Immobilie bewerten lassen

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den Immobilienverkauf

Online-Immobilienbewertung
In den nächsten Schritten geben Sie bitte die wichtigsten Eckdaten zu Ihrer Immobilie ein, damit wir eine erste Marktpreiseinschätzung für Sie ermitteln können. Das Ergebnis wird Ihnen umgehend angezeigt.

 

 

Immobilienbewertung: Ihre Mehrwerte bei VON POLL IMMOBILIEN

Eine Marktpreiseinschätzung ist für jeden Eigentümer interessant. Unabhängig davon, ob eine konkrete Verkaufsabsicht besteht oder nicht, ist es für die persönliche Vermögensplanung gut zu wissen, wie viel die eigene Immobilie wert ist.

Eine Immobilie zu bewerten heißt, möglichst objektiv und auf Basis relevanter Daten ihren aktuellen Marktwert zu ermitteln. Das Ergebnis kann dann als Grundlage dafür dienen, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln.

Angebote für eine erste einfache Online-Immobilienbewertung gibt es im Netz viele. Diese sind in der Regel für Sie als Eigentümer kostenlos. Es empfiehlt sich jedoch, Online-Immobilienbewertungen wirklich nur als Vorbereitung für eine professionelle Analyse durch einen Fachmann zu sehen: Eine Online-Bewertung ersetzt nicht die persönliche Bewertung durch einen Experten, sondern ist eher als initiale Marktpreisindikation zu sehen.

Professionelle Marktpreiseinschätzung durch unsere Experten – online und persönlich

Das Gute ist: VON POLL IMMOBILIEN bietet Ihnen beides – eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie, die Sie bei uns ganz einfach direkt auf dieser Seite durchführen können, sowie die Möglichkeit, im Nachgang eine präzise Marktpreiseinschätzung von einem unserer erfahrenen und eigens geschulten Makler zu erhalten.

Unsere Kolleginnen und Kollegen verfügen über eine ausgezeichnete regionale Marktkenntnis, und Sie finden hier nicht nur qualifizierte Immobilienmakler (IHK), sondern ebenso geprüfte Sachverständige für Immobilienwertermittlung und/oder Sachverständige für Immobilienbewertung (PersCert® / WertCert® / DEKRA).

Wer mehr als nur eine vage Zahl als Ergebnis erhalten will, bekommt bei VON POLL IMMOBILIEN in vielerlei Hinsicht mehr – nachfolgend erfahren Sie dazu alle Details:

 

Einblick Eigentümerportal – Eckdaten Ihrer Immobilie

 

Online-Immobilienbewertung bei VON POLL IMMOBILIEN: Ihre Vorteile

Es gibt viele gute Gründe für eine erste Marktpreiseinschätzung über die unverbindliche und kostenlose Online-Immobilienbewertung bei VON POLL IMMOBILIEN.

  • Mehr Details zur Mikrolage. Die Hervorhebung von Standortvorteilen ist beim Immobilienverkauf mit das Wichtigste. Ein besonderes Augenmerk liegt daher auf der möglichst feinkörnigen Aufschlüsselung der Mikrolage. Es wird etwa erfasst, ob die Immobilie in einer Seitenstraße oder Hauptstraße liegt, ob die Umgebung eher städtisch oder von Grünflächen geprägt ist, oder dass z. B. Schulen, Kitas, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten in direkter Nähe zu finden sind.

  • Mehr Details zur Makrolage. Sie erhalten darüber hinaus weitere relevante Analysen der weiteren Wohnumgebung, u. a. zum durchschnittlichen m²-Preis, zur Altersverteilung und Einwohnerentwicklung sowie sogar zum Bildungsniveau und zu Berufsabschlüssen. Eine Vielzahl smarter Daten, die ein noch klareres Bild über die Attraktivität des Standortes verschaffen.

  • Mehr Überblick. Eine aktuelle Einschätzung des Marktpreises ist noch nicht alles, was Sie erhalten: Durch die Anzeige von ähnlichen Immobilien-Angeboten in Ihrer Nähe können Sie durch einen direkten Vergleich noch besser ein erstes Gefühl für die Einordnung des Wertes Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung entwickeln. Mit dem Live-Immobilienwertrechner können Sie dann direkt überprüfen, wie sich beispielsweise ein erneuerter Fußboden auf Ihren eigenen Preis auswirken könnte.

