Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für den Zollernalbkreis zwischen Neckarraum und Schwäbischer Alb.
Der Wohnimmobilienmarkt im Zollernalbkreis präsentiert sich auch 2026 als attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Der Zollernalbkreis zählt 193.096 Einwohner in 25 Städten und Gemeinden. Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich 2025 belebt: Eigentumswohnungen legen bei Transaktionen und Preisen spürbar zu, Ein- und Zweifamilienhäuser halten ihr Preisniveau.
Der Zollernalbkreis wächst: +8.370 Einwohner zwischen 2012 und 2024, bis 2035 wird ein weiteres Plus von +4.410 Einwohnern prognostiziert. Die einwohnerstärkste Stadt ist Albstadt; die Baugenehmigungen stiegen 2025 um rund 79 Prozent auf 773 Wohnungen.
2025 wurden 632 Eigentumswohnungen (+10,9 %) und 677 Ein- und Zweifamilienhäuser (−3,8 %) gehandelt — bei den Wohnungen ein neuer Höchststand im Beobachtungszeitraum seit 2012.
Ein- und Zweifamilienhäuser werden 2025 im Schnitt nach 78 Tagen vermarktet (−2,5 %), Eigentumswohnungen nach 123 Tagen (−6,8 %). Das Angebot an Häusern liegt mit 973 Inseraten im zweiten Quartal 2026 deutlich unter dem Hoch von 1.378 Inseraten im dritten Quartal 2024.
Zu den Premiumlagen zählen der Osten Balingens rund um den Heimlichenwasen, Hechingen-Stetten und die sonnigen Hanglagen Albstadts. Aufstrebende Trendlagen sind Bisingen mit Zimmern und Wessingen, der Westen Rangendingens und Haigerloch.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends im Zollernalbkreis. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort BalingenQuellen: Destatis, Gutachterausschüsse Albstadt, Balingen, Hohenzollern, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Der Zollernalbkreis liegt im Süden Baden-Württembergs zwischen dem Neckarraum und der Schwäbischen Alb. Auf einer Fläche von rund 917 km² leben etwa 193.000 Einwohner in 25 Städten und Gemeinden. Verwaltungssitz ist Balingen, die größte Stadt des Kreises ist Albstadt, und Hechingen ergänzt das regionale Städtedreieck. Die wichtigsten Orte sind durch die B27 und B463 sowie mehrere Bahnstrecken untereinander und mit den umliegenden Wirtschaftsräumen verbunden. Die Landschaft ist geprägt von einem starken Kontrast zwischen Albvorland, steilem Albtrauf und den Hochflächen der Schwäbischen Alb.
Der Landkreis besitzt ein ausgeprägt industrielles wirtschaftliches Profil: Rund 41 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe, was einen überdurchschnittlich hohen Anteil darstellt. Maschinenbau, Metallverarbeitung, Elektrotechnik sowie die Textil- und Bekleidungsindustrie haben hier eine lange Tradition. Inzwischen ergänzen die Bereiche Medizintechnik und technische Textilien das Spektrum. Die Verbindung von Präzisionsfertigung und spezialisierten Nischenprodukten prägt besonders die mittelständische Struktur. Der Hochschulstandort Albstadt fördert den Austausch zwischen angewandter Forschung, Digitalisierung und regionaler Industrie.
Landschaftlich gehört die Zollernalb zu den höchsten Bereichen der Schwäbischen Alb. Der 1.002 Meter hohe Plettenberg, markante Felsen und Wacholderheiden sowie der Albtrauf eröffnen weite Aussichten bis zum Schwarzwald und bei guter Sicht sogar zu den Alpen. Das Wahrzeichen der Region ist die Burg Hohenzollern, während die Traufgänge rund um Albstadt zu den bekanntesten Wanderwegen zählen. Auch geologisch besitzt der Kreis Besonderheiten: An mehreren Orten lassen sich Fossilien aus dem Jurameer und Ölschiefer erleben. Museen zur römischen Geschichte, Kunst, Technik und zur regionalen Industriegeschichte ergänzen das kulturelle Profil.
