Ortsübliche Vergleichsmiete Frankfurt am Main

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main ist der zentrale Bezugspunkt, wenn Vermieter:innen im laufenden Mietverhältnis die Miete anheben möchten (§ 558 BGB) – und sie spielt auch bei Neuvermietungen eine wichtige Rolle. In der Praxis entscheidet sie darüber, ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist.

Der wichtigste Datenanker dafür ist der Frankfurter Mietspiegel 2024, der seit dem 01.06.2024 gilt und die ortsübliche Vergleichsmiete über Tabellenfelder und Merkmale abbildet.

Was bedeutet „ortsübliche Vergleichsmiete“ in Frankfurt am Main?

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt vereinfacht: Welche Mieten werden in Frankfurt am Main für vergleichbare Wohnungen typischerweise vereinbart bzw. wurden in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert (§ 558 Abs. 2 BGB)? Vergleichbar heißt nicht nur „ähnlich groß“, sondern orientiert sich u. a. an:

• Wohnungsgröße (m²)
• Baujahr / Bezugsfertigkeit
• Wohnlage (z. B. Lagekategorien über Stadtkarte/Einordnung)
• Ausstattung & Modernisierungsstand
• Merkmale von Gebäude und Wohnung (z. B. Bad, Heizung, energetischer Zustand – je nach Mietspiegel-Systematik)

Der Frankfurter Mietspiegel bildet diese Vergleichbarkeit in Tabellen (Basis-Nettokaltmiete nach Wohnungsgröße und Baualter) sowie Zu- und Abschlägen ab und dient als anerkannte Grundlage für Mieterhöhungsverlangen.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main?

Eine „ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main“ als pauschale, überall gültige Zahl gibt es per se nicht. Die Vergleichsmiete hängt immer von den konkreten Wohnungsmerkmalen ab – insbesondere Baujahr/Bezugsfertigkeit, Wohnungsgröße, Wohnlage sowie Ausstattung und Modernisierungsstand. Der Mietspiegel bildet deshalb keine Einheitsmiete ab, sondern arbeitet mit Tabellenfeldern, Spannen und Zu- bzw. Abschlägen.

Wenn man dennoch einen orientierenden Durchschnitt nennen möchte, ist entscheidend, welche Datenbasis gemeint ist. In der Praxis werden häufig zwei „Durchschnitte“ verwechselt:

• Rechtlich relevante Vergleichsmiete (Bestandsmieten/Mietspiegel-Logik): Für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist die Einordnung nach dem Mietspiegel maßgeblich. Als stadtweiter Orientierungswert wird im Zusammenhang mit dem Mietspiegel 2024 häufig ein Stichprobenmittel von 11,50 € netto kalt pro m² genannt. Die konkrete Vergleichsmiete ergibt sich anschließend erst aus Tabellenfeld (Wohnungsgröße/Baualter) plus Zu- und Abschlägen (Ausstattung/Lage).


• Markt- bzw. Angebotsmieten (Inserate/freie Angebote): Auswertungen aktueller Wohnungsangebote liegen in Frankfurt am Main häufig höher, weil sie Neuabschlüsse im Markt abbilden. Als grobe Orientierung werden für Frankfurt in Angebotsauswertungen im Q1 2026 Durchschnittswerte von ca. 15,04 € pro m² genannt (je nach Segment, Stadtteil und Datenbasis teils deutlich darüber). Für die Prüfung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind Angebotsmieten alleine jedoch nicht der rechtliche Maßstab, weil sie nicht automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mietspiegels abbilden.

Merke: Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag zählt in der Regel die Vergleichsmiete nach Mietspiegel-Logik (Bestandsmieten) – nicht der Durchschnitt aus Wohnungsinseraten (Angebotsmieten). Wer Klarheit will, ermittelt den konkreten €/m²-Wert immer anhand der passenden Mietspiegel-Kategorie und der Merkmale der Wohnung.

Wann ist eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete zulässig?

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (also „bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“) ist typischerweise nur möglich, wenn alle Kernpunkte passen:

1) Die Zielmiete darf die Vergleichsmiete nicht überschreiten

Die verlangte neue Nettokaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten (§ 558 Abs. 1 BGB) und somit nicht über dem Wert liegen, der sich aus dem Mietspiegel oder einem anderen zulässigen Begründungsmittel (z. B. Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen) für eine vergleichbare Wohnung ergibt.

2) Kappungsgrenze: maximal 15% in 3 Jahren (in vielen angespannten Märkten abgesenkt)

Selbst wenn die Vergleichsmiete höher wäre, gilt im Rahmen von § 558 BGB die Kappungsgrenze. Ob und in welchem Umfang eine abgesenkte Kappungsgrenze (z. B. 15% in 3 Jahren) im konkreten Gebiet greift, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung für angespannte Wohnungsmärkte.

