Indexhez kötött bérleti díj: Mit kell tudni a bérbeadóknak és a bérlőknek

Indexált bérleti díj: Mit kell tudni a bérbeadóknak és a bérlőknek

A bérbeadóknak lehetőségük van arra, hogy bérlőikkel úgynevezett indexbérleti díjban állapodjanak meg. A jövőben a bérleti díj alapja a Szövetségi Statisztikai Hivatal fogyasztói árindex, azaz az általános áralakulás lesz. De mi a fontos a szerződések megfogalmazásakor? És mikor érvénytelenek a megfelelő kikötések?

1. Mit kell tartalmaznia a bérleti szerződésnek?

A bérleti szerződésben egyértelműnek, érthetőnek és jól láthatónak kell lennie az indexált bérleti díjra vonatkozó megállapodásnak. Nem lehet "elrejtve" az "Egyéb" rész végén, vagy csak egy általános utalásból állhat, mint például "a BGB 557b. §-ának megfelelően".

Ez a Landgericht Berlin döntése: Az ilyen elhelyezés és megfogalmazás meglepő a bérlők számára (BGB 305c. § (1) bekezdés), valamint nem átlátható (BGB 307. § (1) bekezdés 2. mondat). A következmény: A kikötés érvénytelen.

Idöntés: LG Berlin, 13. sz.01.2025 - 63 S 138/24

2. Csak indexbérlet vagy összehasonlító bérleti díj - nem mindkettő

Az indexbérlet megállapítása esetén a BGB 558. §-a szerinti rendszeres bérleti díjemelés lehetősége (a helyi összehasonlító bérleti díj kiigazítása) megszűnik.

A törvény szerint (BGB 557b. § (2) bekezdés 3. mondat) mindkét emelési mód nem kombinálható - még a szerződésben való kifejezett megállapodással sem.

3. Hogyan működik az indexkiigazítás

A bérbeadó - amennyiben a fogyasztói árindex változott - évente egyszer módosíthatja a bérleti díjat. A következők vonatkoznak:

• A számítást írásban és érthetően kell elkészíteni.

• A bérlőt az emelésről érthető módon tájékoztatni kell.

4. A bérleti díj csökkentése lehetséges, ha az index csökken

Fontos: Ha a fogyasztói árindex csökken, a bérleti díjat is ennek megfelelően kell csökkenteni - egyoldalú kiigazítás a bérbeadó javára nem megengedett.

A Landgericht Berlin érvénytelennek nyilvánított egy olyan indexrendeletet, amely csak emelkedő index esetén írt elő emelést, de kizárta a csökkentést.

Idöntés: LG Berlin, 20.06.20-i határozat.2024 - 67 S 83/24

5. Indexált bérleti díjakra vonatkozó bérletszabályozás: Csak a kezdeti bérleti díjra

Indexhez kötött bérleti díj esetén a bérleti díj befagyasztása csak a kezdeti bérleti díjra vonatkozik - az index miatti későbbi emelések nem érintik (557a. § (1) bek. BGB 4. §-a).

Ezt a Amtsgericht Berlin-Mitte is megerősítette. Ha a bérleti díjat a beköltözéskor helyesen állapították meg, a későbbi módosítások a bérleti díj felső határának hatályát meghaladhatják, anélkül, hogy azok hatástalanok lennének.

Utélet: AG Berlin-Mitte, 02. 02.11.2022 - 123 C 77/22

6. kereskedelmi bérletek: Az áremelési záradékoknak tisztességesnek kell lenniük

A kereskedelmi bérleti jogban szereplő indexzáradékokra is szigorú szabályok vonatkoznak. A Landgericht Wuppertal kimondta, hogy egy olyan kikötés, amely csak emelést enged meg, de csökkentést nem, sérti az ár kikötéséről szóló törvényt (PrKG 2. § (3) No. 1), és ezért érvénytelen.

A bérbeadót még egy későbbi bírósági megállapítás sem védi - az ilyen kikötések még az egyedi szerződésekben sem érvényesülnek eleve.

Ítélet: LG Wuppertal, ítélet, 24.11.2016 - 7 O 139/15

Következtetés: A gondos szerződésszerkesztés kulcsfontosságú

Ha indexált bérleti díjban kíván megállapodni - akár lakó-, akár üzlethelyiségre vonatkozóan -, ügyelnie kell arra, hogy a rendelkezés egyértelmű, kiegyensúlyozott és érthető legyen. Ellenkező esetben fennáll a veszélye annak, hogy a kikötés érvénytelen lesz - és így a bérleti díj emelései elmaradnak.