Riforma dell'imposta sugli immobili 2022 - Immobili a Monaco e dintorni

Una panoramica delle risposte più importanti

Caro proprietario, nell'autunno 2019 il legislatore ha deciso una nuova base di valutazione per l'imposta sugli immobili. Il nuovo regolamento entrerà in vigore a partire dal 2025.

Ma cosa significa questo per voi proprietari di immobili? Abbiamo raccolto per voi le domande e le risposte più importanti sulla riforma dell'imposta sugli immobili. Divertitevi ad esplorare.

Informazioni generali sulla tassa di proprietà

Che cos'è la tassa di proprietà?

In Germania, l'imposta sulla proprietà è un'imposta sui terreni e sugli immobili, ma anche sui diritti edificatori ereditari delle proprietà domestiche e sul loro sviluppo, che il proprietario deve pagare. In caso di locazione, l'imposta sulla proprietà può essere trasferita agli inquilini attraverso i costi di gestione. La riscossione dell'imposta sulla proprietà è regolata dalla Legge sull'imposta sulla proprietà (GrStG).

Il gettito generato dall'imposta sugli immobili va esclusivamente alle città e ai comuni. Attualmente ammonta a quasi 15 miliardi di euro all'anno. Ciò rende l'imposta sugli immobili una delle più importanti fonti di reddito per le autorità locali. Le autorità locali hanno bisogno di questi fondi per finanziare scuole, asili nido, piscine e biblioteche e per effettuare importanti investimenti in infrastrutture locali come strade, piste ciclabili e ponti.

Perché è stata decisa una riforma dell'imposta sulla proprietà?

La Corte Costituzionale Federale ha dichiarato incostituzionale l'attuale sistema di valutazione dell'imposta sugli immobili, in quanto tratta in modo diverso proprietà simili e quindi viola il principio di parità di trattamento sancito dalla Legge fondamentale. A partire dal 1° gennaio 2025 verrà quindi applicata una nuova normativa. L'attuale calcolo dell'imposta sugli immobili si basa su valori immobiliari vecchi di decenni (i cosiddetti valori standardizzati): In Occidente, le proprietà sono considerate in base al loro valore nel 1964. Nei nuovi Stati federali, i valori sottostanti sono ancora più vecchi, basati su valutazioni del 1935.

Questi valori standard vengono moltiplicati per un fattore standardizzato, la cosiddetta base imponibile, e poi per la cosiddetta aliquota di valutazione. Mentre il rispettivo ufficio delle imposte determina la base imponibile tramite l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili, l'aliquota di accertamento - e quindi in ultima analisi l'importo dell'imposta sugli immobili - è determinata in modo indipendente dalle autorità locali. Grazie alla clausola di apertura prevista dalla riforma dell'imposta sugli immobili, in futuro gli Stati federali saranno autorizzati a emanare e attuare le proprie leggi sull'imposta sugli immobili. È ormai certo che la maggior parte degli Stati federali applicherà il modello federale (in alcuni casi con lievi modifiche), mentre alcuni Stati federali hanno deciso di non farlo e di applicare un proprio metodo di calcolo, ad esempio un puro "modello di superficie", un "modello di ubicazione residenziale" o un "modello di fattore di superficie", che tiene conto non solo delle dimensioni dell'immobile ma anche della sua ubicazione. Indipendentemente dalle varianti di modello sopra menzionate, l'importo dell'imposta sugli immobili continuerà a essere determinato essenzialmente dalle autorità locali attraverso la cosiddetta aliquota di valutazione. Di conseguenza, nei singoli Stati federali e nei comuni possono esserci notevoli differenze nell'onere dell'imposta sugli immobili. Il governo federale regolamenta il valore standardizzato solo attraverso la legge sulla valutazione. Poiché i valori dei terreni e degli edifici si sono sviluppati in modo molto diverso sia a ovest che a est, rispettivamente dal 1935 e dal 1964, attualmente esistono gravi disuguaglianze fiscali che, secondo la Corte costituzionale federale, non sono più compatibili con la base giuridica dell'imposta sulla proprietà. Di conseguenza, i pagamenti dell'imposta sulla proprietà sono diventati disaccoppiati dai valori effettivi degli immobili.

