Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für die Friedensstadt Osnabrück.
Der Osnabrücker Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich auch 2026 als attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Osnabrück ist mit 166.257 Einwohnern das Oberzentrum im Südwesten Niedersachsens. Der Wohnungsmarkt zeigt 2025 eine deutliche Belebung: Die Zahl der gehandelten Eigentumswohnungen stieg um 18,8 Prozent, der Hausmarkt blieb mit 397 Transaktionen stabil.
Osnabrück ist zwischen 2012 und 2024 um +10.619 Einwohner gewachsen. Der einwohnerstärkste Stadtteil ist die Wüste; die Baugenehmigungen stiegen 2025 um rund 71 Prozent auf 591 Wohnungen — ein Signal für anziehende Bautätigkeit.
2025 wurden 760 Eigentumswohnungen (+18,8 %) und 397 Häuser (−4,6 %) gehandelt. Der Geldumsatz bei Eigentumswohnungen stieg um 23,6 Prozent auf 159,3 Mio. Euro.
Eigentumswohnungen verkaufen sich 2025 nach durchschnittlich 83 Tagen — 13,5 Prozent schneller als im Vorjahr. Häuser stehen im Schnitt 65 Tage online. Das Wohnungsangebot erreichte im Q2/2026 mit 483 Inseraten einen Höchststand.
Zu den Premiumlagen zählen der Westerberg, der Sonnenhügel und die Weststadt. Aufstrebende Trendlagen sind Hellern, die Wüste und Eversburg.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends in Osnabrück. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort OsnabrückQuellen: Gutachterausschuss Stadt Osnabrück, Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Osnabrück liegt im Südwesten Niedersachsens zwischen dem Wiehengebirge und dem Teutoburger Wald und hat rund 166.000 Einwohner. Als Oberzentrum übernimmt die Stadt wichtige Funktionen in den Bereichen Wirtschaft, Bildung, Handel und Versorgung. Über mehrere Autobahnen sowie den Fern- und Regionalverkehr ist Osnabrück gut mit dem Ruhrgebiet, Hannover, Bremen und den Niederlanden verbunden. Universität und Hochschule stärken Osnabrück zusätzlich als Wissenschafts- und Ausbildungsstandort.
Eine besondere historische Bedeutung besitzt Osnabrück als Stadt des Westfälischen Friedens. Im Friedenssaal des spätgotischen Rathauses wurde im Jahr 1648 der Friedensschluss verkündet, der den Dreißigjährigen Krieg beendete. Das Rathaus bildet gemeinsam mit dem Markt, der Marienkirche und dem Dom St. Peter das Herz der Altstadt. Heger Tor, Schloss und Museumsquartier ergänzen das Stadtbild und verbinden historisches Erbe mit moderner Architektur.
Wirtschaftlich zeichnet sich Osnabrück durch einen starken Mittelstand und eine breit gefächerte Branchenstruktur aus. Wichtige Säulen des Standorts sind Industrie, Logistik, Handel, Gesundheitswirtschaft und Dienstleistungen. Die verkehrsgünstige Lage sowie der Osnabrücker Hafen stärken insbesondere die Logistik und den Güterverkehr. Universität, Hochschule und das InnovationsCentrum fördern Wissenstransfer, Gründungen und die Gewinnung qualifizierter Fachkräfte.
Trotz ihrer Funktion als Stadt verfügt sie über umfangreiche Grün- und Erholungsräume. Rund zwei Drittel des Stadtgebiets sind unbebaut. Wälder, Parks und Gewässer reichen weit in die Stadt hinein. Zu den beliebten Naherholungszielen zählen der Rubbenbruchsee, Bürgerpark und das Nettetal sowie ein besonderer Teil des UNESCO Global Geopark TERRA.vita.
| Einwohner | 166.257 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 1.387,8 |
| Fläche (km²) | 119,8 |
| Haushalte | 87.603 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 1,90 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +10.619 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | −3.768 |
| Pendlersaldo (täglich) | +31.663 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 30.943 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 96,7 |
| Kaufkraft in Mio. € | 5.144 |
| Wohneigentumsquote (%) | 32,4 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,2 |
| Wohnungsbestand | 92.238 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 83,1 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 4,3 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 23,5 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025) | 591 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025) | 37 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 508.433 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 325,2 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 47,3 |
Die Einwohnerzahl Osnabrücks ist zwischen 2012 und 2024 um +10.619 Personen gestiegen. Für die kommenden Jahre erwartet die Prognose bis 2035 einen moderaten Rückgang um −3.768 Einwohner — die Stadt bleibt mit rund 166.000 Einwohnern auf hohem Niveau und profitiert von einem täglichen Pendlersaldo von +31.663 Personen.