| Einwohner | 193.096 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 210,4 |
| Fläche (km²) | 917,6 |
| Haushalte | 87.817 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 2,20 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +8.370 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | +4.410 |
| Pendlersaldo (täglich) | −10.261 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 32.765 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 102,4 |
| Kaufkraft (in Mio. €) | 6.323 |
| Wohneigentumsquote (%) | 65,2 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 0,9 |
| Wohnungsbestand | 95.074 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 101,8 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 4,3 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 23,3 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025) | 773 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025) | 488 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 302.716 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 146,4 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 84,7 |
Nach einer Phase rückläufiger Einwohnerzahlen bis 2013 wächst der Zollernalbkreis wieder: Zwischen 2012 und 2024 legte die Bevölkerung um +8.370 Personen zu, bis 2035 wird ein weiteres Plus von +4.410 Einwohnern prognostiziert. Getragen wird die Entwicklung von Wanderungsgewinnen — die Zuzüge übersteigen die Fortzüge seit 2013 nahezu durchgehend.
Der Zollernalbkreis zählt aktuell 193.096 Einwohner in 25 Städten und Gemeinden — bei einer Einwohnerdichte von 210,4 Personen je km² und einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,20 Personen.
Nach dem Tiefpunkt der Einwohnerzahl um das Jahr 2013 hat sich der Trend gedreht: Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Bevölkerung um +8.370 Personen. Die Prognose bis 2035 erwartet ein weiteres Plus von +4.410 Einwohnern.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 eine Stabilisierung auf einem Niveau von rund 197.000 bis 198.000 Einwohnern ab — ein verlässlicher Indikator für eine nachhaltige Wohnraumnachfrage im Kreisgebiet.
Die Wanderungsbilanz des Zollernalbkreises ist seit 2013 nahezu durchgehend positiv. Besonders deutlich fiel der Wanderungsgewinn in den Jahren 2015 und 2022 aus — Jahre, in denen internationale Zuwanderung die Zuzüge kurzfristig stark ansteigen ließ.
Der tägliche Pendlersaldo von −10.261 Personen zeigt, dass mehr Erwerbstätige aus dem Kreis in die umliegenden Wirtschaftsräume — insbesondere Richtung Neckarraum und Tübingen/Reutlingen — pendeln, als von dort einpendeln. Der Zollernalbkreis profitiert damit zugleich von der eigenen industriellen Basis und von der Nähe zu den Arbeitsmarktzentren im Norden — ein Treiber für die stabile Wohnraumnachfrage im Kreisgebiet.
Im Jahr 2025 wurden im Zollernalbkreis 488 Wohnungen fertiggestellt, rund 23 Prozent weniger als im Vorjahr mit 632 Einheiten. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg hingegen deutlich auf 773 und lag damit rund 79 Prozent über dem Wert des Vorjahres.
Der Wohnungsbau im Zollernalbkreis zeigt im Zeitraum 2012–2025 eine insgesamt wechselhafte Entwicklung: Auf die Genehmigungsspitzen der Jahre 2019 und 2022 folgte 2024 ein deutlicher Rückgang, bevor die Genehmigungen 2025 wieder kräftig zulegten.
Im Jahr 2025 wurden 488 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rund 23 Prozent weniger als im Vorjahr (632 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen stieg dagegen von 431 auf 773 Wohnungen und damit um rund 79 Prozent.
Während sich die Fertigstellungen rückläufig entwickelten, deutet der starke Anstieg der Genehmigungen im Jahr 2025 auf eine Belebung der Bautätigkeit in den kommenden Jahren hin — und damit auf zusätzliches Angebot, insbesondere im Neubausegment.
Einwohnerstärkste Gemeinden und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 im Zollernalbkreis.
