Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für den Heidekreis zwischen Hamburg, Bremen und Hannover.
Der Wohnimmobilienmarkt im Heidekreis präsentiert sich auch 2026 als attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Der Heidekreis zählt 141.473 Einwohner und liegt im Zentrum Niedersachsens zwischen Hamburg, Bremen und Hannover. Mit einer Wohneigentumsquote von 54,6 Prozent und einer Leerstandsquote von nur 1,6 Prozent ist der Wohnimmobilienmarkt 2025 in beiden Segmenten wieder spürbar in Bewegung.
Zwischen 2012 und 2024 ist die Einwohnerzahl um +5.599 Personen gewachsen, getragen vom starken Zuzug der Jahre 2015/16 und 2022. Die einwohnerstärkste Gemeinde ist Walsrode mit 30.942 Einwohnern; die Bautätigkeit zieht mit 388 Fertigstellungen (+23 %) und 346 Genehmigungen (+7 %) wieder an.
2025 wurden 731 Ein- und Zweifamilienhäuser (+6,6 %) und 290 Eigentumswohnungen (+16,9 %) gehandelt. Der Geldumsatz stieg auf 180,9 Mio. Euro bei Häusern (+10,5 %) und auf ein neues Maximum von 46,2 Mio. Euro bei Wohnungen (+11,3 %).
Das Angebot erreicht im zweiten Quartal 2026 mit 711 Häusern und 123 Wohnungen jeweils ein neues Maximum. Eigentumswohnungen werden mit 94 Tagen deutlich schneller vermarktet (−12,1 %), Häuser stehen im Schnitt 107 Tage online.
Zu den Premiumlagen zählen Soltau, Bad Fallingbostel und Schneverdingen. Aufstrebende Trendlagen sind Bispingen, Walsrode und Munster. Bispingen ist mit 2.993 €/m² zugleich die hochpreisigste Gemeinde des Landkreises.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends im Heidekreis. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort HeidekreisQuellen: Destatis, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sulingen-Verden, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Der Heidekreis liegt im Zentrum Niedersachsens zwischen Hamburg, Bremen und Hannover. Kreisstadt ist Bad Fallingbostel; zu den größeren Städten zählen Walsrode, Soltau, Schneverdingen und Munster. Rund 141.500 Menschen leben auf knapp 1.900 km². Über A7 und A27 sowie mehrere Bahnstrecken ist der Landkreis gut an die norddeutschen Ballungsräume angebunden. Landschaftlich reicht das Kreisgebiet von Heideflächen und Mooren im Norden bis zur Aller-Niederung im Süden. Mit dem Wilseder Berg liegt hier zudem die höchste Erhebung der norddeutschen Tiefebene.
Wirtschaftlich besitzt der Heidekreis ein eigenständiges Profil. Neben Logistik und Distribution zählen Ernährungswirtschaft, Maschinenbau sowie Chemie- und Kunststoffverarbeitung zu den prägenden Branchen. Im Raum Walsrode hat sich ein Schwerpunkt für Chemie, Folien und Kunststoffe entwickelt. Eine weitere Besonderheit ist Munster: Die Stadt ist der größte Standort des deutschen Heeres und damit auch wirtschaftlich wie gesellschaftlich von der Bundeswehr geprägt. Land- und Forstwirtschaft bestimmen weiterhin große Teile der Fläche. Zugleich profitieren Betriebe von der zentralen Lage zwischen mehreren norddeutschen Absatzmärkten. Soltau ergänzt das Angebot mit den zahlreichen Spielzeugmuseen, Bispingen bietet eine breite Kombination aus Natur- und Freizeitaktivitäten.
