Haus verkaufen Freising: Immobilienmarkt 2025/2026

Der neue Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte liegt vor – und er zeichnet für den Landkreis Freising ein Bild, das für Verkäuferinnen und Verkäufer genauer hinzuschauen lohnt. Wer aktuell überlegt, seine Immobilie in Freising zu verkaufen, sollte wissen: Der Markt bewegt sich so stark wie seit Jahren nicht mehr, doch die Preisentwicklung verläuft je nach Immobilientyp sehr unterschiedlich. Einfamilienhäuser wurden 2025 günstiger, während Eigentumswohnungen und Bauland deutlich zulegten.

Wir ordnen die wichtigsten Zahlen ein und vergleichen Freising mit den Nachbarlandkreisen Erding, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck und Pfaffenhofen a.d.Ilm.

Der bayerische Immobilienmarkt zieht wieder an

Bayernweit wurden 2025 rund 142.712 Immobilientransaktionen registriert – ein Plus von 11,8 % gegenüber 2024. Der Geldumsatz stieg auf 56,1 Milliarden Euro (+11,0 %). Besonders kräftig fiel die Erholung in Oberbayern aus: Hier legten die Transaktionen um 14,2 % auf 44.333 zu, der Geldumsatz kletterte auf 28,2 Milliarden Euro (+10,3 %). Nach den schwächeren Jahren 2022 und 2023 hat sich der Markt damit spürbar stabilisiert – wenn auch, wie der Bericht betont, noch ohne „nachhaltige Trendwende''.

Freising im Zahlen-Check: deutlich mehr Bewegung als im Vorjahr

Der Landkreis Freising (rund 800 km² Fläche, laut Bericht 184.319 Einwohner zum Stand 09/2025) gehört 2025 zu den aktivsten Immobilienmärkten Oberbayerns:

• Transaktionen gesamt: 1.463 (2024) → 1.716 (2025), +17,3 %
• Geldumsatz gesamt: 672,8 Mio. € (2024) → 812,8 Mio. € (2025), +20,8 %
• Baugenehmigungen: 276 (2024) → 325 (2025), +17,8 %

Damit wuchs der Geldumsatz in Freising stärker als in jedem der direkten Nachbarlandkreise – ein erstes Indiz dafür, dass hier überdurchschnittlich viel Kapital in Immobilien fließt.

Freising vs. Erding, Dachau, Ebersberg & Co. – der Landkreisvergleich

Im direkten Vergleich mit den umliegenden Landkreisen zeigt sich ein differenziertes Bild. Die folgende Tabelle stellt die prozentuale Veränderung 2024 auf 2025 gegenüber:

Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern.

Freising liegt bei der reinen Marktaktivität (Transaktionen) mit +17,3 % klar über dem Oberbayern-Schnitt der Landkreise (+14,0 %) und nur knapp hinter Pfaffenhofen. Auffällig ist aber der Kontrast bei den Preisen: Während Ebersberg, Erding, Dachau und Pfaffenhofen bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern 2025 Preissteigerungen von 6 bis knapp 11 % verzeichneten, ging das Preisniveau in Freising um 8,2 % zurück (von 790.000 € auf 725.000 € im Durchschnitt). Nur Fürstenfeldbruck (−10,0 %) und der Landkreis München (−25,8 %) schnitten in diesem Segment schlechter ab.

Die Kehrseite: Häuser günstiger, Wohnungen und Bauland teurer

Wer nur auf die Einfamilienhaus-Preise schaut, bekommt ein unvollständiges Bild. Andere Segmente entwickelten sich in Freising 2025 deutlich gegenläufig:

• Reihenhäuser/Doppelhaushälften: Preisniveau nahezu stabil (685.000 € → 665.000 € → 660.000 €, −0,8 %) – also spürbar weniger Rückgang als bei freistehenden Häusern.
  
  
• Eigentumswohnungen: Die Zahl der Verkäufe stieg von 574 auf 817 (+42,3 %), der Geldumsatz von 192,6 auf 288,1 Mio. € (+49,6 %) – beides Spitzenwerte im Vergleich zu Erding (+7,9 %), Dachau (+11,4 %) oder Ebersberg (+8,2 %). Auch preislich zogen Eigentumswohnungen an: Neubauten +5,6 % auf 7.500 €/m², Bestandswohnungen +6,5 % auf 4.900 €/m² – beides über dem Oberbayern-Landkreis-Schnitt.
  
  
• Bauland für den individuellen Wohnungsbau: Das Preisniveau stieg von 735 €/m² auf 830 €/m² (+12,9 %) – der stärkste Anstieg unter den Vergleichslandkreisen, während Ebersberg (−6,3 %) und Fürstenfeldbruck (−9,3 %) rückläufig waren. Bemerkenswert: Der Bericht weist gleichzeitig darauf hin, dass der gesamte Geldumsatz mit unbebauten Grundstücken in Freising (neben Eichstätt, Erding und Fürstenfeldbruck) rückläufig war – ein Hinweis darauf, dass zwar weniger, dafür aber deutlich teurere Grundstücke den Besitzer wechselten.

Was bedeutet das konkret für Ihren Verkauf in Freising?

Die Zahlen zeigen: Eine pauschale Aussage wie „der Markt boomt' oder „die Preise fallen' wird der Lage in Freising nicht gerecht. Entscheidend ist der Immobilientyp:

Wer ein freistehendes Einfamilienhaus verkaufen möchte, trifft 2025/2026 auf ein Umfeld mit spürbar gesunkenem Preisniveau gegenüber dem Vorjahr – eine realistische, marktgerechte Bewertung ist hier wichtiger denn je, um weder unter Preis zu verkaufen noch die Vermarktungsdauer durch eine zu hohe Erwartung unnötig zu verlängern. Wer dagegen eine Eigentumswohnung oder ein gut erschlossenes Baugrundstück anbietet, verkauft in einem der aktuell stärksten Teilmärkte Oberbayerns – hohe Nachfrage und steigende Preise sprechen hier für einen guten Verkaufszeitpunkt.

In beiden Fällen gilt: Die Streuung zwischen den Landkreisen und selbst innerhalb Freisings ist groß. Eine unabhängige, aktuelle Marktwertermittlung auf Basis der tatsächlichen Vergleichsdaten – nicht nur der Durchschnittswerte aus dem Bericht – ist die Grundlage für eine realistische Preisstrategie.

Fazit: Freising bleibt einer der dynamischsten Landkreise Bayerns

Mit einem Plus von 20,8 % beim Geldumsatz und 17,3 % mehr Transaktionen gehört Freising 2025 zu den aktivsten Immobilienmärkten Oberbayerns – angetrieben vor allem durch Eigentumswohnungen und Bauland, während Einfamilienhäuser einen spürbaren Preisrückgang verzeichneten. Für 2026 deutet der Bericht auf eine fortgesetzte, aber differenzierte Entwicklung hin: mehr Bewegung im Markt, aber keine Einheitsentwicklung über alle Immobilientypen hinweg.

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