Lakás felmondási ideje - a bérlők jogai

A bérlakások felmondási ideje a bérleti jog egyik központi kérdése. Mind a bérlőket, mind a bérbeadókat egyértelmű jogi követelmények kötik, amelyek némelyike nagymértékben eltér egymástól. Ez a cikk átfogó áttekintést nyújt - a jogalapoktól a különleges felmondási jogokig és a fontos formai követelményekig.

• Bérlők: 3 hónapos felmondási idővel felmondhatnak, függetlenül a tartózkodás időtartamától (BGB 573c. § (1) bekezdés).
• Bérbeadók: a tartózkodási idő hosszától függően hosszabb felmondási határidőket kell betartaniuk (3 / 6 / 9 hónap).
• Különleges felmondások: különleges szabályok vonatkoznak a bérleti díj emelése, korszerűsítés, a bérlő halála vagy kétlakásos ház esetén.
• Személyes használat: csak indokolt esetben engedélyezett, a visszaélés kártérítéshez vezet.
• Zárolási idők (BGB 577a §): számos városban akár 10 éves felmondási védelem érvényes tulajdonjoggá történő átalakítás esetén.

A felmondási idők áttekintése

A bérlők felmondási ideje

A bérlők esetében a helyzet egyszerű: a BGB 573c. §-a szerint a felmondási idő mindig három hónap, függetlenül a bérleti jogviszony időtartamától.

A bérbeadók felmondási ideje

A bérbeadókra szigorúbb szabályok vonatkoznak:

• öt évig: három hónap
• öt és nyolc év között: hat hónap
• nyolc évnél hosszabb idő: kilenc hónap

Ez egyértelművé teszi: minél tovább él a bérlő a lakásban, annál erősebb a felmondással szembeni védelme.

Saját használatra történő felmondás: Követelmények és korlátozások

A saját használatra történő felmondás a leggyakoribb felmondási ok a bérbeadó részéről. Ez azonban csak akkor hatékony, ha érthető ok áll fenn. A saját használat megengedett például maga a bérbeadó, házastársa vagy élettársa, gyermekei, unokái, szülei vagy testvérei számára. A saját használatot az ápolók számára is lehet igényelni, feltéve, hogy szoros személyes kapcsolat áll fenn.

A döntő tényező az indoklás. Az olyan általános kijelentés, hogy "szükségem van a lakásra egy családtagom számára", nem elegendő. A bérbeadónak részletesen meg kell magyaráznia, hogy pontosan ki költözik be, miért nem elegendő a korábbi élethelyzet, és miért van szükség erre a konkrét lakásra. Ellenkező esetben a felmondás érvénytelen lehet.

A személyes használatra vonatkozó visszaélésszerű felmondásoknak súlyos következményei lehetnek: A bérlő kifogást nyújthat be, követelheti a költözési költségek megtérítését, szélsőséges esetben pedig akár a lakás visszaadását is követelheti, ha az állítólagos személyes igény soha nem valósul meg.

A BGB 574. §-a szerinti kényszerhelyzeti szabályozás

A bérlő még akkor is kifogást emelhet a felmondás ellen, ha a személyes használatra való jogos igény fennáll. A törvény rendelkezik a méltánytalansági rendelkezésről, ha a bérlő számára ésszerűtlen lenne a kiköltözés. Ilyen például az előrehaladott életkor, súlyos betegség, előrehaladott terhesség, a gyermek közelgő érettségije vagy az alternatív lakhatási lehetőség kimutatható hiánya. Ilyen esetekben a bíróságok gyakran a bérlő javára döntenek.

A bérlők és a bérbeadók különleges felmondási jogai

A bérleti jog a rendes felmondási időn kívül számos speciális szabályozást is ismer:

• A bérleti díj emelése (BGB 561. szakasz): Ha a bérbeadó megemeli a bérleti díjat, a bérlők a kézhezvételt követő második hónap végéig mondhatják fel a bérleti szerződést, arra az időpontra, amikor a bérleti díj emelése hatályba lépne.
• Korszerűsítés (BGB 555e. szakasz): Korszerűsítés bejelentése esetén a bérlők az értesítés kézhezvételét követő hónap végéig felmondhatják a bérleti szerződést.
• A bérlő halála (BGB 580. §): A bérlő halála esetén az örökösök vagy a bérbeadó a tudomásszerzéstől számított egy hónapon belül rendkívüli felmondással élhet.
• Kétlakásos ház (BGB 573a. §): Az a bérbeadó, aki maga is a házban lakik, és egy második lakást is bérbe ad, a felmondás indoklása nélkül is felmondhat. A felmondási idő azonban három hónappal meghosszabbodik.
  
  

Átalakítás utáni zárolási határidők (BGB 577a. §)

Különösen erős védelem érvényesül, ha a bérelt lakásokat saját tulajdonú lakásokká alakítják át. Ebben az esetben a saját használatra vonatkozó felmondás nem adható ki azonnal. A BGB 577a. szakasza szerint legalább hároméves zárolási idő vonatkozik. Számos szűkös lakáspiaccal rendelkező városban a szövetségi államok ezt az időszakot akár tíz évre is meghosszabbították. Ezzel azt akarják megakadályozni, hogy a lakások privatizációja után a bérlők rövid időn belül elvándoroljanak.

Forma és szállítás: mire kell figyelni

A felmondást mindig írásban és kézzel aláírva kell benyújtani. Az e-mail, a fax vagy a WhatsApp érvénytelen. Ajánlott a tértivevényes ajánlott levélben vagy futár által történő kézbesítés.

Különösen fontos a harmadik munkanap szabálya: ahhoz, hogy a felmondási idő a tárgyhónapban kezdődjön, a levélnek legkésőbb a hónap harmadik munkanapján meg kell érkeznie a szerződő félhez.

Gyakorlati ellenőrző lista a bérlők számára

1. Írja meg a felmondólevelet a feladó, a cím és a dátum megjelölésével.
2. Tárgy: "A [cím] bérleti szerződés felmondása".
3. Tartalmazza a törvényes három hónapos felmondási időre való hivatkozást.
4. valamennyi szerződő fél kézzel írott aláírása
5. Biztosítsa a kézbesítést ajánlott levélben vagy futárral

Tipp: Egy levélminta megkönnyíti a felmondás hivatalos közlését, és segít elkerülni a hibákat.