Auch der Tourismus besitzt außergewöhnliches Gewicht. Mehr als drei Millionen Übernachtungsgäste und rund neun Millionen Tagesbesucher kommen jährlich in den Heidekreis. Die Lüneburger Heide, das Pietzmoor bei Schneverdingen, der Grundlose See und die Böhmeaue stehen für den Naturtourismus, während Weltvogelpark Walsrode, Heide Park Soltau und Serengeti-Park Hodenhagen überregional bekannte Freizeitziele sind. Rad-, Wander- und Reitwege erschließen die Landschaft. Kulturelle Akzente setzen unter anderem das Kloster Walsrode und das Deutsche Panzermuseum in Munster.
| Einwohner | 141.473 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 75,2 |
| Fläche (km²) | 1.881,5 |
| Haushalte | 67.749 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 2,09 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +5.599 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | −11.928 |
| Pendlersaldo (täglich) | −7.835 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 29.749 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 92,9 |
| Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €) | 6.359 |
| Wohneigentumsquote (%) | 54,6 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,6 |
| Bestand Wohnobjekte | 73.182 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 103,1 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 5,1 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 19,5 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025) | 346 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025) | 388 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 3.123.416 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 147,9 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 88,1 |
Die Einwohnerzahl des Heidekreises ist zwischen 2012 und 2024 um +5.599 Personen gewachsen — getragen von den Zuzugswellen 2015/16 und 2022. Bis 2035 erwartet die Prognose jedoch einen Rückgang um −11.928 Einwohner; der tägliche Pendlersaldo liegt bei −7.835 Personen.
Der Heidekreis zählt aktuell 141.473 Einwohner auf einer Fläche von 1.881,5 km² — mit 75,2 Einwohnern je km² ein ausgesprochen ländlich geprägter Landkreis zwischen den Metropolen Hamburg, Bremen und Hannover.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +5.599 Personen. Nach einer Phase leichter Rückgänge bis 2014 sorgten vor allem die Zuzugsjahre 2015/16 und 2022 für einen deutlichen Sprung nach oben; das Maximum des Beobachtungszeitraums wurde 2022 erreicht.
Die Prognose bis 2035 erwartet einen Rückgang um −11.928 Einwohner, bis 2045 setzt sich der Trend gemäß empirica-Prognose fort. Für den Wohnungsmarkt bedeutet das: Die Nachfrage verschiebt sich stärker in Richtung Qualität, Lage und altersgerechter Wohnformen — gefragte Gemeinden bleiben dabei stabil.
Die Wanderungsbilanz des Heidekreises verläuft über viele Jahre nahezu ausgeglichen auf einem Niveau von rund 5.000 Fort- und Zuzügen pro Jahr. Zwei Ereignisse stechen heraus: die Zuzugswelle 2015/16 und das Jahr 2022 mit rund 24.700 Zuzügen bei etwa 21.300 Fortzügen.
Seit 2023 hat sich die Dynamik wieder normalisiert; zuletzt übersteigen die Zuzüge die Fortzüge leicht. Mit einem täglichen Pendlersaldo von −7.835 Personen ist der Heidekreis zugleich ein typischer Wohnstandort für Beschäftigte, die in die umliegenden Ballungsräume pendeln — ein Treiber für die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern mit guter Verkehrsanbindung.
Im Jahr 2025 wurden im Heidekreis 388 Wohnungen fertiggestellt, rund 23 Prozent mehr als im Vorjahr mit 315 Einheiten. Auch die Zahl der Baugenehmigungen erhöhte sich auf 346 Wohnungen und lag damit rund 7 Prozent über dem Vorjahreswert von 322 Genehmigungen.
Der Wohnungsbau im Heidekreis zeigt im Zeitraum 2012–2025 eine deutlich wellenförmige Entwicklung: Nach dem Höhepunkt 2020 mit rund 830 Genehmigungen und Fertigstellungen folgte ein spürbarer Rückgang bis 2024.
Im Jahr 2025 wurden 388 Wohnungen fertiggestellt — rund 23 Prozent mehr als im Vorjahr (315 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen stieg von 322 auf 346 Wohnungen und damit um rund 7 Prozent.
Nach dem deutlichen Rückgang der Fertigstellungen im Jahr 2024 zeigt sich die Bautätigkeit wieder belebt. Die steigenden Genehmigungen könnten auf eine leichte Stabilisierung des Wohnungsbaus in den kommenden Jahren deuten.
