Grundstücksmarktbericht Freising 2025: Was die Zahlen für Verkäufer bedeuten

Der neue Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Freising liegt vor – und er liefert genau das, was Verkäufer für eine realistische Preisstrategie brauchen: tatsächlich bezahlte Kaufpreise statt Wunschvorstellungen aus Online-Portalen. Ich habe die wichtigsten Zahlen des Berichts für Sie ausgewertet und ordne ein, was sie für den Verkauf einer Immobilie in Freising und im Landkreis konkret bedeuten.

Der Markt ist zurück – aber er kauft über den Preis

Nach zwei schwachen Jahren hat sich das Transaktionsgeschehen 2024 spürbar erholt: Der Gutachterausschuss registrierte rund 1.470 beurkundete Vorgänge, fast ein Viertel mehr als im Vorjahr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg die Zahl der ausgewerteten Verkäufe von 139 auf 168.

Gleichzeitig sank der Geldumsatz um knapp sieben Prozent. Diese Schere ist die wichtigste Botschaft des gesamten Berichts: Es wird wieder gekauft – aber zu korrigierten Preisen. Die Käufer sind zurück am Markt, sie sind finanzierungsseitig aber enger getaktet als 2021/2022 und verhandeln entsprechend härter.

Für Verkäufer heißt das: Die Nachfrage ist da. Wer heute nicht verkauft, wartet nicht auf einen besseren Markt – er wartet auf einen Markt, den es so wie 2022 auf absehbare Zeit nicht wieder geben wird.

Häuser: Das Preisniveau liegt wieder auf dem Stand von 2020

Wiederverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis erzielten 2024 im Median rund 4.740 €/m² Wohnfläche. Zur Einordnung: Auf dem Höhepunkt 2022 lag dieser Wert bei etwa 6.170 €/m². Das ist ein Rückgang von rund 23 Prozent von der Spitze – und praktisch eine Rückkehr auf das Niveau von 2020.

Der typische Hausverkauf im Landkreis lag 2024 bei einem Kaufpreis von rund 665.000 €. Wichtig dabei: Die Spanne ist enorm. Zwischen einfachem Altbestand in Randlage und saniertem Haus in Freising-Stadt liegen im Bericht mehrere tausend Euro pro Quadratmeter. Ein Medianwert ersetzt keine Einwertung – er ist der Startpunkt, nicht das Ergebnis.

Die eigentliche Nachricht: Der Energiezustand spaltet den Markt

Das ist aus meiner Sicht das wichtigste Kapitel des Berichts, und es geht in der öffentlichen Diskussion bislang unter.

Der Gutachterausschuss hat jüngere Bestandshäuser (5–30 Jahre) und ältere Bestandshäuser (31–65 Jahre) getrennt ausgewertet. Über Jahre entwickelten sich beide Gruppen fast identisch. 2024 laufen sie erstmals deutlich auseinander: Jüngere Häuser erzielten im Median rund 5.470 €/m² – ältere nur noch rund 4.490 €/m². Fast 1.000 €/m² Unterschied, bei einem 140-m²-Haus also gut 135.000 €.

Der Markt hat begonnen, energetische Qualität einzupreisen. Käufer rechnen Sanierungskosten und Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) heute in ihr Angebot ein – bei Häusern der Baujahre vor 1990 zum Teil sehr konsequent.

Was Verkäufer älterer Häuser daraus ableiten sollten – und was nicht:

• Nicht vor dem Verkauf pauschal sanieren. Eine Vollsanierung auf eigene Rechnung rechnet sich beim Verkauf in den meisten Fällen nicht.
• Sondern die energetische Situation transparent und professionell aufbereiten: Was wurde bereits gemacht (Heizung, Dach, Fenster)? Welche Pflichten kommen realistisch auf den Käufer zu, welche nicht? Was kosten die sinnvollen Maßnahmen tatsächlich?

