Kauf oder Miete? Das Verhältnis dreht sich

Mieten steigen stärker als Kaufpreise

Der deutsche Mietmarkt bleibt angespannt. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft im IW-Wohnindex für das erste Quartal 2026 lagen die Neuvertragsmieten deutschlandweit 3,5 Prozent über dem Vorjahreswert. In Köln stiegen die Neuvertragsmieten im gleichen Zeitraum sogar um 5,7 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich dagegen deutlich langsamer. Eigentumswohnungen verteuerten sich nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Preisanstieg lediglich 0,7 Prozent.

Auch das Statistische Bundesamt bestätigt diese vergleichsweise verhaltene Entwicklung. Laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent über dem Wert des Vorjahresquartals.

Damit zeigt sich eine klare Tendenz: Mieten steigen derzeit vielerorts schneller als Kaufpreise. Das Verhältnis zwischen Kauf und Miete verschiebt sich dadurch zunehmend zugunsten des Immobilienkaufs.

Warum steigen die Mieten weiterhin?

Ein wesentlicher Grund für die steigenden Mieten ist das knappe Wohnungsangebot. Besonders in Großstädten und ihrem Umland trifft eine hohe Nachfrage auf eine begrenzte Anzahl verfügbarer Wohnungen.

Der Neubau kann den tatsächlichen Bedarf vielerorts nicht decken. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und umfangreiche energetische Anforderungen erschweren die Umsetzung neuer Wohnungsbauprojekte.

Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft stiegen die Neuvertragsmieten im Umland der sieben größten deutschen Städte innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 4,2 Prozent. Im Umfeld anderer Großstädte betrug der Anstieg 3,9 Prozent.

Immer mehr Wohnungssuchende weichen deshalb aus den Großstädten in gut angebundene Nachbarstädte und Landkreise aus. Diese Entwicklung ist auch im Kölner Umland und im Rhein-Erft-Kreis zu beobachten.

Warum steigen die Kaufpreise langsamer?

Die Kaufpreise werden weiterhin durch die höheren Finanzierungskosten gebremst. Kaufinteressenten müssen heute für einen Immobilienkredit eine deutlich höhere monatliche Belastung einplanen als während der früheren Niedrigzinsphase.

Nach Angaben der Deutschen Bundesbank in der Zinsstatistik für April 2026 lag der durchschnittliche Finanzierungskostensatz für neue Wohnungsbaukredite bei 3,44 Prozent. Finanzierungen mit einer Zinsbindung von mehr als fünf bis zehn Jahren wurden durchschnittlich mit 3,61 Prozent verzinst.

Für Käufer bedeutet das, dass die monatliche Rate weiterhin ein entscheidender Faktor bleibt. Gleichzeitig müssen Verkäufer ihre Preisvorstellungen stärker an der tatsächlichen Finanzierbarkeit der Interessenten orientieren.

Besonders bei Immobilien mit Sanierungsbedarf, schlechter Energieeffizienz oder veralteter Ausstattung können sich dadurch größere Verhandlungsspielräume ergeben.

Kreditrate und Miete lassen sich nicht direkt vergleichen

Bei der Entscheidung zwischen Kauf und Miete wird häufig nur die monatliche Kaltmiete mit der Kreditrate verglichen. Diese Betrachtung ist jedoch unvollständig.

Eine Kreditrate besteht aus Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind tatsächliche Finanzierungskosten. Die Tilgung reduziert dagegen die Darlehensschuld und trägt zum Aufbau von eigenem Vermögen bei.

Bei einer Mietzahlung entsteht hingegen kein Eigentumsanteil an der bewohnten Immobilie. Dafür bleiben Mieter flexibler und müssen größere Reparaturen oder Sanierungen in der Regel nicht selbst finanzieren.

Eigentümer müssen neben der Kreditrate weitere Kosten berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere:

• Instandhaltung und Reparaturen,
• nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes,
• mögliche Sonderumlagen,
• Versicherungen und Verwaltungskosten,
• Modernisierungsmaßnahmen,
• sowie die Kaufnebenkosten.

Ein Immobilienkauf ist daher nicht automatisch günstiger, nur weil die Kreditrate ähnlich hoch wie die monatliche Miete ist. Entscheidend ist die finanzielle Gesamtbetrachtung über einen längeren Zeitraum.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel

Eine Eigentumswohnung kostet 350.000 Euro. Nach Einsatz des vorhandenen Eigenkapitals müssen 280.000 Euro finanziert werden.

Bei einem angenommenen Zinssatz von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich eine monatliche Kreditrate von rund 1.283 Euro.

Zu Beginn entfallen davon ungefähr 817 Euro auf die Zinsen und rund 466 Euro auf die Tilgung. Werden zusätzlich 250 Euro für Rücklagen, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten eingeplant, beträgt der monatliche Geldabfluss rund 1.533 Euro.