Einwohnerstärkste Gemeinden 2025 und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 im Heidekreis.
Im Jahr 2025 wurden im Heidekreis 731 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 290 Eigentumswohnungen gehandelt — beide Segmente legen gegenüber dem Vorjahr zu, der Geldumsatz bei Wohnungen erreicht ein neues Maximum.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 247.524 Euro — das sind +3,7 Prozent bzw. +8.748 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 278.433 Euro im Jahr 2022. Nach der Korrektur in der Zinsphase 2023/24 zeigt sich wieder eine leichte Aufwärtsbewegung.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 159.310 Euro und liegen damit −4,8 Prozent bzw. −8.028 Euro unter dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 167.339 Euro im Jahr 2024 erreicht. Der Rückgang ist auch auf einen veränderten Objektmix im kleinen Wohnungssegment zurückzuführen — die Nachfrage bleibt bei steigenden Abschlusszahlen hoch.
Der Wohnimmobilienmarkt im Heidekreis zeigte 2025 in beiden Segmenten eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorjahr.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 180,9 Mio. Euro — ein Plus von +10,5 Prozent bzw. +17,1 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt weiterhin bei 208,8 Mio. Euro im Jahr 2022.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 46,2 Mio. Euro umgesetzt — ein Plus von +11,3 Prozent bzw. +4,7 Mio. Euro. Damit markiert 2025 ein neues Maximum im Beobachtungszeitraum. Beide Segmente zeigen eine klare Marktbelebung nach der Zinsphase 2022/23.
Im Wohnimmobilienmarkt Heidekreis zeigte sich 2025 in beiden Segmenten eine Belebung gegenüber dem Vorjahr.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 731 Transaktionen — ein Plus von +6,6 Prozent bzw. +45 Verträgen gegenüber 2024. Das absolute Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 781 Transaktionen im Jahr 2020.
Bei den Eigentumswohnungen zeigt sich die stärkste relative Erholung: Mit 290 Kaufverträgen wurden +16,9 Prozent bzw. +42 Verträge mehr abgeschlossen als 2024. Der Höchststand wurde mit 315 Transaktionen im Jahr 2021 verzeichnet. Die steigenden Abschlusszahlen unterstreichen die wiedergewonnene Marktdynamik — getragen von stabilisierten Finanzierungsbedingungen und anhaltend hoher Wohnraumnachfrage.
Kaufpreise im Bestand legen 2025 kräftig um 10,9 Prozent zu, Neubauten um 3,7 Prozent. Bei den Mieten ziehen Bestandswohnungen um 5,4 Prozent an, während Neubaumieten leicht um 1,9 Prozent nachgeben.
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im Heidekreis: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 1.941 €/m² (+10,9 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 4.021 €/m² deutlich darüber und legten mit +3,7 % zu. Der Preisabstand zwischen Neubau und Bestand bleibt damit groß — Bestandswohnungen holen aber auf.
Mietpreise entwickeln sich uneinheitlich: Bestandsmieten stehen bei 8,43 €/m² (+5,4 % vs. 2024), Neubaumieten bei 11,77 €/m² (−1,9 %). Der leichte Rückgang im Neubau nach dem starken Anstieg des Vorjahres deutet auf eine Normalisierung im oberen Mietsegment hin.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich sowohl Kauf- als auch Mietpreise deutlich erhöht — die Kaufpreise im Bestand haben sich seit 2012 mehr als verdoppelt. Im Vergleich zu den umliegenden Metropolen bleibt das Preisniveau im Heidekreis jedoch moderat und für Erstkäufer gut erreichbar.
Die Zahl der Angebote erreicht im zweiten Quartal 2026 mit 711 Häusern und 123 Wohnungen jeweils ein neues Maximum. Eigentumswohnungen standen 2025 im Schnitt 94 Tage online und damit 13 Tage kürzer als im Vorjahr — Häuser benötigen mit 107 Tagen etwas länger.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien im Heidekreis erreichte in den Boomjahren 2020/21 mit rund 55 bis 65 Tagen ihr Minimum und ist in der Zinsphase 2023 wieder deutlich gestiegen.
