Der aktuelle Marktbericht von VON POLL IMMOBILIEN — mit Kennzahlen, Wohnlagenkarte und fundierter Preisanalyse für die Stadt am Bayerischen Untermain.
Der Aschaffenburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich auch 2026 als attraktiver Standort für Käufer und Verkäufer. Aktuelle Kennzahlen geben Aufschluss über die Entwicklungen bei Angebot, Nachfrage und Marktaktivität. Die wichtigsten Daten und Trends haben wir für Sie zusammengefasst.
Aschaffenburg ist mit 73.326 Einwohnern die wichtigste Mittelstadt am Bayerischen Untermain und Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Der Wohnimmobilienmarkt zeigt 2025 steigende Transaktionszahlen in beiden Segmenten.
Aschaffenburg wächst: +5.624 Einwohner zwischen 2012 und 2024, getragen von einer positiven Wanderungsbilanz. Der einwohnerstärkste Stadtteil ist die Stadtmitte; die Bautätigkeit ging 2025 mit 126 Fertigstellungen (−62 %) deutlich zurück.
2025 wurden 346 Eigentumswohnungen (+4,2 %) und 89 Häuser (+6,0 %) gehandelt — ein spürbarer Anstieg gegenüber dem Vorjahr.
Häuser finden schneller Käufer: Ein-/Zweifamilienhäuser stehen 2025 im Schnitt nur noch 80 Tage online (−24,5 %), Eigentumswohnungen 93 Tage. Das Wohnungsangebot erreicht mit 346 Inseraten im Q2/2026 ein neues Hoch.
Zu den Premiumlagen zählen die östliche Stadtmitte unterhalb des Godelsbergs, Nilkheim und das südliche Schweinheim. Gefragte Trendlagen sind Obernau, Damm und Strietwald.
Unsere Immobilienprofis vor Ort kennen die aktuellen Entwicklungen, Preise und Trends in Aschaffenburg. Entdecken Sie weitere Informationen und persönliche Ansprechpartner.
Zum Standort AschaffenburgQuellen: Destatis, Gutachterausschuss Stadt Aschaffenburg, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
Die am Main gelegene Mittelstadt Aschaffenburg gehört zur Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Sie liegt im Nordwesten Bayerns und bildet gemeinsam mit dem Bayerischen Untermain eine wichtige Schnittstelle zwischen Bayern und Hessen. Die Nähe zu Frankfurt verbindet fränkische Tradition mit den wirtschaftlichen Impulsen der Region. Aschaffenburg ist über die A3, den ICE- und Regionalverkehr sowie die Nähe zum Frankfurter Flughafen hervorragend angebunden. Die kompakte Innenstadt, belebte Plätze und das Mainufer sorgen für eine hohe Aufenthaltsqualität. Der Beiname „Bayerisches Nizza" verweist auf das milde Klima und das südlich anmutende Stadtpanorama.
Zu den prägendsten Sehenswürdigkeiten zählt Schloss Johannisburg, dessen roter Sandstein und markante Türme das Stadtbild am Main maßgeblich mitgestalten. In unmittelbarer Nähe liegt das Pompejanum, ein von König Ludwig I. initiierter Nachbau einer römischen Villa. Die Stiftskirche St. Peter und Alexander, das Stiftsmuseum, das historische Stadttheater und die Altstadt ergänzen das kulturelle Erbe der Stadt. Aschaffenburg bietet zugleich vielfältige Naturräume: Der Landschaftspark Schönbusch, die Fasanerie, der Park Schöntal, die Großmutterwiese und das Mainufer schaffen attraktive Rückzugsorte.