3) Fristen & Form müssen stimmen

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen, die Begründung muss nachvollziehbar sein, und gesetzliche Fristen (Sperrfristen seit der letzten Erhöhung, Zustimmungsfrist des Mieters) müssen eingehalten sein. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kann frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden; wirksam wird sie jedoch erst mit Ablauf von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).

Wichtig: Neben § 558 BGB gibt es weitere Erhöhungstypen (z. B. Modernisierung nach § 559 BGB). Diese laufen rechtlich anders und haben eigene Grenzen und Anforderungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main Schritt für Schritt ermitteln

• Schritt 1: Mietspiegel-Tool oder Mietspiegel-PDF öffnen
  Startpunkt ist der Frankfurter Mietspiegel 2024 (Broschüre/PDF) oder der Online-Mietspiegel-Rechner.


• Schritt 2: Eckdaten Ihrer Wohnung sauber erfassen
  Notieren Sie Baujahr/Bezugsfertigkeit, Wohnfläche, Lageeinordnung sowie die relevanten Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmale.


• Schritt 3: Tabellenfeld + Zu-/Abschläge bestimmen
  Ermitteln Sie die Basis-Nettokaltmiete aus Wohnungsgröße und Baualter und berücksichtigen Sie anschließend die Zu- oder Abschläge entsprechend der Merkmale (Ausstattung/Beschaffenheit/Lage).


• Schritt 4: Ergebnis dokumentieren
  Halten Sie das Ergebnis (€/m²) sowie die Herleitung (Tabellenfeld, Merkmale, Zu-/Abschläge) schriftlich fest. Das erleichtert die rechtssichere Prüfung oder Begründung einer Mieterhöhung.

Neuvermietung in Frankfurt am Main: Einordnung (Mietpreisbremse)

Bei Wiedervermietung kann die Mietpreisbremse relevant sein: Zu Mietbeginn darf die Miete in der Regel nur bis zu einem begrenzten Aufschlag über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (mit gesetzlichen Ausnahmen, z. B. Neubau/umfassende Modernisierung). Für die Einordnung ist die Vergleichsmiete nach Mietspiegel-Logik der Referenzpunkt.

Wichtig: Für die konkrete Prüfung kommt es immer auf die individuellen Wohnungs- und Vertragsdaten an (z. B. Vormiete, Ausnahmetatbestände, Nachweispflichten).

Checkliste: Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Frankfurt am Main prüfen

Wenn Sie eine Mieterhöhung bekommen (oder vorbereiten), prüfen Sie strukturiert:

• Erhöhungstyp: Geht es um § 558 BGB (Vergleichsmiete) oder z. B. § 559 BGB (Modernisierung)?


• Begründung: Wurde der Mietspiegel korrekt angewendet? Sind Tabellenfeld, Merkmale und Zu-/Abschläge nachvollziehbar?


• Zielmiete: Liegt die verlangte Miete maximal bei der ortsüblichen Vergleichsmiete?


• Kappungsgrenze: Wurde die Kappungsgrenze (und ggf. eine abgesenkte Grenze im angespannten Markt) eingehalten?


• Form & Fristen: Wurden Textform, Sperrfristen und Zustimmungsfristen eingehalten?

Häufig gestellte Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Frankfurt am Main

Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main ermitteln?

Nutzen Sie den Frankfurter Mietspiegel 2024 (Broschüre oder Online-Rechner). Entscheidend sind Wohnungsgröße, Baualter, Lageeinordnung sowie Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmale. Dokumentieren Sie Tabellenfeld und Zu-/Abschläge, damit die Herleitung später nachvollziehbar bleibt.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main?

Es gibt nicht „den einen“ Wert. Die ortsübliche Vergleichsmiete hängt von Baujahr, Wohnlage, Wohnungsgröße und Ausstattung ab. Als stadtweiter Orientierungswert wird häufig 11,50 € netto kalt pro m² genannt; konkret wird es aber erst über das passende Tabellenfeld und die Zu-/Abschläge Ihrer Wohnung.

Wie kann ich eine Mieterhöhung in Frankfurt am Main überprüfen?

Zuerst die Art der Erhöhung klären: Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder Modernisierung (§ 559 BGB) bzw. andere Erhöhungsnorm. Dann die Vergleichsmiete nach Mietspiegel-Logik berechnen (Tabellenfeld, Merkmale, Zu-/Abschläge) und prüfen, ob Kappungsgrenze, Form und Fristen eingehalten sind.

Welche Regelungen gelten bei einer Neuvermietung in Frankfurt am Main?

Bei Wiedervermietung kann die Mietpreisbremse relevant sein (mit Ausnahmen wie Neubau oder umfassender Modernisierung). Für die Einordnung ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel-Logik der Referenzpunkt; ob die Mietpreisbremse im konkreten Fall greift, hängt von der Ausgangslage (z. B. Vormiete) und den Nachweisen ab.