Ein-/Zweifamilienhäuser standen 2025 im Schnitt 107 Tage online — das sind +10,3 Prozent bzw. +10 Tage gegenüber 2024. Den Höchststand markierte 2016 mit 108 Tagen; das aktuelle Niveau liegt damit nur knapp darunter.
Eigentumswohnungen liegen bei 94 Tagen (−12,1 Prozent bzw. −13 Tage gegenüber 2024). Hier zeigt sich eine klare Beschleunigung gegenüber dem Maximum von 116 Tagen im Jahr 2017. Kürzere Angebotsdauern signalisieren, dass marktgerecht bepreiste Wohnungen zügig Käufer finden.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate im Heidekreis steigt 2026 in beiden Segmenten auf neue Höchststände.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q2/2026 711 Angebote verzeichnet — +5,0 Prozent bzw. +34 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Damit markiert Q2/2026 das Maximum des Beobachtungszeitraums; das Angebotsniveau liegt deutlich über den rund 500 bis 600 Inseraten der Jahre 2023/24.
Eigentumswohnungen zeigen ebenfalls einen deutlichen Zuwachs: 123 Angebote im Q2/2026 bedeuten +12,8 Prozent bzw. +14 Angebote mehr als im Vorquartal — ebenfalls ein neues Maximum. Das wachsende Angebot bietet Käufern mehr Auswahl, während die kürzer werdende Vermarktungsdauer bei Wohnungen auf einen weiterhin aufnahmefähigen Markt hindeutet.
Nahezu jedes zweite Hausangebot im Heidekreis liegt 2026 in der Preisspanne von 300 bis 400 Tsd. €, bei Eigentumswohnungen konzentriert sich knapp die Hälfte der Angebote zwischen 100 und 200 Tsd. €. Hochpreisige Objekte ab 500 Tsd. € bleiben die Ausnahme.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Heidekreis konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Der größte Anteil entfällt mit 48,4 Prozent auf die Preisspanne 300 – 400 Tsd. €, gefolgt von 400 – 500 Tsd. € mit 18,8 Prozent.
Das Segment 200 – 300 Tsd. € stellt 14,9 Prozent der Angebote. Hochpreisige Objekte ab 500 Tsd. € machen 9,9 Prozent aus. Gegenüber 2025 hat sich das Angebot spürbar in Richtung der Spanne 300 – 400 Tsd. € verschoben, während die unteren Preisklassen an Gewicht verloren haben.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen im Heidekreis konzentriert sich 2026 klar im unteren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 100 – 200 Tsd. € mit 49,0 Prozent aller Angebote, gefolgt von 200 – 300 Tsd. € mit 20,9 Prozent.
Wohnungen bis 100 Tsd. € stellen 19,3 Prozent der Angebote. Objekte ab 500 Tsd. € machen mit 4,4 Prozent den Ausnahmefall dar — ein Hinweis auf das vergleichsweise moderate Preisniveau im Wohnungssegment des Landkreises.
Die Karte des Landkreises Heidekreis mit den wichtigsten Gemeinden von Schneverdingen und Bispingen im Norden bis Schwarmstedt und Lindwedel im Süden. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen des Heidekreises — von den begehrten Premiumlagen Soltau, Bad Fallingbostel und Schneverdingen bis zu aufstrebenden Trendlagen wie Bispingen, Walsrode und Munster.
Durch die Lage im Städtedreieck Hamburg–Hannover–Bremen und mitten in der Lüneburger Heide besitzt Soltau eine besondere Standortqualität. Die Stadt vereint vielfältige Freizeitangebote mit einem attraktiven Wohnumfeld. In bevorzugten Wohnbereichen besteht eine hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und zeitgemäßem Wohnraum. Wirtschaftliche Stabilität, touristische Bedeutung und gute Erreichbarkeit unterstützen das Interesse von anspruchsvollem Klientel.
