L'indexation des loyers : Ce que les bailleurs et les locataires doivent savoir

Loyer indexé : Ce que les bailleurs et les locataires doivent savoir

Les bailleurs ont la possibilité de convenir avec leurs locataires d'un loyer dit indexé. Dans ce cas, le loyer s'alignera à l'avenir sur le Indice des prix à la consommation de l'Office fédéral de la Statistique, c'est-à-dire sur l'évolution générale des prix. Mais qu'est-ce qui est important dans la rédaction du contrat ? Et quand les clauses correspondantes sont-elles nulles?

1. Que doit contenir le contrat de location ?

La convention d'un loyer indexé doit être formulée de manière claire, compréhensible et bien visible dans le contrat de bail. Elle ne doit pas être "cachée" à la fin, sous la rubrique "Autres", ou ne consister qu'en une référence générale telle que "conformément à l'article 557b du BGB".

C'est ce qu'a décidé le Tribunal de grande instance de Berlin : un tel emplacement et une telle formulation sont surprenants pour les locataires (§ 305c al. 1 BGB) et en outre non transparents (§ 307 al. 1 phrase 2 BGB). Conséquence : la clause est invalide.

Jugement: LG Berlin, décision du 13.01.2025 - 63 S 138/24

2. Indice ou loyer de référence uniquement - pas les deux

Si un loyer indexé est convenu, la possibilité d'augmenter régulièrement le loyer conformément à l'article 558 du BGB (adaptation au loyer de référence local) disparaît.

La loi (§ 557b al. 2 phrase 3 BGB) ne permet pas de combiner les deux types d'augmentation - même par un accord explicite dans le contrat.

3. Comment fonctionne la révision de l'indice

Le bailleur peut réviser le loyer une fois par an - à condition que l'indice des prix à la consommation ait changé. La règle est la suivante:

• Le calcul doit être écrit et compréhensible.

• Le locataire doit être informé de l'augmentation de manière claire.

4. Baisse de loyer possible en cas de baisse de l'indice

Important : si l'indice des prix à la consommation baisse, le loyer doit être diminué en conséquence - une adaptation unilatérale en faveur du bailleur est interdite.

Le Tribunal de grande instance de Berlin a déclaré invalide un règlement d'indexation qui prévoyait exclusivement une augmentation en cas de hausse de l'indice, mais excluait toute baisse.

Jugement: LG Berlin, décision du 20.06.2024 - 67 S 83/24

5. Encadrement des loyers en cas d'indexation des loyers : Seulement pour le loyer initial

Dans le cas d'un loyer indexé, le blocage des loyers ne s'applique qu'au loyer initial - les augmentations ultérieures dues à l'indice ne sont pas concernées (§ 557a al. 4 BGB).

C'est ce qu'a confirmé le Tribunal municipal de Berlin-Mitte. Si le loyer a été correctement fixé lors de l'emménagement, les ajustements ultérieurs peuvent dépasser le cadre de l'encadrement des loyers sans être invalidés.

Jugement: AG Berlin-Mitte, jugement du 02.11.2022 - 123 C 77/22

6. Baux commerciaux : Les clauses d'indexation des prix doivent être équitables

Les clauses d'indexation sont également soumises à des règles strictes en droit des baux commerciaux. Le Tribunal de grande instance de Wuppertal a décidé qu'une clause qui n'autorise que les augmentations, mais pas les baisses est contraire à la loi sur les clauses de prix (§ 2 al. 3 n° 1 PrKG) et est donc invalide.

Même une constatation judiciaire ultérieure ne protège pas le bailleur - de telles clauses sont a priori valablement incompatibles, même dans des contrats individuels.

Jugement: LG Wuppertal, jugement du 24.11.2016 - 7 O 139/15

Conclusion : Le soin apporté à la rédaction du contrat est essentiel

La personne qui souhaite convenir d'un loyer indexé - qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local commercial - doit veiller à ce que le règlement soit clair, équilibré et compréhensible. Dans le cas contraire, la clause risque d'être inefficace - et donc d'entraîner l'annulation des augmentations de loyer.