  • Mehr Ausblick. Sie sehen, wie sich der Marktpreis in der Vergangenheit entwickelt hat, wo er in der Gegenwart liegen könnte und welche Zukunftsprognose denkbar wäre. Über Veränderungen halten wir Sie auch nach der Bewertung kontinuierlich auf dem Laufenden.

  • Mehr Sicherheit. Ihre Daten sind bei VON POLL IMMOBILIEN in guten Händen: Wir arbeiten streng nach den Regelungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO).

  • Weniger Umwege. Die wichtigsten Eckdaten zur Art und Lage der Immobilie genügen, und Sie erhalten von uns in nur wenigen Minuten eine erste Indikation, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert sein könnte.

 

Dabei können Sie sich darauf verlassen: Unsere Marktpreiseinschätzung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Dieser Service bleibt auch dann für Sie kostenfrei, wenn Sie Ihre Immobilie nicht über uns verkaufen möchten.

Hinzu kommt: Sie vertrauen damit das Thema „Immobilienbewertung“ von Beginn an einem der größten Maklerhäuser Europas an. Hinter der Marke VON POLL IMMOBILIEN steht ein sowohl regional als auch international bestens vernetztes Team aus über 1.500 kompetenten Kolleginnen und Kollegen, die Ihnen mit einer Vielzahl von Dienstleistungen rund um Immobilienvermittlung tatkräftig und engagiert zur Seite stehen.

Es ist unser Anspruch, in allen Belangen überdurchschnittliche Leistungen zu erbringen – von der Erstbewertung der Immobilie über die Exposé-Erstellung und Vermarktung bis hin zur Übergabe und darüber hinaus.

Wenn Sie dazu Fragen an uns haben, nehmen Sie gerne jederzeit Kontakt mit uns auf.

Immobilienbewertung online durchführen: Ihr praktisches FAQ

Ob Kosten, Verfahren oder Einflussfaktoren: Aus vielen Gesprächen mit unseren Kunden wissen wir, dass es auf Eigentümerseite oft viele Fragen zu online ermittelten Immobilienwerten gibt. Wir fassen für Sie deshalb wichtige Informationen zu diesem Thema kurz und kompakt in unserem Frage-Antwort-Katalog zusammen.

Was habe ich von einer Online-Immobilienbewertung?

Ohne allzu großen Aufwand erhalten Sie ein erstes Gefühl dafür, welchen Wert Ihre Immobilie hat. Damit können Sie besser einschätzen, ob für Sie ein Verkauf aktuell oder in naher Zukunft empfehlenswert sein könnte und ob sich vorher ggf. noch eine Investition in die Immobilie lohnen würde. Für Sie als Eigentümer bedeutet die Online-Bewertung also einen unverbindlichen und kostenlosen ersten Erkenntnisgewinn.

Welche Faktoren beeinflussen den individuellen Wert einer Immobilie?

Für eine Online-Immobilienbewertung bei VON POLL IMMOBILIEN müssen Sie nur wenige Informationen parat haben, u. a.:

  • Adresse
  • Mikro- und Makrolage
  • Art der Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, ...)
  • allgemeiner Zustand des Objekts
  • allgemeine Qualität der Ausstattung
  • Baujahr und Sanierungszustand
  • Energieausweis bzw. belastbare Angaben zum Energieverbrauch (bei Bedarf können Sie Ihren Energieausweis direkt bei uns erhalten)
  • Bausubstanz
  • Wohnfläche
  • Größe des Grundstücks
  • Art und Zahl der Zimmer

Auf dieser Basis erhalten Sie eine erste Indikation für einen möglichen zu erzielenden Marktpreis. Wenn Sie eine persönliche, fundierte Analyse durch einen Sachverständigen in Auftrag geben, fließen u. a. noch diese Faktoren in die Bewertung mit ein:

  • Lage auf der Mikro- und Makro-Ebene. Damit die Vorzüge Ihres Immobilienstandorts möglichst überzeugend dargelegt werden können, werden hier zahlreiche Punkte berücksichtigt. Hierzu gehören u. a.: genaues Straßenbild, Verkehrs- und Wohnsituation vor Ort, Qualität der Verkehrsanbindung, demografische Daten zur Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schulen, Preisentwicklung in der Region, medizinische Versorgung, Freizeitgestaltung, Sportvereine, Vorhandensein von kulturellen Angeboten und Naherholungsgebieten, Intensität des Lärms, Ambiente und Ruf des Ortes, Bevölkerungsstruktur, Himmelsrichtung.

