Réforme de la taxe foncière 2022 - Immobilier à Munich et dans les environs

Les principales réponses en bref

Chers propriétaires, le législateur a adopté à l'automne 2019 une nouvelle base de calcul de la taxe foncière. Celle-ci devrait entrer en vigueur à partir de 2025.

Mais qu'est-ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire ? Ci-dessous, nous avons rassemblé pour vous les questions et réponses les plus importantes concernant la réforme de l'impôt foncier. Bonne découverte.

Informations générales sur la taxe foncière

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

L'impôt foncier est en Allemagne un impôt sur les terrains et les biens immobiliers, mais aussi sur les droits d'emphytéose sur des terrains nationaux et leur construction, que le propriétaire doit payer. En cas de location, l'impôt foncier peut être réparti sur les locataires par le biais des frais d'exploitation. La perception de l'impôt foncier est régie par la loi sur l'impôt foncier (GrStG).

Les recettes générées par l'impôt foncier reviennent exclusivement aux villes et aux communes. Actuellement, elles représentent près de 15 milliards d'euros par an. L'impôt foncier compte ainsi parmi les principales sources de revenus des communes. Les communes ont besoin de ces fonds pour financer les écoles, les crèches, les piscines ou les bibliothèques et pour réaliser des investissements importants dans l'infrastructure locale comme les routes, les pistes cyclables ou les ponts.

Pourquoi une réforme de l'impôt foncier a-t-elle été décidée ?

La Cour constitutionnelle fédérale a déclaré le système actuel d'évaluation de l'impôt foncier inconstitutionnel, car il traite différemment des terrains de même nature et viole ainsi le principe d'égalité de traitement inscrit dans la Loi fondamentale. Une nouvelle réglementation légale sera donc appliquée à partir du 01.01.2025. Le calcul actuel de l'impôt foncier se base sur des valeurs foncières (appelées valeurs unitaires) vieilles de plusieurs décennies : A l'Ouest, les terrains sont pris en compte en fonction de leur valeur en 1964. Dans les nouveaux Länder, les valeurs prises en compte sont encore plus anciennes, puisqu'elles reposent sur des constatations datant de 1935.

Ces valeurs unitaires sont multipliées par un facteur uniforme, appelé "coefficient de taxation", puis par le "taux de prélèvement". Alors que l'administration fiscale détermine le coefficient d'imposition par le biais de l'avis d'imposition de la taxe foncière, le taux de prélèvement - et donc le montant de la taxe foncière - est fixé de manière autonome par les communes. En raison de la clause d'ouverture dans le cadre de la réforme de l'impôt foncier, les Länder seront à l'avenir autorisés à édicter et à mettre en œuvre leurs propres lois sur l'impôt foncier. Il est désormais certain que la majorité des Länder appliquent le modèle fédéral (parfois avec de légères modifications), tandis que certains Länder ont décidé de s'y opposer et d'appliquer leur propre méthode de calcul, par exemple un "modèle de surface" pur, un "modèle de situation résidentielle" ou un "modèle de facteur de surface", qui tient compte non seulement de la taille du terrain, mais aussi de sa situation. Indépendamment des variantes de modèles susmentionnées, le montant de l'impôt foncier sera à l'avenir également essentiellement déterminé par les communes par le biais de ce que l'on appelle le taux de prélèvement. C'est pourquoi il peut y avoir des différences considérables dans la charge de l'impôt foncier de certains biens immobiliers dans les différents Länder et communes. Le gouvernement fédéral ne réglemente que la valeur unitaire par le biais de la loi sur l'évaluation. Comme les valeurs des terrains et des bâtiments ont évolué très différemment depuis 1935 ou 1964, tant à l'Ouest qu'à l'Est, on assiste actuellement à de graves inégalités de traitement fiscal qui, selon la Cour constitutionnelle fédérale, ne sont plus compatibles avec le fondement juridique de l'impôt foncier. Au final, les paiements de l'impôt foncier se sont dissociés de la valeur réelle des biens immobiliers.

