) und erreichen damit erneut das Maximum aus dem Jahr 2023. Marktgerecht bepreiste Objekte finden weiterhin zügig Käufer — eine professionelle Preisfindung ist daher der entscheidende Hebel für einen erfolgreichen Verkauf.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate in Weinheim und Umgebung ist seit Ende 2023 in beiden Segmenten gestiegen.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q2/2026 493 Angebote verzeichnet — +2,1 Prozent bzw. +10 Angebote gegenüber dem Vorquartal und damit das Maximum des Beobachtungszeitraums.
Eigentumswohnungen zeigen einen leichten Rückgang: 465 Angebote im Q2/2026 bedeuten −2,3 Prozent bzw. −11 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Der Höchststand wurde mit 478 Angeboten in Q3/2024 erreicht. Das insgesamt hohe Angebotsniveau in Kombination mit längeren Vermarktungszeiten deutet auf einen ausgeglicheneren Markt hin, in dem Käufer wieder mehr Auswahl haben.
Während sich die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern im gehobenen Mittelfeld konzentrieren, liegt der Markt für Eigentumswohnungen klar im mittleren Preissegment. Hochpreisige Häuser ab 1,25 Mio. € machen mit 8,3 Prozent einen relevanten Anteil aus.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Weinheim und Umgebung konzentriert sich 2026 klar im gehobenen Mittelfeld: Der größte Anteil entfällt mit 39,6 Prozent auf die Preisspanne 500 – 750 Tsd. €, gefolgt von 250 – 500 Tsd. € mit 25,3 Prozent.
Das Segment 750 – 1.000 Tsd. € stellt 17,8 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 1,25 Mio. € machen 8,3 Prozent aus — ein gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegener Anteil, der die Nachfrage im Premiumsegment an der Bergstraße widerspiegelt.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen in Weinheim und Umgebung konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 250 – 500 Tsd. € mit 47,0 Prozent aller Angebote, gefolgt von bis 250 Tsd. € mit 33,4 Prozent.
Das gehobene Segment 500 – 750 Tsd. € stellt 15,5 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 1,25 Mio. € machen mit nur 0,6 Prozent den Ausnahmefall dar.
Die Karte zeigt Weinheim und die umliegenden Gemeinden entlang der Badischen Bergstraße — von Laudenbach im Norden bis Dossenheim im Süden. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen an der Badischen Bergstraße — von den begehrten Premiumlagen am Odenwaldrand in Weinheim, Schriesheim und Dossenheim bis zu aufstrebenden Trendlagen wie Hirschberg an der Bergstraße, Ladenburg und Hemsbach.
Besonders die höher gelegenen Wohnlagen am Odenwaldrand verleihen Weinheim seinen exklusiven Charakter. Großzügige Häuser, parkähnliche Gärten und teils weite Ausblicke über die Rheinebene prägen bevorzugte Lagen. Schlosspark und Exotenwald schließen unmittelbar an Teile der Stadt an und schaffen ein außergewöhnlich grünes Umfeld. Die Nähe zur Altstadt sowie der Blick auf Wachenburg und Windeck erhöhen die besondere Wohnqualität zusätzlich.
Zwischen Weinbergen und historischem Ortskern bietet Schriesheim ein Wohnumfeld mit besonderem landschaftlichem Reiz. Vor allem die Hanglagen unterhalb der Strahlenburg sind für ihre Aussicht, großzügigen Grundstücke und die Nähe zur Natur gefragt. Gleichzeitig sorgen kurze Wege in die Altstadt und die gute regionale Anbindung für hohe Alltagstauglichkeit. Diese Kombination macht den Ort zu einer der bevorzugten Wohnadressen an der Bergstraße.
Die Nähe zu Heidelberg zählt zu den größten Standortvorteilen Dossenheims, ohne dass der Ort seine Besonderheiten verliert. In bevorzugten Wohnstraßen prägen Einfamilienhäuser, begrünte Grundstücke und aufgelockerte Bebauung das Bild. Der ehemalige Steinbruch, die Schauenburg und zahlreiche Wege ins Grüne schaffen ein markantes Umfeld. Gute Straßenbahnverbindungen ergänzen die hohe Wohnqualität und machen den Standort besonders attraktiv.
Am Übergang von Rheinebene und Odenwald bietet Hirschberg mit Leutershausen und Großsachsen einen vielseitigen Wohnort. Besonders die Rand- und Hanglagen zu den Weinbergen überzeugen mit viel Grün und weiten Ausblicken. Die historischen Ortskerne stehen neueren Wohngebieten gegenüber und geben der Gemeinde ein eigenständiges Profil. Stadtbahn und Bahnhof Heddesheim/Hirschberg erleichtern den Alltag für Familien und Pendler.
Historische Altstadt und Neckarufer geben Ladenburg ein Wohnprofil, das sich deutlich von jüngeren Umlandstandorten abhebt. Gepflegte Bestandsquartiere werden durch moderne Wohnprojekte ergänzt; auf dem ehemaligen ABB-Areal ist mit dem Benz-Quartier ein neues, durchgrüntes Stadtquartier vorgesehen. Bahnhof und S-Bahn sorgen für gute regionale Erreichbarkeit. Neckarwiesen und kurze Wege steigern zugleich den Freizeit- und Alltagswert.
Am nördlichen Abschnitt der Badischen Bergstraße bietet Hemsbach ein familienfreundliches Wohnumfeld zwischen Vorgebirge und Rheinebene. Wohnquartiere am Stadtrand, der Wiesensee und zahlreiche Grünflächen sorgen für hohen Freizeitwert. Gleichzeitig entwickelt die Stadt ihre Infrastruktur und Wohnbereiche im Rahmen des ISEK weiter. Bahnhof, Schulen und lokale Versorgung machen Hemsbach zu einer interessanten Alternative im Weinheimer Umfeld.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 1.200.000 – 2.500.000 | 1.400.000 – 2.650.000 |
| Gehoben | 920.000 – 1.300.000 | 980.000 – 1.500.000 |
| Gut | 700.000 – 940.000 | 730.000 – 1.000.000 |
| Mittel | 430.000 – 730.000 | 450.000 – 780.000 |
| Einfach | 200.000 – 460.000 | 210.000 – 490.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 950.000 – 1.270.000 | 970.000 – 1.300.000 |
| Gehoben | 720.000 – 960.000 | 740.000 – 980.000 |
| Gut | 500.000 – 750.000 | 515.000 – 770.000 |
| Mittel | 320.000 – 530.000 | 330.000 – 545.000 |
| Einfach | 180.000 – 350.000 | 185.000 – 360.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 5.200 – 6.200 | 5.300 – 6.300 |
| Gehoben | 4.300 – 5.400 | 4.400 – 5.500 |
| Gut | 3.500 – 4.500 | 3.600 – 4.600 |
| Mittel | 2.700 – 3.700 | 2.800 – 3.800 |
| Einfach | 1.950 – 2.900 | 2.000 – 3.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 14,60 – 17,60 | 14,90 – 18,00 |
| Gehoben | 12,20 – 14,90 | 12,50 – 15,20 |
| Gut | 10,20 – 12,50 | 10,50 – 12,80 |
| Mittel | 8,40 – 10,50 | 8,70 – 10,80 |
| Einfach | 7,60 – 8,70 | 7,80 – 9,00 |
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