Im Jahr 2025 wurden im Zollernalbkreis 677 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 632 Eigentumswohnungen gehandelt. Während das Haussegment leicht nachgibt, erreichen Eigentumswohnungen bei Transaktionen und Geldumsatz neue Höchstwerte — die Durchschnittskaufpreise legen in beiden Segmenten zu.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 268.538 Euro — das sind +1,2 Prozent bzw. +3.197 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 323.958 Euro im Jahr 2022. Nach dem deutlichen Preisrückgang in der Zinsphase 2023 zeigt sich seither eine stabile Seitwärtsbewegung mit leicht steigender Tendenz.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 196.203 Euro und liegen damit +10,7 Prozent bzw. +19.010 Euro über dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 199.837 Euro im Jahr 2021 erreicht — der aktuelle Wert liegt nur knapp darunter. Insgesamt zeigt sich eine klare Erholung des Wohnungssegments nach der Zinswende.
Der Wohnimmobilienmarkt im Zollernalbkreis entwickelte sich 2025 in den beiden Segmenten unterschiedlich: Häuser leicht rückläufig, Wohnungen mit deutlichem Zuwachs.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 181,8 Mio. Euro — ein Minus von −2,7 Prozent bzw. −5,0 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt weiterhin bei 223,5 Mio. Euro im Jahr 2021.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 124,0 Mio. Euro umgesetzt — ein deutliches Plus von +22,8 Prozent bzw. +23,0 Mio. Euro. Damit markiert 2025 ein neues Maximum im Beobachtungszeitraum seit 2012 — getragen von mehr Verkäufen und höheren Durchschnittspreisen.
Im Wohnimmobilienmarkt des Zollernalbkreises wurden 2025 insgesamt rund 1.300 Kaufverträge für Häuser und Wohnungen abgeschlossen — das Niveau der Vorjahre bleibt damit stabil.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 677 Transaktionen — ein Minus von −3,8 Prozent bzw. −27 Verträgen gegenüber 2024. Das absolute Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 905 Transaktionen im Jahr 2020.
Bei den Eigentumswohnungen zeigt sich die stärkste Dynamik: Mit 632 Kaufverträgen wurden +10,9 Prozent bzw. +62 Verträge mehr abgeschlossen als 2024 — zugleich der Höchststand seit 2012. Die steigenden Abschlusszahlen im Wohnungssegment unterstreichen die wiedergewonnene Marktdynamik bei stabilisierten Finanzierungsbedingungen.
Kaufpreise im Bestand legen 2025 um 5,3 Prozent auf 2.500 €/m² zu, während Neubauwohnungen mit 4.317 €/m² auf hohem Niveau stagnieren. Die Angebotsmieten steigen in beiden Segmenten — Neubau-Mieten mit +6,9 Prozent am stärksten.
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im Zollernalbkreis: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 2.500 €/m² (+5,3 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 4.317 €/m² deutlich darüber, gaben jedoch minimal nach (−0,3 %). Der Preisabstand zwischen Neubau und Bestand bleibt mit rund 1.800 €/m² erheblich.
Mietpreise ziehen in beiden Segmenten an: Bestandsmieten stehen bei 9,68 €/m² (+3,8 % vs. 2024), Neubaumieten bei 12,28 €/m² (+6,9 %). Der stärkere Anstieg der Neubaumieten zeigt die hohe Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum im Kreisgebiet.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich die Kaufpreise im Bestand mehr als verdoppelt, die Mieten stiegen um rund drei Viertel. Mit einem Kaufpreisfaktor von 23,3 Jahren und einer Rendite von 4,3 Prozent bleibt der Zollernalbkreis für Kapitalanleger ein vergleichsweise attraktiver Markt.
Die Vermarktungsdauer sinkt in beiden Segmenten: Ein- und Zweifamilienhäuser stehen 2025 im Schnitt 78 Tage online, Eigentumswohnungen 123 Tage. Das Angebot an Häusern ist seit dem Hoch im dritten Quartal 2024 deutlich gesunken, während die Zahl der angebotenen Wohnungen stabil bleibt.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien im Zollernalbkreis hat sich 2025 in beiden Segmenten verkürzt — ein Zeichen dafür, dass marktgerecht bepreiste Objekte wieder zügiger Käufer finden.
