AfA Immobilien berechnen – Tabelle & Nutzungsdauer

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern gehört die Abschreibung für Abnutzung (AfA) zu den wirkungsvollsten steuerlichen Instrumenten überhaupt. Dennoch wird dieses Potenzial in der Praxis häufig nicht vollständig genutzt. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern oder Gebäuden mit technischem Sanierungsbedarf kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein als die pauschalen Annahmen des Finanzamts – mit erheblichen steuerlichen Auswirkungen.

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die AfA Immobilien Berechnung basiert auf dem Grundgedanken, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert. Der Gesetzgeber erlaubt Eigentümern, diesen Wertverlust steuerlich geltend zu machen – als jährlichen Abzug von den Mieteinnahmen. Die AfA Abschreibung Immobilien mindert damit direkt die steuerliche Bemessungsgrundlage und reduziert die jährliche Steuerlast.

Entscheidend ist: Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil – nicht auf Grund und Boden. Wer den Grundstücksanteil korrekt herausrechnet, maximiert die abschreibungsfähige Basis.

AfA Tabelle: Nutzungsdauer und Sätze für Immobilien im Überblick

Die folgende AfA Tabelle zeigt die gesetzlich geregelten Sätze und die unterstellte AfA Tabelle Nutzungsdauer je nach Baujahr. Der AfA-Satz für Immobilien richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes und bestimmt maßgeblich, wie hoch die jährliche Abschreibung ausfällt:

Warum die Standard-AfA häufig nicht zur Realität passt

Die gesetzlichen AfA-Sätze – wie in der obigen Abschreibung Immobilien Tabelle dargestellt – unterstellen eine pauschale Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren, unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Viele ältere Mehrfamilienhäuser weisen jedoch Modernisierungsstau, veraltete technische Anlagen oder wirtschaftliche Einschränkungen auf.

In solchen Fällen kann die reale Restnutzungsdauer deutlich geringer sein – und damit die tatsächlich mögliche jährliche Abschreibung deutlich höher als der Standardsatz aus der AfA Tabelle.

AfA Immobilien Berechnung: So funktioniert die Berechnung in der Praxis

Die AfA Immobilien Berechnung folgt einem einfachen Schema: Zunächst wird der Grundstücksanteil vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Der verbleibende Gebäudeanteil wird anschließend mit dem maßgeblichen AfA-Satz multipliziert. Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Standard-AfA und einer verkürzten Nutzungsdauer per Gutachten:

Wer die genauen Zahlen für sein Objekt ermitteln möchte, sollte einen AfA-Rechner für Immobilien oder einen qualifizierten Steuerberater hinzuziehen – pauschale Online-Rechner ersetzen keine individuelle Prüfung.

Restnutzungsdauergutachten: Der steuerliche Hebel für Eigentümer

Über ein sogenanntes Restnutzungsdauergutachten (RND-Gutachten) kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen und damit ein höherer AfA-Satz als in der Standard-AfA-Tabelle begründet werden. Ein qualifizierter Sachverständiger prüft dabei unter anderem:

• Bauweise und technischer Zustand des Gebäudes
  
  
• Modernisierungen und Instandhaltungsstand
  
  
• Verschleiß relevanter Bauteile
  
  
• Technische und wirtschaftliche Restnutzbarkeit
  
  

Wird statt der pauschalen 50 Jahre beispielsweise nur noch eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren anerkannt, verdoppelt sich die jährliche Abschreibung rechnerisch von 2 % auf 4 %. Das ist keine Steuervermeidung, sondern die korrekte Abbildung des tatsächlichen Wertverlusts.

Für welche Immobilien lohnt sich ein RND-Gutachten?

Aktuelle Entwicklung 2025 / 2026

Neue BFH-Urteile und Anpassungen der Verwaltungspraxis haben das Thema Restnutzungsdauergutachten zuletzt wieder stärker in den Fokus gerückt. Nach aktueller Entwicklung werden qualifizierte und nachvollziehbar begründete Gutachten von Finanzämtern tendenziell offener geprüft als noch vor einigen Jahren. Entscheidend bleibt jedoch eine saubere technische Herleitung sowie eine objektspezifische Begründung. Pauschale oder nicht individualisierte Gutachten haben deutlich schlechtere Chancen auf Anerkennung.