Osnabrück zählt aktuell 166.257 Einwohner und ist damit das Oberzentrum im Südwesten Niedersachsens zwischen Wiehengebirge und Teutoburger Wald.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +10.619 Personen — getragen vor allem von den starken Zuzugsjahren ab 2015. Die Prognose bis 2035 erwartet einen leichten Rückgang um −3.768 Einwohner.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 eine Konsolidierung auf einem Niveau von rund 160.000 Einwohnern ab. Mit 87.603 Haushalten und einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,90 Personen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stabil.
Die Wanderungsbilanz Osnabrücks fiel über weite Strecken des Beobachtungszeitraums positiv aus: Seit 2008 übersteigen die Zuzüge die Fortzüge in den meisten Jahren — besonders deutlich in den Jahren 2015/2016 und 2022.
Zuletzt haben sich beide Ströme angenähert: 2025 standen rund 12.300 Zuzügen etwa 11.800 Fortzüge gegenüber. Mit einem täglichen Pendlersaldo von +31.663 Personen unterstreicht Osnabrück zugleich seine Bedeutung als Arbeits- und Wirtschaftszentrum der Region — deutlich mehr Menschen pendeln in die Stadt ein, als hinaus.
Im Jahr 2025 wurden in Osnabrück 37 Wohnungen fertiggestellt, was rund 85 Prozent weniger sind als im Vorjahr mit 251 Einheiten. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg dagegen auf 591 und lag damit rund 71 Prozent über dem Vorjahreswert von 345.
Der Wohnungsbau in Osnabrück zeigt im Zeitraum 2012–2025 eine ausgeprägt volatile Entwicklung: Nach den hohen Genehmigungszahlen in den Jahren 2021 und 2022 mit jeweils über 1.000 Wohnungen fällt die aktuelle Fertigstellungszahl niedrig aus.
Im Jahr 2025 wurden in Osnabrück 37 Wohnungen fertiggestellt — rund 85 Prozent weniger als im Vorjahr (251 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen stieg dagegen von 345 auf 591 und lag damit rund 71 Prozent über dem Vorjahreswert.
Der deutliche Anstieg der Genehmigungen deutet darauf hin, dass die Bautätigkeit in den kommenden Jahren anziehen dürfte. Bis dahin bleibt das Neubauangebot knapp — ein stützender Faktor für die Preise im Bestand.
Einwohnerstärkste Stadtteile und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 im Stadtgebiet Osnabrück.
Im Jahr 2025 wurden in Osnabrück 397 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 760 Eigentumswohnungen gehandelt. Während der Hausmarkt leicht nachgibt, legt das Wohnungssegment bei Transaktionen, Geldumsatz und Durchschnittskaufpreis deutlich zu.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 365.542 Euro — das sind −0,3 Prozent bzw. −1.045 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 521.463 Euro im Jahr 2022. Nach dem deutlichen Preisrückgang in der Zinsphase 2023 zeigt sich seither eine stabile Seitwärtsbewegung.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 209.684 Euro und liegen damit +4,1 Prozent bzw. +8.278 Euro über dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 226.558 Euro im Jahr 2022 erreicht. Das Wohnungssegment zeigt damit eine klare Erholung und wiedergewonnenes Käufervertrauen.
Der Wohnimmobilienmarkt in Osnabrück setzte 2025 insgesamt rund 304 Mio. Euro um — mit gegenläufiger Entwicklung in den beiden Segmenten.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 145,1 Mio. Euro — ein Minus von −4,8 Prozent bzw. −7,3 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt weiterhin bei 213,2 Mio. Euro im Jahr 2022.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 159,3 Mio. Euro umgesetzt — ein deutliches Plus von +23,6 Prozent bzw. +30,4 Mio. Euro. Der Höchststand von 175,3 Mio. Euro (2022) rückt damit wieder in Reichweite. Erstmals im Beobachtungszeitraum übertrifft der Geldumsatz im Wohnungssegment den der Ein- und Zweifamilienhäuser.
Im Wohnimmobilienmarkt Osnabrück wurden 2025 insgesamt 1.157 Kaufverträge geschlossen — getragen von einer deutlichen Belebung im Wohnungssegment.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 397 Transaktionen — ein leichtes Minus von −4,6 Prozent bzw. −19 Verträgen gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 436 Transaktionen im Jahr 2018.