Ein-/Zweifamilienhäuser stehen 2025 im Schnitt 78 Tage online — das sind −2,5 Prozent bzw. −2 Tage gegenüber dem Vorjahr. Den Höchststand markierte das Jahr 2016 mit 116 Tagen; den kürzesten Wert erreichte das Segment 2021 mit rund 53 Tagen.
Eigentumswohnungen liegen bei 123 Tagen (−6,8 Prozent bzw. −9 Tage gegenüber 2024). Nach dem Maximum von 132 Tagen im Jahr 2024 zeigt sich damit eine erste Beschleunigung — das Wohnungssegment benötigt aber weiterhin deutlich länger als das Haussegment.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate im Zollernalbkreis zeigt 2025/26 ein differenziertes Bild zwischen Häusern und Wohnungen.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q2/2026 973 Angebote verzeichnet — +9,1 Prozent bzw. +81 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Das Maximum lag mit 1.378 Angeboten in Q3/2024 deutlich darüber — das Hausangebot hat sich seither spürbar verknappt.
Eigentumswohnungen bewegen sich auf stabilem Niveau: 546 Angebote im Q2/2026 bedeuten −2,0 Prozent bzw. −11 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Der Höchststand wurde mit 567 Angeboten in Q2/2025 erreicht. Das knapper werdende Hausangebot bei gleichzeitig kürzerer Vermarktungsdauer deutet auf eine robuste Nachfrage im Haussegment hin.
Die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern verteilen sich 2026 breit über das mittlere Preissegment, mit Schwerpunkt zwischen 300 und 450 Tsd. €. Eigentumswohnungen konzentrieren sich klar auf die Spanne 150 bis 300 Tsd. € — hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € bleiben in beiden Segmenten die Ausnahme.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Zollernalbkreis konzentriert sich 2026 im mittleren Preissegment: Der größte Anteil entfällt mit 31,9 Prozent auf die Preisspanne 300 – 450 Tsd. €, gefolgt von 150 – 300 Tsd. € mit 25,0 Prozent.
Das gehobene Segment 450 – 600 Tsd. € stellt 24,4 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € machen 3,8 Prozent aus. Gegenüber 2025 hat sich die Verteilung verbreitert: Der Anteil der Spanne 300 – 450 Tsd. € ging zugunsten der günstigeren und der höherpreisigen Klassen zurück.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen im Zollernalbkreis konzentriert sich 2026 klar im unteren bis mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 150 – 300 Tsd. € mit 47,0 Prozent aller Angebote, gefolgt von bis 150 Tsd. € mit 25,4 Prozent.
Das gehobene Segment 300 – 450 Tsd. € stellt 18,3 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 750 Tsd. € bilden mit nur 0,3 Prozent die absolute Ausnahme.
Die Karte des Zollernalbkreises mit den wichtigsten Städten und Gemeinden — von Haigerloch und Hechingen im Norden über Balingen und Bisingen bis Albstadt und Meßstetten auf der Alb. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen des Zollernalbkreises — von den begehrten Premiumlagen in Balingen, Hechingen-Stetten und den Hanglagen Albstadts bis zu aufstrebenden Trendlagen in Bisingen, Rangendingen und Haigerloch.
Im Osten Balingens, besonders im Wohngebiet Heimlichenwasen, konzentriert sich ein hochwertiges Angebot aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken. Aufgelockerte Straßen, gepflegte Gärten und wenig Durchgangsverkehr schaffen viel Privatsphäre. Felder und Wege am Ortsrand liegen nur wenige Schritte entfernt, während Schulzentrum, Einkaufsmöglichkeiten und Innenstadt gut erreichbar bleiben.