Aschaffenburg ist ein leistungsfähiger Wirtschaftsstandort, der sich durch einen breiten Mix aus Industrie, Handel, Handwerk und Dienstleistungen auszeichnet. Die Unternehmenslandschaft wird von kleinen und mittleren Unternehmen geprägt, ergänzt durch international tätige Betriebe und technologieorientierte Firmen. Besonders bedeutend sind die Branchen Logistik, Automobilzulieferung, Maschinenbau, IT und Beratung. Der bayernhafen Aschaffenburg, die Nähe zum Frankfurter Flughafen sowie die örtliche Hochschule stärken die Vernetzung, die Forschung und das Fachkräfteangebot.
| Einwohner | 73.326 |
| Einwohnerdichte (Einw. je km²) | 1.174,2 |
| Fläche (km²) | 62,5 |
| Haushalte | 37.504 |
| Haushaltsgröße (Ø) | 1,96 |
| Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) | +5.624 |
| Prognose Einwohner (bis 2035) | +998 |
| Pendlersaldo (täglich) | +15.919 |
| Kaufkraft pro Kopf (€) | 32.970 |
| Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) | 103,0 |
| Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2023) | 6.144 |
| Wohneigentumsquote (%) | 34,6 |
| Leerstandsquote Wohnungen (%) | 1,0 |
| Wohnungsbestand | 40.439 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) | 82,2 |
| Rendite (für Wohnungen in Prozent) | 3,3 |
| Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) | 30,4 |
| Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025) | 298 |
| Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025) | 126 |
| Gästeübernachtungen (2025) | 281.988 |
| Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) | 292,8 |
| Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) | 53,4 |
Die Einwohnerzahl Aschaffenburgs ist zwischen 2012 und 2024 um +5.624 Personen gewachsen; bis 2035 wird ein weiteres Plus von +998 Einwohnern prognostiziert. Die Stadt bleibt ein attraktives Zuzugsziel mit positiver Wanderungsbilanz und einem täglichen Pendlersaldo von +15.919 Personen.
Aschaffenburg verzeichnet seit rund 15 Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Mit aktuell 73.326 Einwohnern ist die Stadt das Zentrum des Bayerischen Untermains und ein gefragter Wohnstandort im Einzugsbereich der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main.
Im Zeitraum 2012 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um +5.624 Personen — nach einer Phase der Stagnation bis 2010 ein klarer Wachstumsschub. Die Prognose bis 2035 erwartet ein weiteres Plus von +998 Einwohnern.
Längerfristig zeichnet sich gemäß empirica-Prognose bis 2045 eine Stabilisierung auf hohem Niveau ab — nach der Wachstumsdekade folgt ein Plateau oberhalb von 74.000 Einwohnern. Ein zentraler Indikator für eine nachhaltige Wohnraumnachfrage und langfristige Standortattraktivität.
Die Wanderungsbilanz Aschaffenburgs fällt seit 2011 durchgehend positiv aus. Mit einem täglichen Pendlersaldo von +15.919 Personen unterstreicht die Stadt ihre Bedeutung als wirtschaftliches Zentrum der Region — deutlich mehr Menschen pendeln nach Aschaffenburg ein, als hinaus.
Die Zuzüge übersteigen die Fortzüge seit über einem Jahrzehnt, mit einem Höchststand von rund 6.150 Zuzügen im Jahr 2022. Arbeits- und Bildungsmigration sowie Zuzüge aus dem Rhein-Main-Gebiet bilden den Großteil des Wanderungsgewinns. Damit profitiert Aschaffenburg von einem kontinuierlichen Bevölkerungsplus — einem zentralen Treiber für die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage.
Im Jahr 2025 wurden in Aschaffenburg 126 Wohnungen fertiggestellt, rund 62 Prozent weniger als im Vorjahr mit 335 Einheiten. Die Baugenehmigungen lagen 2025 bei 298 Wohnungen und damit rund 7 Prozent unter dem Vorjahreswert von 322 Genehmigungen.
Der Wohnungsbau in Aschaffenburg zeigt im Zeitraum 2012–2025 eine volatile Entwicklung mit starken Schwankungen zwischen den Jahren.
Im Jahr 2025 wurden 126 Wohnungen fertiggestellt — rund 62 Prozent weniger als im Vorjahr (335 Einheiten). Die Zahl der Baugenehmigungen lag mit 298 Wohnungen rund 7 Prozent unter dem Vorjahreswert von 322.
Nach den starken Baujahren 2023 und 2024, die von den hohen Genehmigungszahlen des Jahres 2021 geprägt waren, fallen die Fertigstellungen nun entsprechend geringer aus. Bei stabilen Genehmigungen ist jedoch wieder mit steigenden Fertigstellungen zu rechnen.
Einwohnerstärkste Stadtteile und Ø-Angebotspreise für Wohnimmobilien 2026 im Stadtgebiet Aschaffenburg.
