Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für die Autostadt am Mittellandkanal.
Der Wolfsburger Wohnimmobilienmarkt bleibt auch 2026 ein attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer — getragen von der starken lokalen Wirtschaft und dem bundesweit höchsten BIP pro Kopf. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Wolfsburg ist mit 129.560 Einwohnern einer der prägendsten Industriestandorte Deutschlands — mit dem bundesweit höchsten BIP pro Kopf. Der Markt zeigt 2025 ein gemischtes Bild: anziehende Haus-, nachgebende Wohnungssegmente.
Wolfsburg wuchs +7.513 Einwohner zwischen 2012 und 2024. Einwohnerstärkster Stadtteil ist Vorsfelde; die Bautätigkeit belebt sich mit 605 Baugenehmigungen 2024 (+48 %) deutlich.
2025 wurden 348 Häuser (+23,0 %) und 325 Eigentumswohnungen (−11,0 %) gehandelt — der Hausmarkt zog deutlich an.
Die Vermarktung beschleunigt sich: Eigentumswohnungen stehen Ende 2025 im Schnitt 86 Tage online, Häuser 94 Tage — beide deutlich unter den Höchstständen.
Zu den Premiumlagen zählen Ehmen, Mörse und Neuhaus. Aufstrebende Trendlagen sind Fallersleben, Vorsfelde und Alt-Wolfsburg.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends in Wolfsburg. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort WolfsburgQuellen: Destatis, Gutachterausschuss Niedersachsen, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Wolfsburg liegt im Osten Niedersachsens an Aller und Mittellandkanal, mit kurzen Wegen nach Braunschweig, Hannover und Magdeburg. Die Stadt wuchs im 20. Jahrhundert entlang von Kanal und Bahntrassen; A2-Anschluss, Fernbahnhof und Binnenhafen sichern heute die Erreichbarkeit. Radwege, Promenaden und Parks verknüpfen Wohnquartiere, Arbeitsorte und Freizeitflächen zu einem zusammenhängenden Stadtraum.
Wolfsburg zählt zu Deutschlands prägendsten Industriestandorten. Kern ist die Automobilwirtschaft mit Entwicklung und Produktion, flankiert von Zulieferern, Maschinenbau, Elektrotechnik sowie Software- und IT-Diensten. Die Stadt weist deutschlandweit das höchste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf auf — ein Wert, der die außergewöhnliche wirtschaftliche Leistungskraft des Standorts unterstreicht.
Technologische Zukunftsfelder reichen von Elektrifizierung und Batterietechnik über Leichtbau bis zur vernetzten Mobilität — die Wirtschaft Wolfsburgs diversifiziert sich gezielt. Technologieareale am Kanal, der Hafen und die A2 unterstützen Logistik und Distribution, während berufliche Schulen, duale Studiengänge und Hochschulkooperationen den Fachkräftebedarf der Region sichern.
Das kulturelle und freizeitbezogene Spektrum ist breit: die Autostadt, ein interaktives Wissenschaftsmuseum, Schloss Wolfsburg mit Kunstmuseum, zahlreiche innerstädtische Seen sowie das größte Erlebnisbad Norddeutschlands prägen das Angebot. Mit grünen Achsen, kurzen Wegen und einem hohen Grünflächenanteil verbindet Wolfsburg Industriekompetenz und Freizeitqualität zu einem attraktiven Wohn-, Arbeits- und Bildungsstandort.
| Einwohner | 129.560 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 633,2 |
| Fläche (km²) | 204,6 |
| Haushalte | 61.332 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 2,11 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +7.513 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | -1.841 |
| Pendlersaldo (täglich) | +65.302 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 31.094 |
| Kaufkraft indexiert (%) | 111,7 |
| Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) | 23.172 |
| Wohneigentumsquote (%) | 40,3 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,2 |
| Wohnungsbestand | 69.427 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 87,7 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 4,5 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 22,1 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024) | 605 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024) | 371 |
| Gästeübernachtungen (2024) | 354.403 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 209,4 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 64,8 |
Die Einwohnerzahl Wolfsburgs legte zwischen 2012 und 2024 um +7.513 Personen zu. Bis 2035 wird eine leichte Konsolidierung um −1.841 Einwohner erwartet. Mit einem täglichen Pendlersaldo von +65.302 bleibt Wolfsburg ein bedeutendes wirtschaftliches Zentrum der Region.
