Immobilie verkaufen in Freising: Der komplette Ablauf

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Freising realistisch?

Von der ersten Beauftragung bis zum Notartermin vergehen im Landkreis Freising in der derzeitigen Marktphase (Stand 08/26) 10 bis 18 Wochen - vorausgesetzt, die Immobilie ist marktgerecht bewertet und gut vorbereitet. Bei besonders gefragten Objekten in Top-Lagen kann es schneller gehen, bei Objekten mit Sanierungsbedarf, ungewöhnlichem Zuschnitt oder komplizierter Eigentümersituation (Erbengemeinschaft, Scheidung) dauert es häufig länger. Wer diesen Zeitrahmen von Anfang an realistisch einplant, vermeidet unnötigen Druck in der Verhandlung.

Schritt 1: Verkaufsgründe klären und Ziele definieren

Bevor überhaupt ein Preis feststeht, lohnt sich eine ehrliche Bestandsaufnahme: Soll der Verkauf möglichst schnell gehen, oder steht der maximale Preis im Vordergrund? Gibt es einen festen Zeitpunkt, zu dem das Geld benötigt wird? Ist eine Rückmiete oder ein Wohnrecht gewünscht? Diese Fragen beeinflussen die gesamte Strategie — von der Preisstrategie bis zur Auswahl der Käuferzielgruppe.

Schritt 2: Marktgerechte Wertermittlung

Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube im gesamten Verkaufsprozess. Wird er zu hoch angesetzt, verliert die Immobilie nach wenigen Wochen an Attraktivität, die Vermarktungsdauer verlängert sich, und am Ende wird häufig unter dem eigentlich erzielbaren Marktwert verkauft — weil ein lange inseriertes Objekt bei Interessenten den Eindruck erweckt, es müsse etwas nicht stimmen. Wird er zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Eine fundierte Bewertung, die Mikrolage, energetischen Zustand und aktuelle Vergleichsverkäufe einbezieht, ist deshalb der erste und wichtigste Schritt. (Mehr dazu in unserem separaten Beitrag zur Immobilienbewertung: Online-Tool vs. Vor-Ort-Termin.)

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Ein vollständiges Unterlagenpaket beschleunigt den gesamten Prozess erheblich und schafft Vertrauen bei Kaufinteressenten. Dazu gehören in der Regel:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Gültiger Energieausweis
• Bauanträge, An- und Ausbaugenehmigungen
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan
• Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen

Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn vorliegen, desto weniger Verzögerungen entstehen später im Prozess - insbesondere kurz vor dem Notartermin, wenn fehlende Dokumente schnell zum Engpass werden.

Schritt 4: Exposé und Vermarktungsstrategie

Ein überzeugendes Exposé beschreibt nicht nur Fakten, sondern vermittelt ein Gefühl für die Immobilie: hochwertige Fotos, eine klare Objektbeschreibung und — bei guter Vermarktung — auch Informationen zur Umgebung, Infrastruktur und Lagequalität. Parallel dazu wird entschieden, ob die Immobilie öffentlich über Portale vermarktet oder diskret innerhalb eines vorqualifizierten Interessentenkreises angeboten wird. Letzteres ist besonders bei sensiblen Verkaufssituationen sinnvoll, etwa wenn Diskretion gegenüber Nachbarn oder Mietern gewünscht ist.

Schritt 5: Besichtigungen koordinieren

Hier entscheidet sich häufig, ob aus Interesse ein Angebot wird. Gebündelte Besichtigungstermine statt Einzelterminen sparen Zeit und schaffen zugleich ein Gefühl von Nachfrage. Eine gepflegte, aufgeräumte und neutral möblierte Präsentation der Immobilie erhöht nachweislich die Erfolgsquote — Entrümpelung und eine dezente, geschmackvolle Aufbereitung zahlen sich hier aus, auch wenn der Aufwand zunächst lästig erscheint.

Schritt 6: Bonitätsprüfung und Verhandlung

Nicht jedes Kaufangebot ist gleich viel wert. Vor einer verbindlichen Zusage sollte die Finanzierungsfähigkeit des Interessenten geprüft werden — eine Finanzierungsbestätigung der Bank verschafft hier Sicherheit und verhindert, dass ein Verkauf kurz vor dem Notartermin an der Finanzierung scheitert. In der Preisverhandlung selbst zahlt sich eine realistische, gut begründete Ausgangsbasis aus: Wer den Preis mit nachvollziehbaren Vergleichsdaten untermauern kann, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Schritt 7: Notartermin und Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und in der Regel etwa zwei Wochen vor dem eigentlichen Termin zur Prüfung an beide Parteien versendet. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören:

• Kaufgegenstand und Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten und Fälligkeit
• Übergabetermin
• Gewährleistungsausschluss (bei Verkauf 'wie besehen', branchenüblich bei Bestandsimmobilien)
• Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers

Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Vorgang beim Finanzamt an; der Käufer erhält den Bescheid zur Grunderwerbsteuer (in Bayern aktuell 3,5 % des Kaufpreises), deren Zahlung Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch ist.

Schritt 8: Übergabe

Zum vereinbarten Termin erfolgt die Schlüsselübergabe — idealerweise mit einem gemeinsamen Übergabeprotokoll, das Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), den Zustand der Immobilie und die Anzahl übergebener Schlüssel dokumentiert. Das schützt beide Seiten vor späteren Unstimmigkeiten.

Steuerliche Aspekte: die Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und sie nicht durchgehend selbst bewohnt hat, muss den erzielten Gewinn grundsätzlich versteuern (private Veräußerungsgeschäfte, § 23 EStG). Bei durchgehender oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren erfolgter Eigennutzung entfällt die Steuerpflicht unabhängig von der Haltedauer. Bei geerbten oder verschenkten Immobilien zählt für die Fristberechnung der Erwerb durch den ursprünglichen Rechtsvorgänger, nicht der Erbfall selbst. Diese Regelungen sind komplex genug, dass sich im Zweifel eine steuerliche Beratung lohnt — insbesondere bei Erbengemeinschaften oder Objekten mit gemischter Nutzung.

Warum eine professionelle Begleitung den Unterschied macht

Ein privater Verkauf spart auf dem Papier die Maklerprovision — in der Praxis zeigt sich aber häufig, dass genau dort das Geld verloren geht, wo Erfahrung fehlt: bei der realistischen Preisfindung, bei der Käuferqualifikation, bei der Vertragsgestaltung oder schlicht dabei, den Verkauf neben dem eigenen Alltag über Wochen professionell zu koordinieren. Als VON POLL IMMOBILIEN Freising/Erding begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess — von der ersten Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer persönlichen steuerlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.