Im Jahr 2025 wurden in Aschaffenburg 89 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 346 Eigentumswohnungen gehandelt — beide Segmente legen gegenüber dem Vorjahr zu. Während die Durchschnittspreise für Häuser nachgeben, verteuern sich Eigentumswohnungen deutlich.
Ein-/Zweifamilienhäuser erreichten 2025 einen Durchschnittskaufpreis von 460.674 Euro — das sind −6,8 Prozent bzw. −33.373 Euro gegenüber dem Vorjahr. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 552.632 Euro im Jahr 2022. Nach dem Preisrückgang in der Zinsphase pendelt sich das Niveau nun unterhalb der Höchstwerte ein.
Eigentumswohnungen kosten 2025 im Schnitt 330.058 Euro und liegen damit +11,4 Prozent bzw. +33.672 Euro über dem Vorjahreswert. Das Maximum wurde mit 345.695 Euro im Jahr 2022 erreicht — der aktuelle Wert nähert sich diesem Höchststand wieder deutlich an.
Der Wohnimmobilienmarkt in Aschaffenburg setzte 2025 insgesamt rund 155 Mio. Euro um — getragen vor allem vom Wohnungssegment.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 41,0 Mio. Euro — ein leichtes Minus von −1,2 Prozent bzw. −0,5 Mio. Euro gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums liegt bei 58,8 Mio. Euro im Jahr 2019.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 114,2 Mio. Euro umgesetzt — ein deutliches Plus von +16,1 Prozent bzw. +15,8 Mio. Euro. Der Höchststand wurde mit 138,0 Mio. Euro im Jahr 2018 erreicht. Das Wohnungssegment zeigt damit eine klare Marktbelebung nach der Zinsphase 2022/23.
Im Wohnimmobilienmarkt Aschaffenburg zeigte sich 2025 in beiden Segmenten eine Belebung gegenüber dem Vorjahr.
Auf das Segment Ein-/Zweifamilienhäuser entfielen 89 Transaktionen — ein Plus von +6,0 Prozent bzw. +5 Verträgen gegenüber 2024. Das Maximum des Beobachtungszeitraums lag bei 108 Transaktionen im Jahr 2019.
Bei den Eigentumswohnungen wurden 346 Kaufverträge abgeschlossen — +4,2 Prozent bzw. +14 Verträge mehr als 2024. Der Höchststand wurde mit 455 Transaktionen im Jahr 2017 verzeichnet. Die steigenden Abschlusszahlen unterstreichen die wiedergewonnene Marktdynamik — getragen von stabilisierten Finanzierungsbedingungen und anhaltend hoher Wohnraumnachfrage.
Kaufpreise im Bestand legen 2025 um 3,5 Prozent zu, Neubauten um 3,2 Prozent. Auch die Angebotsmieten ziehen weiter an — Neubau-Mieten steigen mit +3,8 Prozent am stärksten.
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen in Aschaffenburg: Bestandsobjekte erreichten 2025 einen Durchschnitt von 3.853 €/m² (+3,5 % gegenüber 2024). Neubauten liegen mit 5.669 €/m² deutlich darüber und legten um +3,2 % zu.
Mietpreise steigen in beiden Segmenten: Bestandsmieten stehen bei 11,44 €/m² (+2,7 % vs. 2024), Neubaumieten bei 14,57 €/m² (+3,8 %). Die Nachfrage nach modernem Wohnraum übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot.
Über den Beobachtungszeitraum 2012–2025 haben sich die Bestandskaufpreise mehr als verdoppelt — ein Hinweis auf eine zunehmend angespannte Marktlage, in der Eigentum insbesondere für Erstkäufer schwieriger erreichbar wird.
Die Vermarktungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern sinkt 2025 auf 80 Tage — ein Rückgang um 24,5 Prozent. Eigentumswohnungen stehen im Schnitt 93 Tage online. Das Wohnungsangebot erreicht im zweiten Quartal 2026 mit 346 Inseraten einen neuen Höchststand.
Die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien in Aschaffenburg entwickelt sich 2025 in den beiden Segmenten unterschiedlich.