Calcolo dell'imposta sugli immobili

La data limite per la rivalutazione dei valori standard si basa sui valori fondiari standard ufficiali al 1° gennaio 2022. A partire dal 2025, i nuovi valori dell'imposta sugli immobili si applicheranno come base di valutazione, così come le nuove aliquote dell'imposta sugli immobili e le aliquote di valutazione comunali.

Quando devo pagare la nuova imposta sulla proprietà?

L'imposta sugli immobili calcolata sulla base del rispettivo modello nazionale è dovuta a partire dal 1° gennaio 2025. L'importo futuro dell'imposta sulla proprietà individuale non può ancora essere specificato, poiché devono prima essere determinati i valori degli immobili e i livelli di affitto statistici. Probabilmente passeranno diversi anni prima che venga definito l'importo specifico della futura imposta sugli immobili.

Come verrà calcolata in futuro l'imposta sugli immobili secondo il modello federale*?

L'importo dell'imposta sulla proprietà continuerà a essere calcolato secondo il seguente principio:

Valore dell'imposta sugli immobili x base imponibile x aliquota di valutazione = imposta sugli immobili

Il valore dell'imposta sugli immobili è determinato dall'ufficio delle imposte sulla base di una dichiarazione di stima, la base imponibile è stabilita dalla legge e l'aliquota di valutazione è determinata dalla città o dal comune.

* Per motivi di chiarezza, le seguenti spiegazioni si limitano al modello federale.

• Prima fase: Calcolo del valore del terreno: i fattori principali sono il rispettivo valore del terreno (valore fondiario standard) e l'importo del canone netto a freddo determinato statisticamente, che è determinato, tra l'altro, dal cosiddetto indice di locazione. Questo dipende, tra l'altro, dal cosiddetto livello di affitto del rispettivo comune (più alto è il livello di affitto, più alto tende a essere l'affitto in un comune). Altri fattori sono l'area del lotto, il tipo di proprietà e l'età dell'edificio. Il Ministero federale delle finanze ha classificato i comuni in livelli di affitto sulla base dei dati dell'Ufficio federale di statistica sugli affitti medi in tutti i 16 Stati federali.
• Seconda fase: perequazione degli aumenti di valore che si sono verificati confrontando i valori attuali con quelli non aggiornati dal 1935 o dal 1964. A tal fine, la cosiddetta aliquota di base - un fattore importante per il calcolo dell'imposta sulla proprietà - sarà significativamente ridotta a circa 1/10 del valore precedente, ossia dallo 0,35% allo 0,031% per le proprietà residenziali (case unifamiliari e bifamiliari, proprietà in affitto e condomini) e allo 0,034% per le proprietà non residenziali (proprietà commerciali, proprietà a uso misto, proprietà parziali, altre proprietà sviluppate). Inoltre, l'edilizia sociale e gli alloggi comunali e cooperativi continueranno a essere sovvenzionati attraverso l'imposta sulla proprietà. Le società che rendono possibili gli alloggi a prezzi accessibili riceveranno quindi un ulteriore sconto del 25% sull'aliquota fiscale, con un effetto di riduzione delle imposte.
• 3. Fase:Adeguamento delle aliquote di valutazione da parte dei Comuni: se il gettito fiscale dei singoli Comuni cambia a causa della rivalutazione, essi hanno la possibilità di adeguare le proprie aliquote di valutazione, garantendo così che il gettito fiscale complessivo non subisca variazioni significative.

I Comuni hanno annunciato che lo faranno, perché un aumento dell'imposta sulla proprietà in particolare non sarebbe politicamente sostenibile a causa della riorganizzazione costituzionalmente richiesta. Tuttavia, l'aliquota di valutazione continuerà a essere uno strumento comunale fondamentale per determinare il livello dell'imposta sulla proprietà in futuro.

Quale è la nuova imposta sulla proprietà C?

