Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für Wohnimmobilien im Kreis Paderborn.
Der Wohnimmobilienmarkt im Kreis Paderborn präsentiert sich auch 2026 als attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Der Kreis Paderborn zählt 314.527 Einwohner in sieben Städten und drei Gemeinden — die Stadt Paderborn bildet das Zentrum. Der Wohnimmobilienmarkt zeigt 2025 eine deutliche Belebung: Transaktionen und Geldumsatz legen in beiden Segmenten zu.
Der Kreis wächst: +18.233 Einwohner zwischen 2012 und 2024, bis 2035 werden weitere +3.503 prognostiziert. Die einwohnerstärkste Gemeinde ist die Stadt Paderborn; 2025 wurden 1.266 Wohnungen fertiggestellt und 1.487 genehmigt (+21 %).
2025 wurden 788 Eigentumswohnungen (+26,7 %) und 749 Ein-/Zweifamilienhäuser (+8,7 %) gehandelt. Der Geldumsatz stieg auf 275,2 Mio. Euro bei Häusern und 182,2 Mio. Euro bei Wohnungen.
Eigentumswohnungen werden schneller vermarktet: nach durchschnittlich 82 Tagen (−7,9 %) sind sie verkauft, Häuser benötigen 103 Tage. Im dritten Quartal 2026 waren 1.005 Häuser und 582 Wohnungen auf den Portalen inseriert.
Zu den Premiumlagen zählen Paderborn-Nord, Paderborn-Ost rund um den Goldgrund und Bad Lippspringe. Aufstrebende Trendlagen sind Borchen, Delbrück und Salzkotten.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends im Kreis Paderborn. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort PaderbornQuellen: Destatis, Gutachterausschuss Kreis Paderborn & Stadt Paderborn, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Der Kreis Paderborn liegt im Osten Nordrhein-Westfalens und umfasst sieben Städte sowie drei Gemeinden mit zusammen rund 315.000 Einwohnern auf etwa 1.247 km². Die Stadt Paderborn bildet dabei das wirtschaftliche, kulturelle und administrative Zentrum des Kreises. Weitere wichtige Orte sind Delbrück, Salzkotten, Büren und Bad Lippspringe. Über die A33, die nahe A44 sowie mehrere Bahnstrecken ist die Region gut angebunden. Landschaftlich reicht das Kreisgebiet von der Paderborner Hochfläche über Teile der Senne bis zum Eggegebirge und verbindet damit urbane Räume mit ländlich geprägten Gemeinden.
Wirtschaftlich besitzt der Kreis ein starkes mittelständisches und technologieorientiertes Profil. Zu den Leitbranchen zählen Informationstechnik, Maschinen- und Fahrzeugbau sowie Metallverarbeitung; Handel, Dienstleistungen und öffentliche Einrichtungen ergänzen die Struktur. Die Universität Paderborn stärkt den Standort zusätzlich durch Forschung, Fachkräfte und Wissenstransfer. Auch außerhalb der Kreisstadt prägen Industrie, Handwerk und spezialisierte Betriebe die Wirtschaft. Die Verbindung aus produzierendem Gewerbe, IT und wissenschaftlichem Umfeld sorgt für eine vergleichsweise breit aufgestellte Beschäftigungsbasis.
Kulturell und landschaftlich bietet das Paderborner Land zahlreiche Besonderheiten. In der Stadt Paderborn bilden Dom, Kaiserpfalz und die mehr als 200 Paderquellen markante Anziehungspunkte. In Büren liegt mit der Wewelsburg Deutschlands einzige erhaltene Dreiecksburg in geschlossener Bauweise, während Bad Lippspringe als Heilklimatischer Kurort und Bad Wünnenberg als Kneipp-Heilbad eigene Akzente setzen. Das Eggegebirge, die Senne und die Täler von Alme und Afte schaffen abwechslungsreiche Natur- und Erholungsräume. Rad- und Wanderwege verbinden historische Orte, Wälder und offene Landschaften und unterstreichen den hohen Freizeitwert des Kreises.
| Einwohner | 314.527 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 252,3 |
| Fläche (km²) | 1.246,8 |
| Haushalte | 145.175 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 2,17 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +18.233 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | +3.503 |
| Pendlersaldo (täglich) | −828 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 29.959 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 93,6 |
| Kaufkraft insg. in Mio. € | 9.451 |
| Wohneigentumsquote (%) | 46,2 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,5 |
| Bestand Wohnobjekte | 153.610 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 97,8 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 3,5 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 28,8 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025) | 1.487 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025) | 1.266 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 1.078.897 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 149,1 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 81,9 |
Der Kreis Paderborn wächst kontinuierlich — zwischen 2012 und 2024 legte die Einwohnerzahl um +18.233 Personen zu, bis 2035 wird ein weiteres Plus von +3.503 Einwohnern prognostiziert. Die Wanderungsbilanz fiel in den vergangenen zehn Jahren überwiegend positiv aus.