Ein-/Zweifamilienhäuser stehen 2025 im Schnitt 80 Tage online — das sind −24,5 Prozent bzw. −26 Tage gegenüber dem Vorjahr. Den Höchststand markierte 2024 mit 106 Tagen; marktgerecht bepreiste Häuser finden wieder zügig Käufer.
Eigentumswohnungen liegen bei 93 Tagen (+3,3 Prozent bzw. +3 Tage gegenüber 2024). Der Höchstwert des Beobachtungszeitraums lag bei 112 Tagen im Jahr 2016. Das gestiegene Angebot im Wohnungssegment verlängert die Vermarktung leicht.
Die Zahl der auf Immobilienportalen aktiven Inserate in Aschaffenburg zeigt 2025/26 ein differenziertes Bild zwischen Häusern und Wohnungen.
Bei Ein-/Zweifamilienhäusern wurden im Q2/2026 112 Angebote verzeichnet — −4,3 Prozent bzw. −5 Angebote gegenüber dem Vorquartal. Das Maximum lag mit 146 Angeboten in Q1/2024 spürbar höher — das Hausangebot bleibt begrenzt.
Eigentumswohnungen zeigen einen deutlichen Zuwachs: 346 Angebote im Q2/2026 bedeuten +3,3 Prozent bzw. +11 Angebote mehr als im Vorquartal — und zugleich den Höchststand des Beobachtungszeitraums. Das wachsende Wohnungsangebot eröffnet Käufern mehr Auswahl, während Häuser weiterhin knapp und gefragt bleiben.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt 2026 der größte Anteil auf das Hochpreissegment ab 750 Tsd. €, gefolgt vom Mittelfeld zwischen 300 und 600 Tsd. €. Der Markt für Eigentumswohnungen konzentriert sich klar im Segment zwischen 150 und 450 Tsd. €.
Die Kaufpreisverteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Aschaffenburg zeigt 2026 einen deutlichen Schwerpunkt im Hochpreissegment: Der größte Anteil entfällt mit 30,3 Prozent auf Objekte ab 750 Tsd. €, gefolgt von 300 – 450 Tsd. € mit 25,9 Prozent und 450 – 600 Tsd. € mit 24,9 Prozent.
Gegenüber 2025 hat sich das Angebot spürbar in Richtung der höchsten Preisklasse verschoben, während das Segment 600 – 750 Tsd. € an Gewicht verloren hat. Günstige Häuser unter 300 Tsd. € sind mit rund 6 Prozent die Ausnahme.
Die Kaufpreisverteilung von Eigentumswohnungen in Aschaffenburg konzentriert sich 2026 klar im mittleren Preissegment: Die häufigste Preisspanne ist 300 – 450 Tsd. € mit 35,0 Prozent aller Angebote, gefolgt von 150 – 300 Tsd. € mit 32,9 Prozent.
Das gehobene Segment 450 – 600 Tsd. € stellt 17,3 Prozent der Angebote. Wohnungen ab 750 Tsd. € machen mit 4,7 Prozent nur einen kleinen Teil des Marktes aus.
Die Karte des Stadtgebiets Aschaffenburg mit den wichtigsten Stadtteilen und dem Verlauf des Mains. Die VON POLL IMMOBILIEN Wohnlagen-Einstufung reicht von Premium bis Einfach.
Unsere regionalen Experten bewerten die wichtigsten Wohnlagen Aschaffenburgs — von den begehrten Premiumquartieren in der östlichen Stadtmitte, in Nilkheim und Schweinheim bis zu gefragten Trendlagen wie Obernau, Damm und Strietwald.
Der östliche Teil der Aschaffenburger Stadtmitte gehört zu den repräsentativsten Wohnlagen der Stadt. Unterhalb des Godelsberg prägen großzügige Grundstücke, villenartige Bebauung und gepflegte Altbausubstanz das Bild der ruhigen Seitenstraßen. Die Nähe zu den kulturellen Angeboten, zum Schlossgarten und zur Innenstadt verbindet zentrumsnahes Wohnen mit einem hohen Maß an Privatsphäre. Das Umfeld wirkt besonders hochwertig und wird stetig nachgefragt.
