Mehrfamilienhäuser in Kiel: Diese Neuerungen müssen Eigentümer jetzt kennen

Der Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt Kiel zeigt sich dynamisch, doch für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (MFH) wächst der regulatorische Druck. Von energetischen Sanierungspflichten bis hin zu neuen Mietrechtsvorgaben – wer langfristig den Wert seiner Immobilie sichern will, muss die aktuellen Gesetzesänderungen für 2025 und 2026 im Blick behalten.

Als Ihr Experten-Team von VON POLL COMMERCIAL Kiel haben wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

1. Das „Gebäudemodernisierungsgesetz“: Mehr Flexibilität beim Heizungstausch

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird zum Gebäudemodernisierungsgesetz weiterentwickelt. Für Eigentümer in Kiel bedeutet das vor allem eine Rückkehr zu mehr Technologieoffenheit:

• Kein striktes Verbot: Moderne Gas- und Ölheizungen bleiben in Bestandsbauten vorerst zulässig.
• Bio-Anteil: Ab 2029 müssen diese Anlagen jedoch schrittweise mit einem verbindlichen Anteil an Biokraftstoffen betrieben werden.
• Förderung: Wer dennoch auf erneuerbare Energien (z. B. Wärmepumpen) setzt, kann weiterhin von hohen Förderungen von bis zu 70 % profitieren.

In Kiel ist die kommunale Wärmeplanung entscheidend. Da Kiel als Großstadt diese Planung bis Mitte 2026 vorlegen muss, greifen die strengeren Regeln (65 % Erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen) erst nach diesem Zeitpunkt oder sobald der Wärmeplan offiziell ausgewiesen wird. Bis dahin dürfen klassische Gasheizungen eingebaut werden, sofern sie 'H2-Ready' sind oder später auf Biogas umgestellt werden können. 

2. CO2-Kostenaufteilung: Der energetische Zustand entscheidet

Die CO2-Abgabe wird für Vermieter zunehmend zum Kostenfaktor. Seit 2025 liegt der Preis bei 55 Euro pro Tonne CO2 und wird 2026 weiter steigen.

• Stufenmodell: Die Kosten werden nach einem 10-Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
• Preisentwicklung: Der CO2-Festpreis stieg Anfang 2025 auf 55 €/Tonne. Für 2026 ist ein Preiskorridor zwischen 55 € und 65 € vorgesehen, bevor 2027 der freie Zertifikatehandel startet.
• Vermieter-Anteil: Bei energetisch schlecht sanierten Gebäuden müssen Vermieter bis zu 95 % der CO2-Kosten selbst tragen. Eine energetische Aufwertung der Immobilie wirkt sich hier also direkt positiv auf Ihre Rendite aus.
  
  

3. Mietrechtsreform 2026: Engere Grenzen für Vermieter

Die Bundesregierung plant für 2026 Verschärfungen, um „Schlupflöcher“ bei der Mietpreisbremse zu schließen:

• Möblierungszuschläge: Diese sollen künftig klar begrenzt werden.
• Indexmieten: Es wird über eine Deckelung diskutiert, um extreme Mietsteigerungen bei hoher Inflation zu verhindern.
• Kurzzeitmiete: Die gewerbliche Vermietung von Wohnraum (z. B. Ferienwohnungen) wird stärker reglementiert.

4. Smart-Meter-Rollout: Digitale Pflicht ab 2025

Seit Januar 2025 ist der Einbau intelligenter Messsysteme (Smart Meter) für viele Haushalte und Gebäude Pflicht.

• Wer ist betroffen? Vor allem Gebäude mit einem Jahresverbrauch über 6.000 kWh oder mit steuerbaren Verbrauchern wie Wärmepumpen und Wallboxen.
• Ziel: Die Systeme sollen für mehr Transparenz sorgen und sind Voraussetzung für variable Stromtarife.
  
  

5. Fokus Kiel: Grundsteuer und Marktentwicklung

In Schleswig-Holstein tritt 2025 die neue Grundsteuer in Kraft. Eigentümer in Kiel sollten ihre Bescheide prüfen, da sich die Belastung je nach Lage und Gebäudeart deutlich verschieben kann. Trotz gestiegener Zinsen bleibt die Nachfrage nach Anlageimmobilien in attraktiven Kieler Lagen stabil, wobei Gebäude mit guter Energieeffizienz deutlich höhere Marktpreise erzielen.

Fazit für Eigentümer

Aktuell gibt es in Kiel Diskussionen über den sogenannten „Bau-Turbo“ (§ 246b BauGB). Die Stadt plant, diesen vor allem für Vorhaben mit mindestens zwei Wohneinheiten und auf größeren Flächen zu nutzen, was Nachverdichtungen bei Mehrfamilienhäusern begünstigen könnte. 

Die kommenden Jahre fordern von Eigentümern proaktives Handeln – insbesondere bei der energetischen Sanierung und der digitalen Infrastruktur. Wer frühzeitig investiert, sichert nicht nur die Compliance mit neuen Gesetzen, sondern steigert auch die Attraktivität für Mieter und den Wiederverkaufswert.

Sie planen den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses oder benötigen eine aktuelle Markteinschätzung für Ihr Portfolio in Kiel?

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