Bei den Eigentumswohnungen zeigt sich die stärkste Erholung: Mit 760 Kaufverträgen wurden +18,8 Prozent bzw. +120 Verträge mehr abgeschlossen als 2024. Der Höchststand wurde mit 796 Transaktionen im Jahr 2014 verzeichnet — das aktuelle Niveau liegt damit nur knapp unter dem absoluten Maximum und unterstreicht die wiedergewonnene Marktdynamik.
Die Kaufpreise im Bestand legen 2025 um 3,5 Prozent zu, Neubau bleibt mit 4.431 €/m² nahezu stabil. Bei den Mieten zeigt der Neubau die stärkste Dynamik — Neubau-Mieten klettern um 7,6 Prozent auf 13,39 €/m².
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen in Osnabrück: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 2.823 €/m² (+3,5 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 4.431 €/m² deutlich darüber und blieben mit +0,6 % nahezu stabil.
Mietpreise ziehen in beiden Segmenten an: Bestandsmieten stehen bei 10,24 €/m² (+2,4 % vs. 2024), Neubaumieten bei 13,39 €/m² (+7,6 %). Der deutliche Anstieg der Neubaumieten zeigt, wie knapp modernes Wohnraumangebot angesichts der niedrigen Fertigstellungszahlen inzwischen ist.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich die Kaufpreise im Bestand mehr als verdoppelt, die Mieten im Bestand sind um rund 70 Prozent gestiegen — ein Hinweis auf einen zunehmend engen Markt, in dem gut gelegene Bestandswohnungen weiterhin gefragt sind.
Die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen geht 2025 um 13 Tage auf 83 Tage zurück, Häuser stehen mit 65 Tagen etwas länger online als im Vorjahr. Das Angebotsniveau steigt: Im zweiten Quartal 2026 waren 483 Wohnungen und 215 Häuser auf den Portalen inseriert.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien in Osnabrück hatte 2023 — in der Phase zurückhaltender Käufer nach der Zinswende — ihren Höchststand erreicht und sinkt seither wieder.
Ein-/Zweifamilienhäuser standen 2025 im Schnitt 65 Tage online — das sind +8,3 Prozent bzw. +5 Tage gegenüber dem Vorjahr. Den Höchststand markierte das Jahr 2023 mit 85 Tagen.
Eigentumswohnungen liegen bei 83 Tagen (−13,5 Prozent bzw. −13 Tage gegenüber 2024). Auch hier zeigt sich eine klare Beschleunigung gegenüber dem Maximum von 101 Tagen im Jahr 2023. Kürzere Angebotsdauern signalisieren, dass marktgerecht bepreiste Objekte zügig Käufer finden.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate in Osnabrück ist im ersten Halbjahr 2026 in beiden Segmenten gestiegen.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q2/2026 215 Angebote verzeichnet — +5,9 Prozent bzw. +12 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Das Maximum lag mit 263 Angeboten in Q1/2024 deutlich darüber — das Hausangebot bleibt damit vergleichsweise knapp.
Eigentumswohnungen zeigen einen deutlichen Zuwachs: 483 Angebote im Q2/2026 bedeuten +11,3 Prozent bzw. +49 Angebote mehr als im Vorquartal — zugleich ein neues Maximum im Beobachtungszeitraum. Die hohe Anzahl aktiver Inserate kombiniert mit kürzer werdender Vermarktungsdauer deutet auf einen liquiden Wohnungsmarkt mit hoher Umschlagsdynamik hin.
Während sich die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern im mittleren Segment konzentrieren, liegt der Markt für Eigentumswohnungen klar im Einstiegs- und mittleren Preisbereich. Hochpreisige Häuser ab 750 Tsd. € machen rund jedes neunte Angebot aus.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Osnabrück konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Der größte Anteil entfällt mit 36,2 Prozent auf die Preisspanne 300 – 450 Tsd. €, gefolgt von 450 – 600 Tsd. € mit 20,7 Prozent.
Das Einstiegssegment 150 – 300 Tsd. € stellt 19,1 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 750 Tsd. € machen 10,9 Prozent aus — ein leichter Zuwachs gegenüber dem Vorjahr, während das Segment 600 – 750 Tsd. € spürbar stärker vertreten ist als 2025.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen in Osnabrück konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 150 – 300 Tsd. € mit 45,7 Prozent aller Angebote, gefolgt von bis 150 Tsd. € mit 25,6 Prozent.
Das gehobene Segment 300 – 450 Tsd. € stellt 17,0 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 750 Tsd. € machen mit nur 1,0 Prozent den Ausnahmefall dar.
Die Karte des Stadtgebiets Osnabrück mit den wichtigsten Stadtteilen und Verkehrsachsen. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen Osnabrücks — von den begehrten Premiumquartieren Westerberg, Sonnenhügel und Weststadt bis zu aufstrebenden Trendlagen wie Hellern, Wüste und Eversburg.