Wolfsburg verzeichnet seit 2005 ein insgesamt positives Bevölkerungswachstum. Mit aktuell 129.560 Einwohnern zählt die Autostadt zu den bedeutendsten Industriestandorten Niedersachsens.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +7.513 Personen. Für die Zukunft erwartet die offizielle Prognose bis 2035 eine leichte Konsolidierung um −1.841 Einwohner.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 ein stabiles Bevölkerungsniveau auf hohem Ausgangsniveau ab. Der hohe tägliche Pendlersaldo von +65.302 unterstreicht die anhaltende wirtschaftliche Anziehungskraft des Standorts.
Wolfsburg ist ein bedeutendes wirtschaftliches Zentrum mit einem täglichen Pendlersaldo von +65.302 Personen — deutlich mehr Menschen pendeln nach Wolfsburg ein, als hinaus. Dies unterstreicht die Rolle der Stadt als regionaler Arbeitsmarkt-Magnet.
Bei der Wohnbevölkerung zeigt sich über die Jahre eine wechselhafte Wanderungsbilanz mit zwischenzeitlich starken Zuzügen — insbesondere getragen von Arbeitsmigration im Umfeld der Automobilwirtschaft. Das verfügbare Wohnraumangebot bleibt damit ein zentraler Faktor für die künftige Bevölkerungsentwicklung.
In Wolfsburg wurden 2024 insgesamt 371 Wohnungen fertiggestellt — rund zehn Prozent weniger als 2023 (414 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen legte hingegen deutlich zu: Sie stieg von 408 auf 605 und damit um knapp 50 Prozent. Das deutet nach schwächeren Jahren auf eine Belebung hin.
Der Wohnungsbau in Wolfsburg zeigt im Zeitraum 2012–2024 eine volatile Entwicklung mit deutlichen Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren.
Im Jahr 2024 wurden in Wolfsburg 371 Wohnungen fertiggestellt — rund zehn Prozent weniger als im Vorjahr (414 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen legte hingegen mit einem Sprung von 408 auf 605 Wohnungen um knapp 50 Prozent zu.
Der kräftige Genehmigungsanstieg 2024 deutet nach schwächeren Jahren auf eine Belebung hin. Viele der genehmigten Projekte werden in den kommenden Jahren realisiert, wodurch Wolfsburg ein zentraler Wohnungsbaustandort bleibt.
Einwohnerstärkste Stadtteile und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2025 im Stadtgebiet Wolfsburg.
Im Jahr 2025 wurden in Wolfsburg 348 Ein- und Zweifamilienhäuser (+23,0 %) sowie 325 Eigentumswohnungen (−11,0 %) gehandelt. Während der Hausmarkt deutlich anzog, gaben Anzahl und Durchschnittspreis bei Eigentumswohnungen leicht nach.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 336.782 Euro — das sind −14,4 Prozent bzw. −56.505 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 421.934 Euro im Jahr 2022. Nach dem Hoch der Niedrigzinsphase zeigt sich eine spürbare Preiskorrektur.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 181.846 Euro und liegen damit nahezu stabil (−0,9 Prozent bzw. −1.715 Euro) unter dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 229.986 Euro im Jahr 2022 erreicht.
Der Wohnimmobilienmarkt in Wolfsburg entwickelte sich 2025 in beiden Segmenten unterschiedlich.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 117,2 Mio. Euro — ein Plus von +5,3 Prozent bzw. +5,9 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 180,3 Mio. Euro im Jahr 2020.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 59,1 Mio. Euro umgesetzt — ein Rückgang von −11,8 Prozent bzw. −7,9 Mio. Euro. Das Maximum lag bei 118,9 Mio. Euro im Jahr 2021.
Im Wohnimmobilienmarkt Wolfsburg entwickelten sich die beiden Segmente 2025 gegenläufig.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 348 Transaktionen — ein Plus von +23,0 Prozent bzw. +65 Verträgen gegenüber 2024. Das absolute Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 508 Transaktionen im Jahr 2020.
Bei den Eigentumswohnungen wurden mit 325 Kaufverträgen −11,0 Prozent bzw. −40 Verträge weniger abgeschlossen als 2024. Der Höchststand wurde mit 624 Transaktionen im Jahr 2013 verzeichnet.