Eine vergleichbare Mietwohnung könnte beispielsweise 1.300 Euro nettokalt kosten. Auf den ersten Blick wäre die Mietwohnung damit günstiger. Der Eigentümer baut jedoch durch die Tilgung gleichzeitig eigenes Vermögen auf.

Bei der langfristigen Betrachtung muss außerdem berücksichtigt werden, dass Mieten im Laufe der Jahre steigen können. Eine langfristig festgeschriebene Kreditrate bietet dagegen für einen bestimmten Zeitraum mehr Planungssicherheit.

Der Rhein-Erft-Kreis im Vergleich

Für den Rhein-Erft-Kreis zeigt der Postbank Wohnatlas 2026, dass das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten vergleichsweise ausgewogen ist.

Nach den Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts für den Postbank Wohnatlas 2026 liegt der sogenannte Vervielfältiger im Rhein-Erft-Kreis bei 23. Das bedeutet, dass der durchschnittliche Kaufpreis einer Bestandswohnung etwa 23 Jahresnettokaltmieten entspricht.

Darüber hinaus prognostiziert das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut für den Rhein-Erft-Kreis bis zum Jahr 2035 ein durchschnittliches reales Kaufpreiswachstum von 1,1 Prozent pro Jahr.

Diese Prognose stellt allerdings keine Garantie für eine zukünftige Wertsteigerung dar. Innerhalb des Rhein-Erft-Kreises können sich die einzelnen Städte und Stadtteile deutlich unterschiedlich entwickeln. Lage, Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung und Grundstück bleiben entscheidende Faktoren für den tatsächlichen Wert einer Immobilie.

Wann spricht mehr für den Kauf?

Ein Immobilienkauf kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und die monatliche Belastung langfristig getragen werden kann.

Auch der geplante Nutzungszeitraum spielt eine wichtige Rolle. Aufgrund der Kaufnebenkosten lohnt sich der Erwerb einer Immobilie häufig erst bei einer längeren Haltedauer. Wer bereits nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss, kann finanzielle Nachteile erleiden.

Für einen Kauf sprechen insbesondere:

• ein langfristig sicherer Lebensmittelpunkt,
• ausreichendes Eigenkapital,
• finanzielle Rücklagen für Reparaturen,
• eine langfristig tragbare Finanzierung,
• eine nachhaltig gefragte Lage,
• ein marktgerechter Kaufpreis,
• sowie der Wunsch nach Gestaltungsfreiheit und Vermögensaufbau.

Wann bleibt Mieten sinnvoll?

Mieten kann weiterhin die bessere Entscheidung sein, wenn die berufliche oder persönliche Lebensplanung noch nicht feststeht.

Auch bei wenig Eigenkapital oder einer sehr günstigen bestehenden Miete kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, weiterhin zur Miete zu wohnen. Mieter bleiben flexibler und tragen nicht das vollständige Risiko für Reparaturen, Sanierungen oder mögliche Wertverluste.

Wer sich gegen einen Immobilienkauf entscheidet, kann dennoch Vermögen aufbauen. Voraussetzung ist, dass vorhandenes Eigenkapital und mögliche monatliche Ersparnisse langfristig und regelmäßig angelegt werden.

Fazit: Der Immobilienkauf wird wieder interessanter

Das Verhältnis zwischen Kauf und Miete beginnt sich zu drehen. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft steigen die Neuvertragsmieten derzeit schneller als die Kaufpreise. Gleichzeitig zeigen die Daten des Statistischen Bundesamtes, dass sich die Preise für Wohnimmobilien zuletzt nur moderat entwickelt haben.

Für Haushalte mit ausreichend Eigenkapital, einem langfristigen Wohnwunsch und einer stabilen finanziellen Situation kann der Kauf einer Immobilie deshalb wieder attraktiver werden.

Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Kaufen oder mieten?“ gibt es dennoch nicht. Entscheidend sind die persönliche Lebensplanung, die Finanzierung, die geplante Nutzungsdauer und die Qualität der konkreten Immobilie.

Die zentrale Frage lautet daher nicht nur, welche Wohnform heute günstiger erscheint. Entscheidend ist, welche Lösung langfristig zur eigenen finanziellen Situation und zu den persönlichen Zielen passt.

Verwendete Quellen

Institut der deutschen Wirtschaft: IW-Wohnindex, Ergebnisse für das erste Quartal 2026.

Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex, Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026.

Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik für Deutschland, Stand April 2026.

Postbank: Postbank Wohnatlas 2026.

Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut: Berechnungen zur Entwicklung der Kaufpreise und des Kaufpreis-Miet-Verhältnisses im Auftrag der Postbank.