Der Westerberg zählt zu den exklusivsten Wohnlagen Osnabrücks. Hier finden sich repräsentative Villen, moderne Architektenhäuser und großzügige Grundstücke. Viel Grün, verkehrsarme Straßen und eine zurückgezogene Atmosphäre schaffen ein hohes Maß an Privatsphäre. Gleichzeitig liegen Universität, Klinikum und Innenstadt in kurzer Distanz, wodurch der Standort besonders bei anspruchsvollen Käufern gefragt ist.
Der Sonnenhügel zählt zu den gefragten Wohnlagen Osnabrücks und verbindet die Nähe zur Innenstadt mit einem grünen, gewachsenen Umfeld. Gepflegte Wohnstraßen, großzügige Grundstücke und ein vielfältiger Gebäudebestand prägen das Quartier. Schulen, Sportangebote und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind gut erreichbar. Besonders die Kombination aus Stadtnähe, etablierten Wohnstrukturen und hoher Lebensqualität macht den Sonnenhügel für anspruchsvolle Eigennutzer attraktiv.
Die Weststadt ist geprägt von ruhigen Straßenzügen und großzügigen Grundstücken und bietet ein hochwertiges Wohnumfeld mit viel Privatsphäre. Ein hoher Anteil freistehender, großzügig geschnittener Häuser, gepflegte Gärten und eine überwiegend aufgelockerte Bebauung unterstreichen ihren repräsentativen Charakter. Gleichzeitig bestehen kurze Wege in die Innenstadt und eine gute Anbindung an wichtige Verkehrsachsen.
Im Westen Osnabrücks entwickelt sich Hellern zunehmend zu einer gefragten Wohnalternative für Käufer, die großzügiges Wohnen mit guter Erreichbarkeit verbinden möchten. Freistehende Häuser, gepflegte Mehrfamilienhäuser und größere Grundstücke prägen vielerorts das Bild. Besonders an den grünen Siedlungsrändern und entlang der Düte bietet der Stadtteil viel Freiraum.
Durch die zentrumsnahe Lage und den gewachsenen Quartierscharakter entwickelt sich die Wüste zunehmend zu einer gefragten Wohnadresse. Altbauten, modernisierte Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sorgen für ein vielseitiges Wohnangebot. Die Nähe zur Innenstadt, zum Schlossgarten und zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs macht den Stadtteil zunehmend attraktiv und stärkt seine Position als gefragte Alternative zu etablierten Wohnlagen.
Am westlichen Stadtrand bietet Eversburg ein Wohnumfeld, das besonders durch Ruhe, Privatsphäre und aufgelockerte Strukturen überzeugt. Freistehende Häuser, größere Grundstücke und begrünte Straßen schaffen vielerorts ein entspanntes Wohngefühl. Gleichzeitig bleibt die Innenstadt gut erreichbar. Die Verbindung aus Rückzugsmöglichkeiten, naturnahem Umfeld und solider Anbindung macht den Stadtteil zunehmend zu einer interessanten Trendlage.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 1.100.000 – 1.500.000 | 1.100.000 – 1.600.000 |
| Gehoben | 820.000 – 1.150.000 | 820.000 – 1.200.000 |
| Gut | 590.000 – 850.000 | 600.000 – 850.000 |
| Mittel | 370.000 – 620.000 | 380.000 – 620.000 |
| Einfach | 190.000 – 400.000 | 200.000 – 410.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 750.000 – 1.000.000 | 780.000 – 1.100.000 |
| Gehoben | 550.000 – 780.000 | 580.000 – 800.000 |
| Gut | 370.000 – 580.000 | 400.000 – 600.000 |
| Mittel | 220.000 – 400.000 | 240.000 – 420.000 |
| Einfach | 120.000 – 250.000 | 125.000 – 260.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 5.400 – 6.500 | 5.500 – 6.700 |
| Gehoben | 4.400 – 5.600 | 4.500 – 5.700 |
| Gut | 3.400 – 4.600 | 3.500 – 4.800 |
| Mittel | 2.400 – 3.600 | 2.500 – 3.800 |
| Einfach | 1.600 – 2.600 | 1.700 – 2.600 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 14,80 – 18,00 | 15,20 – 18,40 |
| Gehoben | 12,00 – 15,00 | 12,30 – 15,60 |
| Gut | 9,50 – 12,30 | 9,80 – 12,50 |
| Mittel | 7,20 – 9,80 | 7,30 – 10,00 |
| Einfach | 5,50 – 7,50 | 5,80 – 7,70 |
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