Oltre all'imposta sulla proprietà A (agricola) per i terreni di proprietà di aziende forestali e agricole) e all'imposta sulla proprietà B (edilizia) per i terreni edificati e non edificati, la proprietà parziale e i diritti edificatori ereditabili, l'introduzione dell'imposta sulla proprietà C ha lo scopo di contrastare la carenza di alloggi, soprattutto nelle aree urbane. In futuro, i comuni potranno stabilire un'aliquota più alta per i terreni pronti per la costruzione ma non edificati, se non vi è alcuno sviluppo su di essi. Questa cosiddetta imposta sulla proprietà C rende quindi più costosa la speculazione e crea incentivi finanziari per creare effettivamente spazi abitativi su lotti pronti per la costruzione.

L'imposta sulla proprietà può essere dedotta dalle tasse?

Se l'immobile viene affittato, la tassa di proprietà è deducibile dalle tasse; viene detratta nella dichiarazione dei redditi alla voce "Reddito da locazione e affitto" come parte delle spese legate al reddito. I proprietari che utilizzano direttamente l'immobile non possono dedurre l'imposta di proprietà. In caso di locazione parziale, la tassa di proprietà può essere dedotta su base proporzionale.

Chi è obbligato a presentare una dichiarazione di stima?

Come proprietario di un terreno edificato o non edificato o di un condominio, dovete presentare una dichiarazione per determinare il valore dell'imposta sulla proprietà. Nei casi di locazione, solo il locatario deve presentare una dichiarazione.

Quando e come deve essere presentata la dichiarazione di stima?

La dichiarazione di accertamento deve essere presentata in formato digitale* all'ufficio delle imposte competente dal 1° luglio al 31 ottobre 2022. Ciò è possibile tramite l'ufficio fiscale online ELSTER (www.elster.de). Se si dispone già di un account utente (ad esempio per la dichiarazione dei redditi), è possibile utilizzarlo anche per l'imposta sugli immobili; in caso contrario, è possibile configurarlo sin da ora all'indirizzo www.elster.de. Se necessario, la presentazione digitale può essere effettuata anche tramite altri fornitori di software. In genere non è prevista la presentazione di documenti giustificativi.

* Solo in casi particolari (i cosiddetti casi di rigore) - se la presentazione elettronica è economicamente o personalmente irragionevole per il contribuente - è possibile la presentazione in forma cartacea. Ciò avviene in particolare se il contribuente non dispone dell'attrezzatura tecnica necessaria, se la creazione delle possibilità tecniche per la trasmissione dei dati sarebbe possibile solo con un notevole dispendio finanziario o se il contribuente non è in grado di utilizzare le possibilità di trasmissione dei dati a distanza, o lo è solo in parte, in base alle proprie conoscenze e capacità.

Informazioni dall'ufficio fiscale

Quale ufficio fiscale è responsabile?

L'ufficio fiscale competente dipende generalmente dall'ubicazione dell'immobile e non dal luogo di residenza, che può essere diverso.

Quali informazioni sono necessarie per la dichiarazione di accertamento?

Come proprietario di un immobile residenziale, riceverete una lettera informativa con i dati a disposizione dell'amministrazione fiscale e le informazioni per aiutarvi a preparare la dichiarazione di accertamento. Potete trasferire i dati nella dichiarazione di stima dopo averne verificato la completezza e l'accuratezza. Ciò include, tra l'altro, i seguenti elementi:

Riferimento del file Ubicazione dell'immobile: via, numero civico, codice postale e città Quartiere/i e parcella/e Superficie dell'immobile Valore fondiario standard Tipo di immobile (ad es. immobile non edificato o casa familiare) Anno di costruzione (solo dopo il 1949) Numero di appartamenti e superficie abitabile Numero di garage/posti auto sotterranei (se disponibili)

Questi dati si trovano, ad esempio, nel contratto di acquisto o nei documenti di costruzione. Per verificarne la completezza e l'accuratezza, utilizzare il portale delle imposte sugli immobili delle autorità fiscali.

In caso di domande, si prega di contattare il numero verde dell'imposta sugli immobili del proprio ufficio fiscale, reperibile sul sito web dell'ufficio stesso. Ulteriori informazioni sulla riforma dell'imposta sugli immobili sono disponibili sul sito www.bundesfinanzministerium.de.

Quanto vale oggi il vostro immobile?

Quanto vale oggi il mio immobile? I proprietari si pongono questa domanda al più tardi quando vogliono vendere il proprio immobile. Tuttavia, pochissimi proprietari di immobili conoscono il valore attuale della propria proprietà.

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