Der Kreis Paderborn verzeichnet seit Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum. Mit aktuell 314.527 Einwohnern gehört er zu den einwohnerstärksten Kreisen Ostwestfalen-Lippes.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +18.233 Personen — ein klares Indiz für die anhaltende Anziehungskraft der Region. Die offizielle Prognose bis 2035 erwartet ein weiteres Plus von +3.503 Einwohnern.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 eine Konsolidierungsphase ab — nach der Wachstumsdekade folgt ein stabiles Bevölkerungsniveau. Ein zentraler Indikator für eine nachhaltige Wohnraumnachfrage und langfristige Standortattraktivität.
Die Wanderungsbilanz des Kreises Paderborn fiel in den vergangenen zehn Jahren überwiegend positiv aus — insbesondere 2015/16 und 2022/23 lagen die Zuzüge deutlich über den Fortzügen. Zuletzt haben sich Zu- und Fortzüge auf einem Niveau von rund 13.000 bis 14.000 Personen pro Jahr angenähert.
Mit einem täglichen Pendlersaldo von −828 Personen ist der Kreis nahezu ausgeglichen — ein Hinweis auf die starke eigene Arbeitsmarktbasis rund um die Universitätsstadt Paderborn. Bildungs- und Arbeitsmigration sowie Familienzuzüge in die umliegenden Städte und Gemeinden bilden den Großteil des Wanderungsgewinns und stützen die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage.
Im Jahr 2025 wurden im Kreis Paderborn 1.266 Wohnungen fertiggestellt. Damit bewegen sich die Fertigstellungen das vierte Jahr in Folge zwischen 1.200 und 1.300 Einheiten. Die Baugenehmigungen stiegen 2025 um rund 21 Prozent auf 1.487 Wohnungen und setzen die Erholung seit dem Tiefpunkt 2023 fort.
Der Wohnungsbau im Kreis Paderborn zeigt im Zeitraum 2012–2025 ein bemerkenswert stabiles Niveau: Seit 2022 liegen die Fertigstellungen konstant zwischen 1.200 und 1.300 Wohnungen pro Jahr.
Im Jahr 2025 wurden 1.266 Wohnungen fertiggestellt. Die Zahl der Baugenehmigungen legte um rund 21 Prozent auf 1.487 Wohnungen zu und setzt damit die Erholung seit dem Tiefpunkt 2023 fort.
Der Genehmigungsüberhang von gut 200 Wohnungen lässt für die kommenden Jahre eine leicht anziehende Neubautätigkeit erwarten — der Kreis bleibt damit ein verlässlicher Wohnstandort mit kontinuierlicher Angebotsentwicklung.
Einwohnerstärkste Gemeinden und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 im Kreis Paderborn.
Im Jahr 2025 wurden im Kreis Paderborn 749 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 788 Eigentumswohnungen gehandelt — das Transaktionsvolumen steigt in beiden Segmenten deutlich, die Durchschnittskaufpreise für Wohnungen erreichen ein neues Maximum.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 367.423 Euro — das sind +0,1 Prozent bzw. +79 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 388.889 Euro im Jahr 2022. Nach dem Preisrückgang in der Zinsphase 2023 zeigt sich seither eine stabile Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 231.218 Euro und liegen damit +14,3 Prozent bzw. +28.967 Euro über dem Vorjahreswert. Damit markiert 2025 ein neues Maximum im Beobachtungszeitraum. Insgesamt zeigt sich eine klare Markterholung nach der Zinswende und ein spürbar wiedergewonnenes Käufervertrauen.
Der Wohnimmobilienmarkt im Kreis Paderborn zeigte 2025 in beiden Segmenten eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorjahr.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 275,2 Mio. Euro — ein Plus von +8,7 Prozent bzw. +22,1 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt mit 277,8 Mio. Euro im Jahr 2021 nur knapp darüber.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 182,2 Mio. Euro umgesetzt — ein kräftiges Plus von +44,8 Prozent bzw. +56,4 Mio. Euro. Der Höchststand wurde mit 194,2 Mio. Euro im Jahr 2021 erreicht. Beide Segmente zeigen eine klare Marktbelebung nach der Zinsphase 2022/23.
Im Wohnimmobilienmarkt des Kreises Paderborn zeigte sich 2025 in beiden Segmenten eine deutliche Belebung gegenüber dem schwächeren Jahr 2024.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 749 Transaktionen — ein Plus von +8,7 Prozent bzw. +60 Verträgen gegenüber 2024. Das absolute Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 934 Transaktionen im Jahr 2014.
