Bodenrichtwert Thüringen

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert in Thüringen ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er gibt Auskunft darüber, welchen durchschnittlichen Wert unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage haben. Bei Kauf-, Verkaufs- oder Bewertungsentscheidungen spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle.

Zusammengefasst: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis tatsächlich beurkundeter Kaufpreise ermittelt und veröffentlicht.

Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Bodenwert eines typischen, unbebauten Grundstücks. Individuelle Merkmale (Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage) können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks vom Richtwert abweicht.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Thüringen?

Einen einheitlichen Bodenrichtwert für ganz Thüringen gibt es nicht, weil er je nach Stadt, Gemeinde, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offizielle Bereitstellung erfolgt über BORIS-TH (Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen) bzw. die thüringische Geodateninfrastruktur.

Direkt zum Portal: BORIS-TH

Hinweis: In Thüringen werden Bodenrichtwerte turnusgemäß im Zweijahresrhythmus beschlossen. Zusätzlich steht ein offizieller Downloadbereich für Bodenrichtwertdaten (z. B. zur fachlichen Auswertung) bereit.

Download/Info: Bodenrichtwerte Thüringen (Geoportal)

Was man über den Bodenrichtwert Thüringen aktuell sagen kann

Thüringen ist ein heterogener Markt: Bodenrichtwerte unterscheiden sich teils deutlich zwischen kreisfreien Städten (z. B. Jena, Erfurt, Weimar) und ländlichen Regionen. Zusätzlich wirkt die Mikrolage stark – schon innerhalb eines Stadtteils können unterschiedliche Bodenrichtwertzonen zugeordnet sein.

Amtliche Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte. Für eine verlässliche Einordnung sollten Sie immer den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Zone sowie die zugehörigen Sachdaten im BORIS-TH-Viewer prüfen.

Durchschnittswerte (Orientierungswerte)

Da Bodenrichtwerte je nach Zone, Nutzungsart und Bebaubarkeit stark schwanken, sind pauschale „Thüringen-Durchschnittswerte“ nur als grobe Orientierung geeignet. Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zählt der konkrete Bodenrichtwert Ihrer Zone im BORIS-TH-Portal.

Beispielwerte für Thüringen (ungefähre Orientierungswerte, Wohnen, Stand: zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwerte):

Quelle: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Thüringen (Aggregationsdarstellung veröffentlichter Bodenrichtwerte; Stichtag 01.01.2024, veröffentlicht 08.03.2024 laut Quelle) sowie BORIS-TH (Thüringen) (amtliche Bodenrichtwertkarte); abgerufen am 09.03.2026.

Einordnung: Viele Landkreise liegen im Durchschnitt deutlich niedriger; je nach Teilmarkt und Gemeinde kann das Preisniveau jedoch stark variieren. Entscheidend ist die konkrete Zone und die dort hinterlegten Merkmale.

Bodenrichtwert Thüringen – was ist zu beachten?

Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktsituation zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Veränderungen ergeben sich unter anderem durch:

• Nachfrageentwicklung nach Wohn- und Bauflächen (Stadt vs. Umland)
• Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
• Bauleitplanung (z. B. neue Baugebiete, Nachverdichtung) und Genehmigungslage
• Infrastruktur, Standortentwicklung und Quartiersaufwertungen

Gerade in Universitäts- und Verwaltungsstandorten sowie gut angebundenen Umlandgemeinden können Bodenrichtwerte deutlich höher liegen als in strukturschwächeren Teilmärkten. Für eine belastbare Einordnung hilft der Blick auf die konkrete Zone.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?

Für Käufer

Der Bodenrichtwert hilft dabei:

• Angebotspreise besser einzuordnen
• Überbewertungen zu erkennen
• Lagen innerhalb Thüringens besser vergleichbar zu machen (Zone vs. Zone)

Für Verkäufer

Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:

• erste Orientierung für den Bodenwert
• Argumentationsbasis in Preisgesprächen
• Startpunkt für die Vorbereitung einer fundierten Wertermittlung

Wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine Immobilienbewertung. Er berücksichtigt weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren – sondern bildet einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden in einer Zone ab.

Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied

Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrifft, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung zusätzlich:

• Bebauung und Gebäudewert
• Zustand, Modernisierungsgrad und Ausstattung
• Mikrolage, Umfeld und Infrastruktur
• aktuelle Marktdynamik nach Segment (Eigennutzer, Kapitalanleger, Neubau, Bestand)

Gerade bei bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen, weil der Gebäudewert und die Nachfrage nach bestimmten Lagen/Objektarten eine große Rolle spielen.

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