Die Kaufpreise zeigen sich 2025 stabil bis leicht rückläufig — Bestand bei 2.242 €/m² (−0,4 %), Neubau bei 3.787 €/m² (−1,8 %). Die Mieten ziehen dagegen an: Neubau-Mieten klettern um 3,6 Prozent auf 11,95 €/m².
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen in Wolfsburg: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 2.242 €/m² (−0,4 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 3.787 €/m² deutlich darüber, gaben mit −1,8 % aber ebenfalls leicht nach.
Mietpreise ziehen dagegen an: Bestandsmieten stehen bei 8,75 €/m² (+0,2 % vs. 2024), Neubaumieten bei 11,95 €/m² (+3,6 %). Der Anstieg der Neubaumieten zeigt, dass die Nachfrage im oberen Wohnungssegment weiterhin spürbar bleibt.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich sowohl Kauf- als auch Mietpreise deutlich erhöht — die jüngste Seitwärtsbewegung bei den Kaufpreisen markiert eine Stabilisierung nach der Zinswende.
Die Vermarktungsdauer geht spürbar zurück: Häuser stehen im vierten Quartal 2025 im Schnitt nur noch 94 Tage online, Eigentumswohnungen 86 Tage. Auch die Zahl der Inserate sinkt zum Jahresende deutlich — ein Zeichen für einen sich verknappenden Markt.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien in Wolfsburg ist zum Jahresende 2025 spürbar gesunken — ein Zeichen für eine wiedergewonnene Marktdynamik.
Ein-/Zweifamilienhäuser stehen aktuell (Q4/2025) im Schnitt 94 Tage online — das sind −12,1 Prozent bzw. −13 Tage gegenüber dem Vorquartal. Den Höchststand markierte Q1/2025 mit 139 Tagen.
Eigentumswohnungen liegen bei 86 Tagen (−10,4 Prozent bzw. −10 Tagen gegenüber dem Vorquartal). Auch hier zeigt sich eine klare Beschleunigung gegenüber dem Maximum von 138 Tagen in Q1/2025. Marktgerecht bepreiste Objekte finden zügig Käufer.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate in Wolfsburg ging zum Jahresende 2025 in beiden Segmenten deutlich zurück.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q4/2025 235 Angebote verzeichnet — −32,7 Prozent bzw. −114 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Das Maximum lag bei 493 Angeboten in Q3/2024.
Eigentumswohnungen kamen im Q4/2025 auf 242 Angebote — −30,3 Prozent bzw. −105 Angebote weniger als im Vorquartal. Der Höchststand wurde mit 452 Angeboten in Q2/2024 erreicht. Das sinkende Angebot bei gleichzeitig kürzerer Vermarktungsdauer deutet auf einen sich verknappenden Markt hin.
Die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern konzentrieren sich im mittleren bis gehobenen Segment zwischen 150 und 600 Tsd. €. Der Markt für Eigentumswohnungen liegt klar im unteren bis mittleren Preisbereich bis 300 Tsd. €.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Wolfsburg konzentriert sich 2025 im mittleren bis gehobenen Segment: Der größte Anteil entfällt mit 36,9 Prozent auf die Preisspanne 300 – 450 Tsd. €, gefolgt von 150 – 300 Tsd. € mit 30,6 Prozent.
Das gehobene Segment 450 – 600 Tsd. € stellt 20,2 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € machen 4,4 Prozent aus.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen in Wolfsburg konzentriert sich 2025 klar im unteren bis mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 150 – 300 Tsd. € mit 43,8 Prozent aller Angebote, gefolgt von bis 150 Tsd. € mit 39,6 Prozent.
Das mittlere Segment 300 – 450 Tsd. € stellt 12,5 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 750 Tsd. € machen mit nur 0,7 Prozent den Ausnahmefall dar.
Die Karte des Stadtgebiets Wolfsburg mit den wichtigsten Stadtteilen und Verkehrsachsen. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen Wolfsburgs — von den begehrten Premiumlagen Ehmen, Mörse und Neuhaus am waldnahen Stadtrand bis zu aufstrebenden Trendlagen wie Fallersleben, Vorsfelde und Alt-Wolfsburg.
Ehmen gehört zu den etablierten Premiumwohnlagen im Südwesten Wolfsburgs. Besonders die südlichen Bereiche, die an den Hohnstedter Wald grenzen, bieten ein ruhiges und naturnahes Wohnumfeld. Das Straßenbild wird von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken geprägt. Gepflegte Gärten, wenig Durchgangsverkehr und eine hohe Eigentümerquote unterstreichen den hochwertigen und familienfreundlichen Charakter dieser Stadtrandlage.