Bei den Eigentumswohnungen zeigt sich die stärkste Erholung: Mit 788 Kaufverträgen wurden +26,7 Prozent bzw. +166 Verträge mehr abgeschlossen als 2024. Der Höchststand wurde mit 1.214 Transaktionen im Jahr 2014 verzeichnet. Die steigenden Abschlusszahlen unterstreichen die wiedergewonnene Marktdynamik — getragen von stabilisierten Finanzierungsbedingungen und anhaltend hoher Wohnraumnachfrage.
Während die Kaufpreise im Bestand 2025 um 7,5 Prozent zulegen, geben Neubauwohnungen leicht nach. Die Angebotsmieten steigen in beiden Segmenten um gut 4 Prozent — Neubaumieten erreichen 12,40 €/m².
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im Kreis Paderborn: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 2.900 €/m² (+7,5 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 4.556 €/m² deutlich darüber, gaben jedoch leicht um −1,2 % nach. Neubauten bleiben damit weiterhin spürbar teurer als Bestandsobjekte.
Mietpreise ziehen in beiden Segmenten weiter an: Bestandsmieten stehen bei 9,35 €/m² (+4,2 % vs. 2024), Neubaumieten bei 12,40 €/m² (+4,3 %). Die gleichmäßige Steigerung zeigt, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen im Kreis auf hohem Niveau anhält.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich sowohl Kauf- als auch Mietpreise deutlich erhöht — Bestandswohnungen haben sich im Kaufpreis mehr als verdoppelt. Eigentum bleibt im Kreis Paderborn im Vergleich zu den Metropolen jedoch weiterhin erreichbar.
Ein- und Zweifamilienhäuser standen 2025 im Schnitt 103 Tage auf den Portalen — 14 Tage länger als im Vorjahr. Eigentumswohnungen finden mit 82 Tagen schneller Käufer. Das Angebot bewegt sich auf hohem Niveau: Im dritten Quartal 2026 waren 1.005 Häuser und 582 Wohnungen inseriert.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien im Kreis Paderborn entwickelt sich 2025 in den beiden Segmenten gegenläufig.
Ein-/Zweifamilienhäuser standen 2025 im Schnitt 103 Tage online — das sind +15,7 Prozent bzw. +14 Tage gegenüber dem Vorjahr und zugleich der Höchstwert des Beobachtungszeitraums. Käufer prüfen im Haussegment sorgfältiger und vergleichen intensiver.
Eigentumswohnungen liegen bei 82 Tagen (−7,9 Prozent bzw. −7 Tage gegenüber 2024). Das Maximum lag bei 114 Tagen im Jahr 2016. Kürzere Angebotsdauern im Wohnungssegment signalisieren, dass marktgerecht bepreiste Objekte zügig Käufer finden.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate im Kreis Paderborn ist seit Anfang 2025 deutlich gestiegen und hat sich 2026 auf hohem Niveau stabilisiert.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q3/2026 1.005 Angebote verzeichnet — −1,0 Prozent bzw. −10 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Das Maximum lag mit 1.050 Angeboten in Q1/2026 nur knapp darüber — das Angebotsniveau bleibt damit historisch hoch.
Eigentumswohnungen zeigen einen leichten Rückgang: 582 Angebote im Q3/2026 bedeuten −6,1 Prozent bzw. −38 Angebote weniger als im Vorquartal. Der Höchststand wurde mit 620 Angeboten in Q2/2026 erreicht. Das rückläufige Wohnungsangebot in Kombination mit kürzerer Vermarktungsdauer deutet auf eine hohe Nachfrage im Wohnungssegment hin.
Rund zwei Drittel der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser liegen zwischen 300 und 600 Tsd. €, bei Eigentumswohnungen dominiert die Spanne von 150 bis 300 Tsd. €. Hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € bleiben im Kreis Paderborn die Ausnahme.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Kreis Paderborn konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Der größte Anteil entfällt mit 37,5 Prozent auf die Preisspanne 300 – 450 Tsd. €, gefolgt von 450 – 600 Tsd. € mit 28,6 Prozent.
Das Einstiegssegment 150 – 300 Tsd. € stellt 14,3 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € machen 4,0 Prozent aus. Gegenüber 2025 hat sich die Verteilung leicht in Richtung der höheren Preisklassen verschoben.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen im Kreis Paderborn konzentriert sich 2026 klar im unteren bis mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 150 – 300 Tsd. € mit 46,1 Prozent aller Angebote, gefolgt von 300 – 450 Tsd. € mit 29,2 Prozent.
Das Einstiegssegment bis 150 Tsd. € stellt 13,1 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 750 Tsd. € machen mit nur 1,1 Prozent den Ausnahmefall dar.