Warum das Thema gerade jetzt an Bedeutung gewinnt

Durch gestiegene Zinsen, höhere Sanierungskosten und strengere energetische Anforderungen achten Eigentümer heute stärker auf Liquidität und steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Eine erhöhte AfA Abschreibung Immobilien kann dabei helfen:

• die laufende Steuerlast spürbar zu reduzieren
  
  
• Investitionen teilweise steuerlich abzufedern
  
  
• die Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses nachhaltig zu verbessern

Grenzen und wichtige Hinweise

Nicht jedes Gebäude eignet sich automatisch für ein Restnutzungsdauergutachten. Darüber hinaus gilt:

• Anerkannt werden nur qualifizierte Gutachten mit nachvollziehbarer Objektprüfung
  
  
• Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil – nicht auf Grund und Boden
  
  
• Höhere Abschreibungen reduzieren den Buchwert der Immobilie schneller
  
  
• Bei einem Verkauf innerhalb der steuerlichen Fristen können sich daraus steuerliche Auswirkungen ergeben
  
  

Eine Abstimmung mit einem Steuerberater ist daher in jedem Fall empfehlenswert.

Weiterführender Hinweis

Dieser Beitrag ist ein Auszug aus unserem Mehrfamilienhaus-Kompass – dem umfassenden Leitfaden für Eigentümer zu Sanierung, Steuern, Mietspiegel, Finanzierung und Nachfolge.

Den Mehrfamilienhaus-Kompass können Sie hier direkt online lesen oder kostenlos herunterladen:
Zum Mehrfamilienhaus-Kompass

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Telefon: 0421 – 278 888 15
E-Mail: [email protected]

Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien

Wie hoch ist der AfA-Satz für Immobilien?
Der AfA-Satz für Immobilien hängt vom Baujahr ab. Für Gebäude ab 1925 gilt ein Satz von 2 % pro Jahr, für ältere Gebäude vor 1925 sind es 2,5 % und für Neubauten ab 2023 beträgt der Satz 3 % jährlich. Die vollständige AfA Tabelle Nutzungsdauer findet sich weiter oben in diesem Beitrag. Über ein Restnutzungsdauergutachten kann in bestimmten Fällen ein höherer effektiver Satz erreicht werden.

Wie hoch ist die AfA bei gebrauchten Immobilien?
Bei gebrauchten Immobilien richtet sich die AfA nach dem ursprünglichen Baujahr. In der Regel gelten 2 % (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (Baujahr vor 1925) auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Wurde das Gebäude umfangreich saniert oder weist es einen stark verkürzten Restnutzungszeitraum auf, kann ein Gutachten einen höheren jährlichen Abschreibungsbetrag begründen.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien generell?
Die AfA bei Immobilien beträgt je nach Baujahr zwischen 2 % und 3 % des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils pro Jahr. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig und muss vorab herausgerechnet werden. Die genauen Werte sind in der AfA Tabelle weiter oben in diesem Beitrag zusammengefasst.

Wie berechnet man die AfA bei Immobilien?
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der Grundstücksanteil vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Der verbleibende Gebäudeanteil wird anschließend mit dem maßgeblichen AfA-Satz multipliziert. Das Ergebnis ist der jährlich abzugsfähige Abschreibungsbetrag. Bei einem Gebäudeanteil von 550.000 € und einem Satz von 2 % ergibt sich beispielsweise eine jährliche AfA von 11.000 €.

Wie wird die AfA bei Immobilien mit Restnutzungsdauer berechnet?
Liegt ein anerkanntes Restnutzungsdauergutachten vor, wird der AfA-Satz nicht mehr pauschal aus der AfA Tabelle Nutzungsdauer abgeleitet, sondern aus der individuell festgestellten Restnutzungsdauer. Bei einer gutachterlich nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren ergibt sich rechnerisch ein effektiver Satz von 4 % statt 2 % – was die jährliche Abschreibung und damit die Steuerersparnis verdoppelt.