Die südlichen Wohnlagen von Mörse sind aufgrund ihrer direkten Nähe zum Hohnstedter Wald sehr gefragt. Ruhige Wohnstraßen mit überwiegend freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern prägen das Bild dieser Gegend. Großzügige Grundstücke, ein gewachsenes Umfeld und viel Grün schaffen eine hohe Aufenthaltsqualität. Die Kombination aus naturnaher Lage und guter Erreichbarkeit macht Mörse besonders attraktiv für anspruchsvolle Eigennutzer.
Neuhaus ist eine ruhige, abgeschlossene Wohnsiedlung im Osten Wolfsburgs, die sich durch ihre klare Abgrenzung vom übrigen Stadtgebiet auszeichnet. Die von Waldflächen umgebene Lage bietet ein besonders stilles und naturnahes Wohnumfeld. Das Quartier wird von Ein- und Zweifamilienhäusern in aufgelockerter Bebauung geprägt. Die geringe Verdichtung und das hohe Maß an Privatheit sprechen Bewohner an, die Ruhe und Rückzug schätzen.
Zu den gefragten Trendlagen Wolfsburgs zählt Fallersleben. Der Stadtteil verbindet gewachsene Strukturen mit einer guten Anbindung an die Innenstadt. Neben Eigentumswohnanlagen prägen insbesondere im Süden großflächige Einfamilienhaussiedlungen und ruhige Wohnstraßen das Stadtbild. Ein historischer Ortskern, Grünflächen sowie die Nähe zu Bildungs- und Arbeitsstandorten machen Fallersleben für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv.
Trotz der vergleichsweise dichten Bebauung entwickelt sich Vorsfelde zu einer zunehmend attraktiven Wohnlage im Nordosten Wolfsburgs. Das Stadtbild wird von einer Mischung aus Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Einfamilienhausquartieren geprägt. Öffentliche Grünflächen, angrenzende Naturräume und eine vielfältige Bewohnerschaft sorgen für Urbanität und Alltagstauglichkeit. Die gute Infrastruktur unterstützt die positive Entwicklung des Stadtteils.
Alt-Wolfsburg liegt in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt sowie zum Volkswagenwerk und zeichnet sich durch seine Vielseitigkeit aus. Hier treffen historische Gebäude, modernisierte Bestände und ergänzende Neubauten aufeinander. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, die Grünzüge entlang der Aller und die kurzen Wege ins Zentrum machen die Lage besonders lebendig. Die gemischte Bewohnerstruktur verleiht dem Stadtteil einen eigenständigen Charakter.
| Lage | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Premium | 1.000.000 – 1.900.000 | 1.000.000 – 1.800.000 |
| Gehoben | 850.000 – 1.200.000 | 840.000 – 1.100.000 |
| Gut | 600.000 – 880.000 | 600.000 – 860.000 |
| Mittel | 380.000 – 620.000 | 390.000 – 620.000 |
| Einfach | 195.000 – 420.000 | 190.000 – 420.000 |
| Lage | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Premium | 520.000 – 680.000 | 510.000 – 660.000 |
| Gehoben | 420.000 – 550.000 | 400.000 – 530.000 |
| Gut | 300.000 – 440.000 | 300.000 – 420.000 |
| Mittel | 220.000 – 320.000 | 230.000 – 320.000 |
| Einfach | 165.000 – 260.000 | 150.000 – 250.000 |
| Lage | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Premium | 4.000 – 5.000 | 4.000 – 4.800 |
| Gehoben | 3.000 – 4.200 | 3.000 – 4.200 |
| Gut | 2.400 – 3.200 | 2.400 – 3.200 |
| Mittel | 1.900 – 2.600 | 1.900 – 2.500 |
| Einfach | 1.500 – 2.100 | 1.400 – 2.100 |
| Lage | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Premium | 14,50 – 17,20 | 14,50 – 17,40 |
| Gehoben | 11,20 – 14,40 | 11,10 – 14,50 |
| Gut | 8,80 – 11,00 | 9,00 – 11,20 |
| Mittel | 6,80 – 9,00 | 6,90 – 9,10 |
| Einfach | 5,90 – 7,10 | 5,80 – 7,10 |
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