Calcul de l'impôt foncier

La date de référence pour la révision des valeurs unitaires est basée sur les valeurs indicatives officielles des terrains à la date de référence du 1er janvier 2022. A partir de 2025, les nouvelles valeurs de l'impôt foncier s'appliqueront alors comme base de calcul ainsi que les nouveaux indices de mesure de l'impôt foncier et les taux de prélèvement communaux.

À partir de quand dois-je payer la nouvelle taxe foncière ?

L'impôt foncier alors calculé sur la base du modèle national respectif devra être payé à partir du 1er janvier 2025. Le futur montant de l'impôt foncier individuel ne peut pas encore être indiqué aujourd'hui, car il faut d'abord déterminer la valeur des terrains et les montants statistiques des loyers. Il faudra probablement attendre encore quelques années avant de connaître le montant concret de chaque futur impôt foncier.

Comment l'impôt foncier sera-t-il calculé concrètement à l'avenir selon le modèle fédéral* ?

Le montant de l'impôt foncier continuera d'être déterminé selon le principe suivant :

Valeur de l'impôt foncier x mesure fiscale x taux de prélèvement = impôt foncier

La valeur de l'impôt foncier est déterminée par l'administration fiscale sur la base d'une déclaration de constatation, la mesure fiscale est fixée par la loi et le taux de prélèvement est déterminé par la ville ou la commune.

* Pour des raisons de clarté, les explications qui suivent se limitent à l'explication du modèle fédéral.

• 1ère étape : Calcul de la valeur de la propriété foncière : les facteurs essentiels sont la valeur respective du sol (valeur indicative du sol) et le montant du loyer net calculé statistiquement, qui dépend entre autres de la valeur de la propriété foncière. Il dépend entre autres de ce que l'on appelle le niveau de loyer de la commune concernée (plus le niveau de loyer est élevé, plus le loyer a tendance à être élevé dans une commune). D'autres facteurs sont la superficie du terrain, le type de bien immobilier et l'âge du bâtiment. Le classement des communes en niveaux de loyer a été effectué par le ministère fédéral des finances sur la base des données de l'Office fédéral de la statistique concernant les loyers moyens dans les 16 Länder.
• 2ème étape : compensation des augmentations de valeur résultant de la comparaison des valeurs actuelles avec celles qui n'ont pas été actualisées depuis 1935 ou 1964. Pour ce faire, le "coefficient de mesure fiscale" - un facteur important pour le calcul de l'impôt foncier - sera considérablement réduit à environ 1/10 de la valeur actuelle, c'est-à-dire de 0,35 % à 0,031 % pour les biens immobiliers résidentiels (maisons individuelles et bifamiliales, biens immobiliers locatifs et propriétés résidentielles) et à 0,034 % pour les biens immobiliers non résidentiels (biens immobiliers commerciaux, biens immobiliers à usage mixte, propriétés partielles, autres biens immobiliers construits). En outre, la construction de logements sociaux ainsi que les logements communaux et coopératifs doivent continuer à être encouragés par le biais de l'impôt foncier. C'est pourquoi les sociétés qui rendent possible la construction de logements à bas prix bénéficient d'un abattement supplémentaire de 25 % sur l'assiette fiscale, ce qui a pour effet de réduire l'impôt.
• 3. Étape: Adaptation des taux de prélèvement par les communes : si le produit de l'impôt foncier varie dans certaines communes en raison de la réévaluation, celles-ci ont la possibilité d'adapter leurs taux de prélèvement et de veiller ainsi à ce que le produit global de leur impôt foncier ne varie pas considérablement.

Les communes ont annoncé qu'elles le feraient - car une augmentation de l'impôt foncier à l'occasion de la nouvelle réglementation imposée par le droit constitutionnel ne serait pas politiquement acceptable. Le taux de prélèvement restera néanmoins à l'avenir un instrument communal essentiel pour déterminer le montant de l'impôt foncier.

Qu'est-ce que la nouvelle taxe foncière C ?

