O cálculo do espaço habitável é um aspeto importante da gestão de propriedades que é de grande importância para os compradores e inquilinos, bem como para os proprietários. O cálculo correto do espaço habitável influencia não só os preços de aluguer ou de venda, mas também o montante do imposto predial. Pequenas diferenças podem rapidamente somar milhares de euros.

Também é muito importante para os senhorios determinarem corretamente a área de habitação exacta, uma vez que certos itens na fatura da taxa de serviço e no subsídio de habitação dependem da área de habitação. A informação incorrecta, mesmo que esteja especificada no registo predial ou nas declarações de partilha, é uma das principais razões pelas quais muitas facturas de serviços públicos estão incorrectas e podem ser contestadas.

A área habitável pode ser calculada de acordo com a DIN (Norma Industrial Alemã) ou de acordo com a Portaria sobre o Espaço Habitável. Os dois métodos diferem da seguinte forma:

Cálculo do espaço habitável de acordo com a DIN 277

A DIN 277 é uma norma técnica que especifica requisitos precisos para o cálculo da área dos edifícios. Quando o cálculo da área habitável segundo a norma DIN 277 é aplicado, segue certas regras e normas para determinar a dimensão exacta da área habitável.

Isto inclui ter em conta diferentes divisões e áreas dentro da propriedade. A norma DIN 277 fornece orientações pormenorizadas sobre a forma como cada uma destas áreas deve ser medida e somada para determinar o espaço habitacional total.

Cálculo do espaço habitacional de acordo com a Portaria do Espaço Habitacional

A Portaria do Espaço Habitacional (WoFlV) aplica-se a nível nacional e regula o cálculo do espaço habitacional em propriedades residenciais. Esta portaria define determinados critérios e regras para o cálculo do espaço habitacional, incluindo a forma como determinadas divisões devem ser tidas em conta.

Diferenças e semelhanças:

• Exatidão: A norma DIN 277 é geralmente mais precisa e pormenorizada do que a portaria relativa ao espaço habitável. Especifica exatamente como as diferentes áreas e elementos devem ser incluídos no cálculo.

• Escopo de aplicação: A norma DIN 277 é geralmente utilizada na indústria da construção e para propriedades comerciais, enquanto a portaria relativa ao espaço vital constitui a base jurídica para a especificação do espaço vital em contratos de arrendamento e compra.

• Natureza vinculativa: A portaria relativa ao espaço vital tem natureza estatutária e é juridicamente vinculativa para senhorios e inquilinos. A norma DIN 277, por outro lado, não é juridicamente vinculativa, mas é frequentemente utilizada na prática.

Na prática, podem existir diferenças no cálculo do espaço habitacional quando se aplica a norma DIN 277 e a portaria relativa ao espaço habitacional.

O método de cálculo do espaço habitacional deve ser especificado com precisão num contrato de arrendamento ou de compra e venda, a fim de evitar possíveis mal-entendidos. Em caso de litígio, é frequente fazer-se referência ao regulamento sobre o espaço habitacional como base.

O que conta como espaço habitacional?

O espaço habitacional inclui geralmente todas as divisões de um apartamento ou casa que podem ser utilizadas para fins residenciais. Isto inclui:

• Salas de estar: Incluem salas de estar, quartos, quartos de crianças e quartos de hóspedes. Estas divisões constituem normalmente a parte principal do espaço habitacional.

• Cozinha: A cozinha é normalmente contabilizada na totalidade como parte do espaço habitacional, desde que seja utilizável e habitável. Isto inclui cozinhas equipadas e áreas de refeições.

• Casa de banho: A casa de banho também conta como espaço habitável. Isto aplica-se às casas de banho principais, às casas de banho de hóspedes e às casas de banho.

• Salas e corredores: Em muitos casos, as entradas e os corredores também estão incluídos na área habitável, desde que não sejam demasiado estreitos ou demasiado longos.

• Armazéns: Consoante a sua dimensão e utilização, os compartimentos de arrumação, como roupeiros ou arrecadações, podem ser incluídos na área de habitação.

• Varandas e terraços: As varandas e os terraços podem ser incluídos na área de habitação em determinadas condições, se forem cobertos ou aquecidos. No entanto, isto varia consoante o país e o estado federal.

O que não conta como espaço habitável?

O que não conta como espaço habitável são divisões ou áreas que não são utilizadas para fins residenciais. Essas divisões são normalmente especificadas como espaço utilizável no cálculo do espaço habitável, por exemplo:

• Cave: Em regra, a cave não conta como espaço habitável, a menos que seja desenvolvida para fins residenciais e cumpra os requisitos correspondentes.

• Sótão: O sótão também não é normalmente contabilizado como espaço habitacional, a menos que seja convertido em espaço habitacional e cumpra os regulamentos relativos a espaço habitacional.