Östlich der Hechinger Kernstadt bietet Stetten ein besonders hochwertiges Wohnumfeld mit freistehenden Häusern, großzügigen Grundstücken und zurückgezogenen Straßen. Der größte Stadtteil schließt unmittelbar an Hechingen an und besitzt dennoch einen eigenständigen, grünen Charakter. Klosterkirche und Klostergarten verleihen dem Ort zusätzliche Identität, während neue Wohnflächen das Angebot behutsam erweitern.
Als größte Stadt des Zollernalbkreises bietet Albstadt ein besonders breites Spektrum an hochwertigen Wohnlagen. Die ausgeprägte Tallage schafft in Ebingen, Tailfingen und weiteren Stadtteilen attraktive Hangbereiche mit viel Sonne, Fernblick und Nähe zur Natur. Großzügige Einfamilienhäuser, moderne Wohnformen und einzelne Terrassen- oder Architektenhäuser nutzen diese Topografie und verbinden Aussicht mit städtischer Infrastruktur.
Besonders die Ortsteile Zimmern und Wessingen entwickeln sich zu interessanten Wohnlagen innerhalb Bisingens. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, aufgelockerte Straßen und grüne Randbereiche bieten viel Freiraum für Familien. Zimmern liegt unmittelbar unterhalb der Burg Hohenzollern, während von höher gelegenen Bereichen in Wessingen weite Ausblicke möglich sind. Die Kombination aus guter Erreichbarkeit und spektakulärer Landschaft stärkt die Nachfrage nachhaltig.
Im westlichen Teil Rangendingens entstehen attraktive Wohnbereiche für Familien und junge Haushalte. Neuere Siedlungsstrukturen ergänzen den Bestand aus freistehenden Häusern und privaten Gärten. Die Nähe zu Hechingen erweitert das Arbeits- und Versorgungsangebot, während Gemeinschaftsschule, Betreuung und Freizeitmöglichkeiten direkt vor Ort liegen. Mehrere Baugebiete und laufende Ortsentwicklungen geben dem Standort zusätzliches Potenzial.
Neue Wohnbauflächen machen Haigerloch zu einer interessanten Trendlage im nördlichen Zollernalbkreis. Mit dem Stieglesfeld in der Kernstadt und weiteren Bauplätzen in mehreren Ortsteilen wird das Angebot gezielt erweitert. Historische Stadtbereiche im Eyachtal, Schulen und lokale Versorgung sorgen für ein eigenständiges Profil. Familien profitieren besonders von der Kombination aus Entwicklungsspielraum und Alltagstauglichkeit.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 850.000 – 1.250.000 | 860.000 – 1.300.000 |
| Gehoben | 600.000 – 860.000 | 600.000 – 880.000 |
| Gut | 420.000 – 620.000 | 430.000 – 620.000 |
| Mittel | 240.000 – 440.000 | 250.000 – 450.000 |
| Einfach | 100.000 – 270.000 | 120.000 – 270.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 500.000 – 650.000 | 510.000 – 690.000 |
| Gehoben | 360.000 – 520.000 | 370.000 – 530.000 |
| Gut | 250.000 – 380.000 | 260.000 – 390.000 |
| Mittel | 170.000 – 270.000 | 170.000 – 270.000 |
| Einfach | 80.000 – 190.000 | 90.000 – 190.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 4.400 – 5.600 | 4.600 – 5.800 |
| Gehoben | 3.400 – 4.600 | 3.500 – 4.700 |
| Gut | 2.400 – 3.600 | 2.500 – 3.700 |
| Mittel | 1.500 – 2.600 | 1.600 – 2.700 |
| Einfach | 950 – 1.700 | 1.100 – 1.800 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 13,60 – 16,20 | 13,80 – 16,60 |
| Gehoben | 11,30 – 13,90 | 11,40 – 14,00 |
| Gut | 9,60 – 11,50 | 9,60 – 11,60 |
| Mittel | 7,50 – 9,70 | 7,70 – 9,80 |
| Einfach | 5,40 – 7,80 | 5,60 – 8,00 |
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