In der Kreisstadt zählen vor allem die nördlichen Randbereiche zu den gefragten Wohnlagen. Großzügige Grundstücke, freistehende Häuser und ein grünes, zurückgezogenes Umfeld mit gepflegtem Immobilienbestand bestimmen dort den Charakter. Eine leistungsfähige Infrastruktur und die zentrale Lage im Heidekreis ergänzen die Wohnqualität und machen Bad Fallingbostel zu einem attraktiven Standort für unterschiedliche Käufergruppen.
Am westlichen Rand des Naturschutzgebiets Lüneburger Heide bietet Schneverdingen eine etablierte Wohnlage mit hoher Lebensqualität. Der anerkannte Luftkurort verbindet naturnahes Wohnen mit guter Infrastruktur und regionaler Erreichbarkeit. Gepflegte Ein- und Zweifamilienhäuser dominieren viele Wohnquartiere. Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote und der hohe Erholungswert sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage und ein stabiles Preisniveau.
Im nördlichen Heidekreis gewinnt Bispingen zunehmend als Wohnstandort an Bedeutung, besonders für Haushalte mit Orientierung zur Metropolregion Hamburg. Die A7 ermöglicht eine zügige Anbindung in Richtung Hansestadt. In Ortsteilen mit neuerer Bebauung erweitert sich das Wohnangebot kontinuierlich. Moderne Wohngebiete und gepflegte Bestandsobjekte treffen auf eine stabile Nachfrage, während das grüne Umfeld die Wohnqualität zusätzlich stärkt.
In der größten Stadt des Heidekreises gewinnen insbesondere innenstadtnahe Quartiere an Attraktivität. Gefragt sind sanierungsfähige Bestandsimmobilien ebenso wie kleinere Neubauvorhaben in etablierten Wohnstraßen. Ein breites Nahversorgungsangebot und laufende Verbesserungen der Infrastruktur erhöhen die Alltagstauglichkeit. Das Preisniveau zeigt sich insgesamt stabil und weist in einzelnen Segmenten leichte Aufwärtstendenzen auf.
Mitten in der Lüneburger Heide bietet Munster ein solides Wohnumfeld mit zunehmender Nachfrage in grünen und familienfreundlichen Quartieren. Gepflegte Bestandsimmobilien bleiben gefragt, zugleich wächst das Interesse an zeitgemäßem Neubau. Die Nähe zu Naturflächen, eine verlässliche Nahversorgung und die gute regionale Erreichbarkeit unterstützen die Wohnqualität. Das Preisniveau bleibt insgesamt stabil und bietet Entwicklungsspielraum nach oben.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 720.000 – 850.000 | 750.000 – 880.000 |
| Gehoben | 530.000 – 740.000 | 550.000 – 770.000 |
| Gut | 400.000 – 550.000 | 420.000 – 580.000 |
| Mittel | 270.000 – 420.000 | 280.000 – 440.000 |
| Einfach | 160.000 – 290.000 | 170.000 – 300.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 450.000 – 550.000 | 460.000 – 570.000 |
| Gehoben | 370.000 – 460.000 | 380.000 – 480.000 |
| Gut | 300.000 – 390.000 | 310.000 – 405.000 |
| Mittel | 210.000 – 320.000 | 220.000 – 335.000 |
| Einfach | 140.000 – 220.000 | 145.000 – 240.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 3.500 – 4.600 | 3.700 – 4.900 |
| Gehoben | 2.800 – 3.700 | 2.900 – 3.900 |
| Gut | 2.100 – 2.900 | 2.200 – 3.100 |
| Mittel | 1.200 – 2.300 | 1.300 – 2.400 |
| Einfach | 800 – 1.300 | 840 – 1.400 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 12,60 – 14,00 | 13,00 – 14,40 |
| Gehoben | 10,20 – 12,80 | 10,50 – 13,20 |
| Gut | 8,80 – 10,50 | 9,10 – 10,80 |
| Mittel | 7,00 – 9,00 | 7,30 – 9,20 |
| Einfach | 5,00 – 7,20 | 5,30 – 7,50 |
Unsere IHK-geprüften Makler und geprüften Sachverständigen schätzen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie — diskret, präzise und unverbindlich.