• Salas técnicas e de serviço: Salas como caldeiras, lavandarias ou arrecadações não contam como espaço habitacional.

• Garagens e parques de estacionamento: As garagens e os parques de estacionamento também não contam como espaço habitacional.

Cálculo dos metros quadrados - exemplo de área habitável

Os metros quadrados de uma propriedade são normalmente calculados medindo o comprimento e a largura das divisões ou áreas individuais e multiplicando depois estas dimensões. Eis um exemplo simples de cálculo:

Suponhamos que quer calcular os metros quadrados de uma sala de estar retangular.

Medir o comprimento e a largura:

• Medir o comprimento da sala de estar de uma parede à parede oposta. Suponha que o comprimento seja de 6 metros.
• Depois, meça a largura da sala de estar de outra parede até a parede oposta. Assuma que a largura é de 4 metros.

Calculando a área:

• Multiplique o comprimento (6 metros) pela largura (4 metros) para calcular a área: 6 m x 4 m = 24 metros quadrados.

Neste exemplo, a área da sala de estar é de 24 metros quadrados. Este é um exemplo simples de cálculo dos metros quadrados de uma área retangular.

Para divisões ou áreas com uma forma irregular, pode dividir a área em áreas rectangulares ou quadradas mais pequenas e depois somar as áreas dessas subáreas para obter a área total.

Importante: As regras e definições exactas para o cálculo da área de habitação podem variar de país para país e de estado para estado.

No cálculo da área habitável, devem também ser tidas em conta características especiais, como tectos inclinados ou áreas não acessíveis, devendo ser observados os respectivos regulamentos e leis locais.

Cálculo da área habitável e imposto predial

O cálculo da área habitável tem um impacto direto no montante do imposto predial. Na Alemanha, o imposto predial é calculado com base nos chamados valores normalizados, que, por sua vez, se baseiam na área habitável do edifício.

Quanto maior for a área habitável, maior será o imposto predial. Por isso, é essencial que os proprietários tenham o cálculo da área habitável efectuado por um especialista para garantir uma carga fiscal justa.

Cálculo da área habitável para telhados inclinados

O cálculo da área habitável para telhados inclinados pode ser complexo. Na Alemanha, não existe um método de cálculo normalizado; em vez disso, aplicam-se regulamentos diferentes consoante o estado federal. No entanto, em geral, para o cálculo da área habitável dos telhados inclinados, devem ser observados os seguintes passos:

• Altura do telhado inclinado: Em primeiro lugar, mede-se a altura do telhado inclinado. Para isso, determina-se a distância do chão ao ponto mais alto do telhado inclinado. Esta altura é necessária para determinar o espaço sob o telhado inclinado.

• Cálculo da área: Para calcular a área sob o telhado inclinado, mede-se o comprimento do telhado inclinado ao longo do chão. Esta medida é geralmente efectuada a uma certa altura acima do chão, cerca de 1,50 metros ou 2 metros. A largura da divisão é também medida. O comprimento calculado é depois multiplicado pela largura para determinar a superfície do chão sob o telhado inclinado.

• Redução da superfície: No cálculo da superfície habitável, nem sempre se tem em conta 100% da superfície sob o telhado inclinado. Em muitos casos, apenas uma determinada percentagem desta área é adicionada à área habitável. Esta percentagem pode variar consoante o estado federado, mas situa-se frequentemente entre 50% e 100%.

• Fusão da área: A área calculada sob o telhado inclinado é então adicionada à área total de habitação, desde que cumpra os requisitos para o cálculo da área de habitação.

Exemplo para o cálculo da área de habitação com telhados inclinados

Suponha que tem um sótão com um comprimento de 10 metros e uma largura de 8 metros. A altura do telhado inclinado é de 2 metros acima do chão. Pretende calcular a área habitável sob este telhado inclinado, tendo em conta que 50% desta área é adicionada à área habitável total.

• Calcular a área sob o telhado inclinado: A área do chão sob o telhado inclinado é calculada multiplicando o comprimento (10 metros) pela largura (8 metros), ou seja, 10 m x 8 m = 80 metros quadrados.

• Consideração da percentagem: Uma vez que decidiu acrescentar apenas 50% desta área à área habitável, a área real que contribui para a área habitável é 50% de 80 metros quadrados, ou seja, 0,5 x 80 m² = 40 metros quadrados.

• Calcular a área total de habitação: Agora adicione esta área calculada (40 metros quadrados) à área das outras divisões do apartamento, como o quarto, a sala, a cozinha e a casa de banho, para obter a área total de habitação.

Assuma que as outras divisões têm uma área combinada de 100 metros quadrados. Então, a área total de habitação do seu apartamento é de 100 m² + 40 m² = 140 metros quadrados.