En plus de l'impôt foncier A (agricole) pour les propriétés foncières des entreprises forestières et agricoles) et de l'impôt foncier B (bâti) pour les terrains bâtis et non bâtis, les propriétés partielles et les droits d'emphytéose, l'introduction de l'impôt foncier C doit permettre de lutter contre la pénurie de logements, en particulier dans les agglomérations. A l'avenir, les communes pourront fixer un taux d'imposition plus élevé pour les terrains prêts à être construits mais non bâtis, si aucune construction n'y est réalisée. Cette taxe foncière C renchérit ainsi la spéculation et crée des incitations financières à créer effectivement des logements sur des terrains prêts à être construits.

La taxe foncière peut-elle être déduite des impôts ?

En cas de location, la taxe foncière est fiscalement déductible ; elle est déduite dans la déclaration d'impôts sous "Revenus de location et d'affermage" dans le cadre des frais de publicité. Les propriétaires qui utilisent leur bien immobilier pour eux-mêmes ne peuvent pas déduire la taxe foncière. En cas de location partielle, la taxe foncière peut être déduite au prorata.

Qui est tenu de déposer une déclaration de constatation ?

En tant que propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti ou d'un appartement en copropriété, vous devez faire une déclaration de détermination de la valeur de la taxe foncière. Dans les cas d'emphytéose, seul(e) l'emphytéote doit faire une déclaration.

Dans quel délai et selon quelles modalités la déclaration de constatation doit-elle être déposée ?

La déclaration de constatation doit être transmise numériquement* au service des impôts compétent à partir du 1er juillet et jusqu'au 31 octobre 2022. Cela est possible via le service fiscal en ligne ELSTER (www.elster.de). Si vous avez déjà un compte d'utilisateur (par exemple pour votre déclaration d'impôt sur le revenu), vous pouvez également l'utiliser pour la taxe foncière ; sinon, vous pouvez déjà le créer sur www.elster.de. Le cas échéant, une remise numérique peut également être effectuée via d'autres fournisseurs de logiciels. La remise de pièces justificatives n'est en principe pas prévue.

* Ce n'est que dans des cas particuliers (appelés cas de rigueur) - lorsque la transmission électronique ne peut être raisonnablement exigée du ou des contribuables sur le plan économique ou personnel - que la remise sous forme papier est possible. C'est notamment le cas lorsque le ou les assujettis ne disposent pas de l'équipement technique nécessaire, que la mise en place des possibilités techniques de transmission des données ne serait possible qu'au prix d'un effort financier considérable ou que le ou les assujettis ne sont pas en mesure, ou seulement de manière limitée, d'utiliser les possibilités de transmission des données à distance, compte tenu de leurs connaissances et de leurs capacités individuelles.

Informations sur l'administration fiscale

Quel est l'administration fiscale compétente ?

Le bureau des impôts compétent dépend en principe de la situation de votre propriété foncière et non de votre domicile éventuellement différent.

Quelles sont les données nécessaires pour la déclaration de constatation ?

En tant que propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation, vous recevez une lettre d'information contenant les données dont dispose l'administration fiscale ainsi que des informations pour vous aider à établir votre déclaration de constatation. Après avoir vérifié que les données sont complètes et exactes, vous pouvez les reporter dans la déclaration de constatation. Il s'agit entre autres de :

Références du dossier Localisation du terrain : rue, numéro, code postal et ville Cadastre(s) et parcelle(s) Superficie du terrain Valeur foncière indicative Type de terrain (par ex. terrain non bâti ou maison individuelle) Année de construction (uniquement après 1949) Nombre d'appartements et surface habitable Nombre de places de garage/parking souterrain (le cas échéant)

Vous trouverez ces données par exemple dans le contrat de vente ou dans les documents de construction. Pour vérifier si elles sont complètes et exactes, utilisez le portail de l'impôt foncier de l'administration fiscale.

Pour toute question, vous pouvez contacter la hotline de l'impôt foncier de votre centre des impôts, que vous trouverez sur le site Internet de votre centre des impôts. Vous trouverez également de plus amples informations sur la réforme de l'impôt foncier sur le site www.bundesfinanzministerium.de.

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Quelle est la valeur actuelle de mon bien immobilier ? C'est la question que se posent les propriétaires au plus tard lorsqu'ils souhaitent vendre leur propre bien immobilier. En revanche, peu de propriétaires immobiliers connaissent la valeur actuelle de leur propre bien.

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