Nilkheim überzeugt als gehobene Wohnlage am westlichen Stadtrand mit ruhigen Straßenzügen, viel Grün und attraktiven Blickbezügen zum Main. Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften bestimmen das Wohnbild. Gepflegte Grundstücke, gewachsene Nachbarschaften und die Kombination aus Randlage und guter Erreichbarkeit unterstreichen die Qualität der Wohnlage. Mit dem Neubaugebiet Anwandeweg entsteht hier künftig hochwertiger Wohnraum in guter Lage.
Die südlichen Wohnlagen von Schweinheim zählen zu den gefragten gehobenen Adressen Aschaffenburgs. Repräsentative Ein- und Zweifamilienhäuser auf großzügigen Grundstücken prägen das ruhige Wohnumfeld. Besonders geschätzt werden die naturnahe Lage, der Blick ins Grüne und die zurückgesetzten Straßenzüge mit hohem Rückzugswert. In Verbindung mit der guten Anbindung an die Innenstadt entsteht ein hochwertiges und familienfreundliches Wohnmilieu.
Am Rand Aschaffenburgs gelegen, zählt Obernau zu den gefragten Trendlagen mit besonders naturnahem Charakter. Die Nähe zum Main und die kurzen Wege in den angrenzenden Wald schaffen ein ruhiges Wohnumfeld mit hohem Freizeitwert. Ein- und Zweifamilienhäuser prägen weite Teile des Stadtteils ebenso wie gepflegte Grundstücke und gewachsene Strukturen. Die Verbindung aus Erholung, Stadtnähe und solider Wohnqualität verleiht Obernau anhaltende Attraktivität.
Mit seiner weitläufigen Struktur und der guten Anbindung an Bahnhof und Stadtmitte bietet Damm ein alltagstaugliches Wohnumfeld. Die Bebauung ist vielseitig und reicht von Ein- und Mehrfamilienhäusern bis hin zu kleineren Wohnanlagen. Ruhige Straßen, kurze Wege und eine eigenständige Quartiersstruktur prägen das Bild. Gerade für Bewohner, die Stadtnähe und ein aufgelockertes Umfeld möchten, bleibt Damm eine gefragte Adresse.
Weiter außerhalb des Zentrums gelegen, überzeugt Strietwald vor allem durch Ruhe, große Grundstücke und ein überschaubares und beständiges Wohnumfeld. Freistehende Häuser und aufgelockerte Bebauung bestimmen das Wohnbild, ergänzt durch viel Grün und ein familienfreundliches Umfeld. Die Lage bietet ein hohes Maß an Privatheit und zugleich eine gute Erreichbarkeit der Innenstadt. Dadurch bleibt Strietwald für viele Zielgruppen eine attraktive Wohnlage mit stabilem Profil.
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 1.100.000 – 1.650.000 | 1.000.000 – 1.600.000 |
| Gehoben | 770.000 – 1.200.000 | 760.000 – 1.100.000 |
| Gut | 560.000 – 780.000 | 550.000 – 770.000 |
| Mittel | 420.000 – 590.000 | 410.000 – 570.000 |
| Einfach | 250.000 – 450.000 | 240.000 – 440.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 740.000 – 1.100.000 | 720.000 – 1.100.000 |
| Gehoben | 570.000 – 760.000 | 550.000 – 730.000 |
| Gut | 410.000 – 590.000 | 400.000 – 600.000 |
| Mittel | 300.000 – 420.000 | 300.000 – 420.000 |
| Einfach | 220.000 – 320.000 | 200.000 – 310.000 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 5.500 – 8.600 | 6.100 – 9.850 |
| Gehoben | 4.700 – 6.100 | 4.800 – 6.700 |
| Gut | 4.000 – 4.900 | 4.100 – 5.000 |
| Mittel | 2.900 – 4.100 | 3.000 – 4.300 |
| Einfach | 2.200 – 3.100 | 2.300 – 3.100 |
| Lage | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Premium | 14,50 – 18,00 | 15,00 – 18,40 |
| Gehoben | 11,50 – 14,80 | 11,80 – 15,20 |
| Gut | 9,50 – 11,80 | 9,50 – 12,00 |
| Mittel | 7,60 – 9,60 | 7,80 – 9,80 |
| Einfach | 6,50 – 7,80 | 6,70 – 8,00 |
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