Immobilie verkaufen trotz laufender Finanzierung

Ein Immobilienverkauf findet nicht immer erst dann statt, wenn das dazugehörige Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Berufliche Veränderungen, eine Trennung, ein Umzug oder der Wunsch nach einer anderen Immobilie können dazu führen, dass ein Haus oder eine Wohnung bereits während der laufenden Finanzierung verkauft werden soll. Grundsätzlich ist das möglich – entscheidend ist, frühzeitig die Restschuld und die möglichen Kosten der vorzeitigen Darlehensablösung zu klären.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Verkauf mit laufender Finanzierung ist möglich – der Kredit wird in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt bestehen, bis das Notariat die Lastenfreistellung organisiert.
Bei Ablösung vor Ende der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen (§ 490 Abs. 2 BGB).
Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens entfällt sie in der Regel (§ 489 BGB, 6 Monate Kündigungsfrist).
Restschuld, Zinsbindung und Entschädigung sollten vor der Vermarktung mit der Bank geklärt sein.

Darlehen und Grundschuld sind nicht dasselbe

Bei einer Immobilienfinanzierung wird zugunsten der finanzierenden Bank meistens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen – ist also nicht identisch mit der eigentlichen Kreditschuld.

Auch wenn bereits ein großer Teil des Kredits zurückgezahlt wurde, bleibt die eingetragene Grundschuld grundsätzlich bestehen. Sie wird nicht automatisch entsprechend der Restschuld reduziert und nach vollständiger Rückzahlung auch nicht automatisch gelöscht. Nach Angaben der Bundesnotarkammer stellt die Bank nach vollständiger Tilgung normalerweise eine Löschungsbewilligung aus, mit der die Grundschuld über ein Notariat aus dem Grundbuch entfernt werden kann.

Bestehen beim Verkauf noch offene Verbindlichkeiten, organisiert das Notariat in der Regel die sogenannte Lastenfreistellung. Ein entsprechender Teil des Kaufpreises wird dann direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt. Sobald die Bank ihre Forderung erhalten hat, stellt sie die notwendigen Unterlagen für die Löschung der Grundschuld zur Verfügung.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der finanzielle Ausgleich, den eine Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Damit soll der Schaden ausgeglichen werden, der der Bank durch die entfallenden zukünftigen Zinszahlungen entsteht.

Der Verkauf der finanzierten Immobilie gilt grundsätzlich als berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung des Darlehens. Nach § 490 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann die Bank in diesem Fall jedoch Ersatz für den durch die vorzeitige Kündigung entstandenen Schaden verlangen.

Ob tatsächlich eine hohe Entschädigung entsteht, hängt unter anderem ab von:

der verbleibenden Zinsbindung,
der Höhe der Restschuld,
dem vereinbarten Darlehenszins,
dem aktuellen Zinsniveau.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Berechnungen der Banken nicht immer korrekt oder angemessen sind. Eigentümer können die Forderung daher unabhängig überprüfen lassen.

Kündigung nach zehn Jahren: Wann die Entschädigung entfällt

Eine wichtige Ausnahme ergibt sich aus § 489 BGB. Danach können Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Zinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. In diesem Fall darf grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden.

Entscheidend ist dabei nicht zwingend das Datum des Darlehensvertrages, sondern der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Wurde später eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder die Rückzahlungszeit getroffen, kann diese Vereinbarung für den Beginn der Frist maßgeblich sein.

Welche Alternativen zur Ablösung gibt es?

Neben der vollständigen Ablösung des Darlehens können Eigentümer mit ihrer Bank weitere Möglichkeiten besprechen:

Austausch der Kreditsicherheit: Wer zeitnah eine neue Immobilie erwerben möchte, kann fragen, ob das bisherige Objekt als Sicherheit durch die neue Immobilie ersetzt werden kann.
Übernahme des Darlehens durch den Käufer: Theoretisch kann der Käufer in das bestehende Darlehen eintreten.

Beide Lösungen setzen die ausdrückliche Zustimmung der Bank voraus. Die Bank prüft dabei insbesondere die neue Immobilie beziehungsweise die Bonität des Käufers.

Frühzeitig mit der Bank sprechen: Diese Infos brauchen Sie

Bereits vor Beginn der Vermarktung sollten Eigentümer bei ihrer Bank folgende Informationen anfordern:

aktuelle Restschuld,
Ende der Zinsbindung,
mögliche Sondertilgungsrechte,
voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung,
Bedingungen für die Freigabe der Grundschuld.

Dadurch lässt sich früh erkennen, welcher Betrag nach Ablösung des Darlehens tatsächlich aus dem Verkaufserlös verbleibt. Eine erste Orientierung zum erzielbaren Preis liefert eine kostenlose Immobilienbewertung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja. Ein Verkauf ist auch während der laufenden Finanzierung möglich. Das Darlehen wird dabei in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst; das Notariat organisiert die Zahlung an die Bank und die anschließende Löschung der Grundschuld.

Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?

Die Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht. Bei offenen Verbindlichkeiten organisiert das Notariat die Lastenfreistellung: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an die Bank, die daraufhin die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld bereitstellt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Höhe hängt von der verbleibenden Zinsbindung, der Restschuld, dem vereinbarten Darlehenszins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Bankberechnungen sind laut Verbraucherzentrale nicht immer korrekt und können unabhängig überprüft werden.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Nach § 489 BGB können Darlehen mit gebundenem Zinssatz zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vollauszahlung, nicht das Vertragsdatum.

Kann der Käufer mein Darlehen übernehmen?

Theoretisch ja. Eine Darlehensübernahme durch den Käufer oder ein Austausch der Kreditsicherheit sind möglich, setzen aber die ausdrückliche Zustimmung der Bank voraus, die dabei die neue Immobilie bzw. die Bonität des Käufers prüft.

Fazit

Eine Immobilie kann auch mit laufender Finanzierung verkauft werden. Entscheidend ist eine sorgfältige Vorbereitung: Restschuld, Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und der zeitliche Ablauf der Lastenfreistellung sollten geklärt sein, bevor der Kaufvertrag vorbereitet wird.

Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Eigentümer, Bank, Immobilienmakler und Notariat vermeidet Verzögerungen und sorgt dafür, dass der Verkauf sicher und planbar abgewickelt wird.

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Die Berater von VON POLL IMMOBILIEN und VON POLL FINANCE begleiten Sie von der Bewertung bis zur Lastenfreistellung – und stimmen den Ablauf mit Bank und Notariat ab, damit aus dem Verkaufserlös planbar bleibt, was nach der Ablösung wirklich übrig ist.

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Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzierungsberatung.