Wie läuft eine professionelle Immobilienbewertung ab?

Was ist meine Immobilie heute eigentlich wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer – sei es, weil ein Verkauf geplant ist, eine Immobilie geerbt wurde oder einfach Interesse am aktuellen Marktwert besteht.

Eine Online-Immobilienbewertung kann innerhalb weniger Minuten eine erste Orientierung zum aktuellen Marktpreis liefern. Für eine fundierte Einschätzung des tatsächlich am Markt erzielbaren Preises reicht die Eingabe von Wohnfläche, Baujahr und Lage jedoch nicht aus. Denn Immobilien sind individuell – und manchmal können bereits wenige Straßen einen deutlichen Unterschied beim Wert ausmachen.

Doch wie läuft eine professionelle Immobilienbewertung eigentlich ab? Wir geben einen Einblick in die wichtigsten Schritte unserer täglichen Arbeit.

1. Das erste Gespräch: Was soll bewertet werden?

Am Anfang steht für uns das persönliche Gespräch. Dabei geht es zunächst um die wichtigsten Eckdaten der Immobilie: Immobilienart, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Nutzung, Modernisierungen und besondere Ausstattungsmerkmale.

Ebenso wichtig ist der Anlass der Bewertung. Soll die Immobilie zeitnah verkauft werden? Geht es zunächst um eine grundsätzliche Orientierung? Oder möchten Eigentümer wissen, wie sich der Wert ihrer Immobilie entwickelt hat?

Diese Informationen bilden die Grundlage für die weitere Bewertung.

2. Die Unterlagen: Manchmal steckt der entscheidende Hinweis im Detail

Im nächsten Schritt betrachten wir die vorhandenen Objektunterlagen. Je nach Immobilie gehören dazu beispielsweise Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Grundbuchinformationen, Flurkarte, Energieausweis oder Nachweise über erfolgte Modernisierungen.

Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Unterlagen hinzu, beispielsweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Gerade diese Protokolle schauen wir uns besonders aufmerksam an. Denn manchmal verbergen sich dort echte Stolperfallen: anstehende größere Instandhaltungsmaßnahmen, bereits diskutierte Sanierungen, mögliche Sonderumlagen oder andere Themen, die für einen späteren Käufer von Bedeutung sein können.

Denn auch Faktoren, die bei einer Besichtigung überhaupt nicht sichtbar sind, können den Wert und vor allem die Vermarktbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen.

3. Die Besichtigung vor Ort: Gemeinsam durch die Immobilie

Der Vor-Ort-Termin ist für uns ein wesentlicher Bestandteil einer fundierten Immobilienbewertung. Gemeinsam mit dem Eigentümer gehen wir durch das Haus oder die Wohnung und verschaffen uns einen möglichst vollständigen Eindruck.

Dabei betrachten wir unter anderem den baulichen Zustand, die Raumaufteilung, Belichtung, Ausstattung, Modernisierungen sowie mögliche Besonderheiten der Immobilie. Bei einem Haus spielen zusätzlich das Grundstück, dessen Ausrichtung und Zuschnitt, Außenanlagen, Nebengebäude sowie mögliche Entwicklungspotenziale eine Rolle.

Wenn es der Eigentümer gestattet, erstellen wir während dieses Termins auch Arbeitsfotos. Diese sind nicht für eine spätere Veröffentlichung gedacht, sondern helfen uns bei der anschließenden Bewertung. So können wir einzelne Details noch einmal nachvollziehen und die Immobilie bei Bedarf auch gemeinsam im Team besprechen.

Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche und gleichem Baujahr können deshalb völlig unterschiedliche Marktwerte haben.

4. Die Lage: Entscheidend ist oft die Mikrolage

Für den Wert einer Immobilie spielt nicht nur die Stadt oder der Ortsteil eine Rolle. Entscheidend ist häufig die konkrete Mikrolage.

Das zeigt sich besonders deutlich in einem vielfältigen Immobilienmarkt wie Berlin Treptow-Köpenick. Ob sich eine Immobilie beispielsweise in Friedrichshagen, Rahnsdorf, Köpenick, Müggelheim, Grünau, Altglienicke, Bohnsdorf oder Schmöckwitz befindet, kann einen Unterschied machen. Aber selbst innerhalb eines Ortsteils können die Voraussetzungen sehr verschieden sein.

Eine ruhige Nebenstraße, die Nähe zu Müggelsee, Dahme oder Spree, ein direkter Wasserzugang, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und das unmittelbare Wohnumfeld können die Nachfrage und damit auch den erzielbaren Preis beeinflussen.

Manchmal sind es Faktoren, an die man zunächst gar nicht denkt. In Teilen von Bohnsdorf oder Karolinenhof können beispielsweise Flugrouten und die damit verbundene Geräuschbelastung für die Wahrnehmung einer Wohnlage eine Rolle spielen.

Deshalb betrachten wir bei einer Bewertung nicht nur die Adresse, sondern das konkrete Umfeld der Immobilie.

5. Die Bewertung: Verfahren, Marktdaten und aktuelle Marktbedingungen

Nun werden die Erkenntnisse aus Besichtigung, Unterlagen und Lage zusammengeführt. Für eine fundierte Bewertung betrachten wir dabei nicht nur aktuelle Immobilienangebote.