Ein Haus mit klar dokumentiertem energetischem Fahrplan verhandelt sich messbar besser als eines, bei dem der Käufer die Unsicherheit selbst bepreisen muss – und Unsicherheit bepreisen Käufer immer zu ihren Gunsten. Als zertifizierter Fachmakler für energetische Sanierung ist genau diese Aufbereitung Teil meiner Einwertung – nicht als Zusatzleistung, sondern als Standard.

Baugrundstücke und Wohnungen: gleiche Richtung, eigene Dynamik

Auch bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser im südlichen Landkreis – dazu zählt die Stadt Freising – zeigt sich das Muster: Die Zahl der Verkäufe hat sich 2024 gegenüber dem schwachen Vorjahr mehr als verdoppelt, der Median sank auf rund 850 €/m² Grundstücksfläche. Wer ein Grundstück hält und auf die Preise von 2022 wartet, sollte diese Zahlen kennen.

Bei Bestandswohnungen (45–120 m²) wurden 2024 deutlich mehr Verkäufe registriert als im Vorjahr, der Median lag bei rund 4.560 €/m². Bemerkenswert ist der Abstand zum Neubau: Neu errichtete Wohnungen erzielten im Median rund 7.800 €/m² – ein Aufschlag von über 70 Prozent auf den Bestand. Diese Lücke ist eine Chance für Verkäufer gut erhaltener Bestandswohnungen: Für Käufer, die am Neubau finanziell scheitern, ist der gepflegte Bestand die realistische Alternative.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf in Freising?

Drei Konsequenzen aus den amtlichen Zahlen:

Erstens: Der Angebotspreis entscheidet über die Vermarktungsdauer. Der Markt 2024/2025 kauft – aber er kauft geprüft. Ein Angebotspreis auf 2022er-Niveau produziert keine höheren Erlöse, sondern Liegezeit. Und Liegezeit drückt am Ende den Preis stärker als ein realistischer Einstieg.

Zweitens: Der Medianwert ist nicht Ihr Hauswert. Lage innerhalb Freisings, Grundstück, Zustand, Energiekennwert – die Spanne im Bericht zeigt, wie stark diese Faktoren wirken. Eine seriöse Einwertung gleicht Ihre Immobilie gegen die amtliche Kaufpreissammlung ab, nicht gegen Portalangebote.

Drittens: Beim älteren Haus ist die energetische Story Teil der Preisstrategie. Wer sie dem Käufer überlässt, zahlt dafür.

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Häufige Fragen zum Grundstücksmarktbericht Freising

Was ist der Grundstücksmarktbericht und wer erstellt ihn?

Der Grundstücksmarktbericht wird vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Freising erstellt. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Notare übermitteln dem Ausschuss Abschriften aller Grundstückskaufverträge im Landkreis. Der Bericht wertet also tatsächlich bezahlte Preise aus – nicht Angebote.

Sind die Zahlen aktueller als Online-Bewertungen?

Sie sind belastbarer, aber nicht tagesaktuell: Der Bericht 2025 wertet das Kalenderjahr 2024 aus. Online-Schätzungen wirken aktueller, basieren aber überwiegend auf Angebotspreisen – also auf Wünschen, nicht auf Ergebnissen. Für eine Preisstrategie kombiniere ich beides: die amtliche Basis plus die aktuelle Angebots- und Nachfragelage vor Ort.

Kann ich mit dem Median den Wert meines Hauses berechnen?

Nein. Der Median beschreibt die Mitte aller Verkäufe im gesamten Landkreis – vom Reihenhaus in Randlage bis zur sanierten Villa. Ihr konkreter Wert hängt von Mikrolage, Grundstück, Zustand und Energiekennwert ab. Der Bericht liefert den Rahmen; die Einwertung füllt ihn.

Wo bekomme ich den vollständigen Bericht?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Freising (Geschäftsstelle im Landratsamt, Landshuter Straße 31, 85356 Freising).