Die Karte des Kreises Paderborn mit den wichtigsten Städten und Gemeinden — von Hövelhof und Delbrück im Norden bis Büren und Bad Wünnenberg im Süden. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen im Kreis Paderborn — von den begehrten Premiumlagen Paderborn-Nord, Paderborn-Ost und Bad Lippspringe bis zu den aufstrebenden Trendlagen Borchen, Delbrück und Salzkotten.
Zwischen Innenstadtrand und den nördlichen Gewerbestandorten erstreckt sich mit Paderborn-Nord ein großflächiges Wohngebiet mit vielseitigem Immobilienangebot. Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und moderne Wohnungen schaffen Raum für unterschiedliche Wohnansprüche. Die Nähe zum Zentrum trifft hier auf aufgelockerte Quartiere mit mehr Freiraum und macht die Lage besonders für Eigennutzer attraktiv.
Im östlichen Stadtgebiet bietet der Goldgrund ein abgeschirmtes, familienorientiertes Wohnumfeld. Verkehrsarme Straßen, viel Begrünung sowie zahlreiche Reihen- und Doppelhäuser verleihen dem Quartier einen angenehmen Charakter. Angrenzende Grünzüge und die Nähe zu den neueren Springbach Höfen erhöhen die Wohnqualität zusätzlich und machen die Lage besonders für junge Familien interessant. Eine gute Anbindung und familienfreundliche Infrastruktur erhöhen den Komfort.
Nordöstlich von Paderborn bietet Bad Lippspringe großzügige Wohnlagen mit starkem Naturbezug. Besonders im Norden der Kurstadt, rund um den Dedinger-Heide-See und nahe dem Kurwald, finden sich freistehende Häuser auf größeren Grundstücken. Wald, Wasser und Gartenschau sorgen für hohen Erholungswert, während Schulen, Versorgung und Gesundheitsangebote einen komfortablen Alltag ermöglichen.
Als Alternative zu den etablierten Premiumlagen rund um Paderborn gewinnt Borchen zunehmend an Profil. In kleineren Wohnbereichen finden sich großzügige Häuser, private Gärten und wenig verdichtete Nachbarschaften. Die Nähe zur Kreisstadt trifft auf das landschaftliche Umfeld der Paderborner Hochfläche sowie von Alme- und Altenautal. Gerade Familien profitieren von Schulen, Betreuung und guter Nahversorgung vor Ort.
Mit mehr als 30.000 Einwohnern und zehn Ortsteilen besitzt Delbrück genügend Größe und Infrastruktur, um als eigenständiger Wohnstandort aufzutreten. Attraktive Quartiere finden sich sowohl nahe der Innenstadt als auch an den Siedlungsrändern, wo größere Grundstücke und neuere Häuser das Angebot erweitern. Neue Baugebiete und regelmäßig ausgewiesene Grundstücke sorgen für zusätzliche Dynamik und machen die Stadt besonders für Eigennutzer interessant.
Wer ein ruhigeres Wohnumfeld außerhalb Paderborns sucht, findet in Salzkotten eine zunehmend interessante Alternative. Aufgelockerte Wohngebiete, Eigenheime und neue Bauflächen bieten insbesondere Familien Entwicklungsmöglichkeiten. Die Stadt stellt kontinuierlich Grundstücke zu vergleichsweise günstigen Konditionen bereit und verbindet damit erschwinglicheres Bauen mit eigener Infrastruktur und einem ländlich geprägten Umfeld.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 650.000 – 1.800.000 | 670.000 – 1.600.000 |
| Gehoben | 500.000 – 720.000 | 520.000 – 700.000 |
| Gut | 410.000 – 520.000 | 450.000 – 540.000 |
| Mittel | 280.000 – 430.000 | 330.000 – 470.000 |
| Einfach | 150.000 – 310.000 | 170.000 – 350.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 570.000 – 670.000 | 580.000 – 690.000 |
| Gehoben | 450.000 – 600.000 | 480.000 – 600.000 |
| Gut | 390.000 – 470.000 | 420.000 – 490.000 |
| Mittel | 290.000 – 400.000 | 300.000 – 430.000 |
| Einfach | 230.000 – 300.000 | 250.000 – 330.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 5.000 – 6.000 | 4.900 – 5.800 |
| Gehoben | 4.100 – 5.200 | 4.000 – 5.100 |
| Gut | 3.400 – 4.300 | 3.300 – 4.200 |
| Mittel | 2.400 – 3.500 | 2.500 – 3.600 |
| Einfach | 1.400 – 2.500 | 1.500 – 2.600 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 14,00 – 18,30 | 14,50 – 18,70 |
| Gehoben | 11,70 – 14,30 | 12,00 – 14,70 |
| Gut | 9,50 – 12,00 | 9,80 – 12,20 |
| Mittel | 7,40 – 9,70 | 7,80 – 10,00 |
| Einfach | 5,50 – 8,00 | 5,70 – 8,20 |
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