Je nach Objekt kommen die klassischen Verfahren der Immobilienbewertung zum Einsatz: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und – insbesondere bei vermieteten oder als Kapitalanlage geeigneten Immobilien – das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an vergleichbaren Immobilien und Marktdaten. Beim Sachwertverfahren stehen Bodenwert, Gebäudewert und die individuellen Eigenschaften des Objektes stärker im Mittelpunkt. Beim Ertragswertverfahren wiederum spielt vor allem die nachhaltig erzielbare Rendite beziehungsweise der Ertrag einer Immobilie eine wesentliche Rolle.

Diese Berechnungen bilden eine wichtige fachliche Grundlage. Für die Einschätzung eines realistisch erzielbaren Verkaufspreises müssen die Ergebnisse jedoch immer auch in den aktuellen Markt eingeordnet werden.

Denn Immobilienmärkte verändern sich. Zinsniveau, Finanzierungskosten, Inflation, wirtschaftliche Erwartungen und die allgemeine Stimmung von Käufern und Kapitalanlegern können die Nachfrage deutlich beeinflussen.

Wie relevant dieses Umfeld aktuell ist, zeigt beispielsweise die Berichterstattung der Tagesschau zu steigenden Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und höheren Bauzinsen. Für uns sind solche Entwicklungen ein wichtiger zusätzlicher Baustein bei der Frage, wie finanzierbar eine Immobilie für die aktuelle Käufergruppe ist und wie sich dies auf die Nachfrage auswirken kann.

Zum Tagesschau-Artikel: Hohe Zinsen treffen Staat, Hauskäufer und Anleger

Auch die Entwicklung der Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen verfolgen wir als einen von mehreren Indikatoren für das langfristige Zinsumfeld.

Aktuelle Entwicklung der 10-jährigen deutschen Bundesanleihe bei TradingView

Nicht jedes angebotene Haus ist tatsächlich mit dem zu bewertenden Haus vergleichbar – und ein Angebotspreis ist noch lange kein tatsächlich erzielter Verkaufspreis.

Hinzu kommt unsere tägliche Arbeit mit Kaufinteressenten. Wir erleben unmittelbar, welche Immobilien aktuell nachgefragt werden, welche Eigenschaften Käufer besonders honorieren und an welchen Punkten sie kritisch werden. Diese unmittelbare Marktkenntnis ergänzt die rechnerische Bewertung.

6. Marktwert und Angebotspreis sind nicht automatisch dasselbe

Am Ende der Analyse steht eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes. Soll anschließend verkauft werden, kommt eine weitere wichtige Frage hinzu: Mit welchem Angebotspreis sollte die Immobilie in die Vermarktung starten?

Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt.

Ein zu niedrig angesetzter Preis kann Potenzial verschenken. Ein deutlich zu hoher Angebotspreis kann dagegen dazu führen, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt, Interessenten skeptisch werden und später Preiskorrekturen notwendig sind.

Eine professionelle Bewertung soll deshalb nicht einfach den höchstmöglichen Wunschpreis bestätigen. Sie soll eine belastbare Grundlage für eine erfolgreiche Verkaufsentscheidung schaffen.

7. Aus den Ergebnissen entsteht unsere Bewertungspräsentation

Wenn alle Informationen zusammengetragen, die Unterlagen geprüft, die Immobilie besichtigt und die Berechnungen abgeschlossen sind, bereiten wir die Ergebnisse für den Eigentümer auf.

Dafür erstellen wir eine individuelle Präsentation zur Immobilie. Darin führen wir die wesentlichen Objektdaten, unsere Erkenntnisse aus dem Vor-Ort-Termin, die relevanten Bewertungsgrundlagen, die Ergebnisse der angewendeten Bewertungsverfahren sowie unsere Einschätzung des aktuellen Marktes zusammen.

Aus vielen einzelnen Informationen entsteht so ein nachvollziehbares Gesamtbild – und nicht einfach nur eine Zahl am Ende einer Berechnung.

8. Die persönliche Besprechung in unserem Shop

Eine gute Immobilienbewertung endet für uns nicht mit dem Versand einer Zahl per E-Mail.

Im nächsten Schritt laden wir den Eigentümer gerne zu uns in den Shop ein und gehen die erstellte Präsentation gemeinsam durch. Dabei erläutern wir, wie wir zu unserer Einschätzung gekommen sind, welche Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt wurden und wie wir die aktuelle Nachfrage einschätzen.

Natürlich bleibt dabei auch ausreichend Raum für Fragen und für die persönliche Situation des Eigentümers. Sollte ein Verkauf geplant sein, können wir außerdem besprechen, welche Vermarktungsstrategie und welcher Angebotspreis aus unserer Sicht sinnvoll wären.

Denn Eigentümer sollten nicht nur wissen, was ihre Immobilie wert sein könnte, sondern auch verstehen, warum.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Jede Immobilie ist anders. Grundstück, Gebäude, Zustand, Ausstattung und Mikrolage ergeben zusammen ein individuelles Gesamtbild.

Eine digitale Immobilienbewertung kann einen ersten Anhaltspunkt geben. Wer jedoch wissen möchte, welcher Preis für ein Haus oder eine Wohnung unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielbar ist, sollte die Immobilie individuell betrachten lassen.

Deshalb beginnt eine fundierte Immobilienbewertung für uns nicht am Taschenrechner, sondern mit dem Blick auf die Immobilie, ihre Lage und den aktuellen Markt.

Gerne stehen wir Eigentümern für eine persönliche und unverbindliche Einschätzung ihrer Immobilie zur Verfügung.

VON POLL IMMOBILIEN Berlin Treptow-Köpenick
Ihr Ansprechpartner für Immobilienbewertung, Verkauf und Vermietung im Südosten Berlins.