    Detaillierte Informationen zum Thema fassen wir bald für Sie in einem separaten Artikel zur Mikro- und Makrolage zusammen.

  • Zustand der Bausubstanz. Das betrifft u. a. Themen wie die Elektrik, Energieeffizienz, Dämmung, Fenster und Türen, Dach, Garage, durchgeführte Renovierungen sowie Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. Konkret geht es also um sachliche Befunde, welche die Wohnqualität oft direkt oder indirekt beeinflussen. Hierzu zählen die

  • – Makellosigkeit des Baumaterials
  • – Dichtigkeit von Mauern und Decken
  • – tadellose Zustand der Versorgungsleitungen
  • – Modernität der Elektrik und Internetleitung
  • – Qualität der Dämmung und Verglasung
  • – Materialien der Bodenbeläge
  • – ggf. zusätzlichen Maßnahmen zum Einbruchschutz (vergitterte Fenster, selbstschließende Türen, abschließbare Griffe …)

  • Zustand der Bausubstanz. Insbesondere bei Altbauten kommt es vor, dass es bei einzelnen Aspekten Nachbesserungsbedarf gibt oder an den Käufer empfehlenswerte Maßnahmen kommuniziert werden müssen. In einem weiteren ergänzenden Artikel werden wir für Sie schon bald den Unterschied zwischen Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen zusammenfassen.

  • Ausstattung. Hierzu gehören u. a. Balkon / Terrasse / Garten, Fußbodenbelag, Einbauküche, Kamin, Heizungsart, genereller Schnitt bzw. Grundriss der Immobilie, verbaute Materialien. Allgemein werden Ausstattungsmerkmale in unterschiedliche Kategorien eingeordnet, von „einfach“ bis „luxuriös“.

  • Energieverbrauch. Ohne Energieausweis ist ein Verkauf oder eine Vermietung nur äußerst selten möglich. Der Ausweis liefert die zentralen Informationen zum energetischen Standard Ihres Objekts und ist – außer in speziellen Fällen wie etwa denkmalgeschützten Gebäuden – verpflichtend.

  • Nachfrage. Hier gilt: Je größer die Nachfrage für ein bestimmtes Objekt ist, desto größer ist die Chance, dafür einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

 

Immobilienbewertung – digitales Interface auf Computer-Monitoren auf dem Schreibtisch

 

Ersetzt eine automatisierte Immobilienbewertung die professionelle Bewertung durch einen Experten?

Die kurze Antwort: nein. Ausführlich: Eine Tool-basierte Marktwerteinschätzung ist als solche zwar hilfreich, jedoch nicht gleichzusetzen mit einer professionellen Bewertung gemäß dem bundesweiten Standard der Immobilienwertermittlungsverordnung „ImmoWertV 2022“, wie sie bei VON POLL IMMOBILIEN mit einer persönlichen Markpreisermittlung durch einen regionalen Makler Anwendung findet.

Bewertungen durch ein solches automatisiertes und rein Software-basiertes Verfahren, auch „Automated Valuation Model“-Tools oder kurz „AVM“-Tools genannt, sind grundsätzlich nur als vorbereitende Maßnahme zu sehen. Was es bei einer konkreten Verkaufsabsicht im nächsten Schritt braucht, ist der Vor-Ort-Besuch einer dafür qualifizierten Person mit anschließender Durchführung eines der offiziellen Ermittlungsverfahren (warum genau, erklären wir Ihnen weiter unten). Einzig mithilfe einer detaillierten Wertermittlung auf Basis einer sachlichen, fachgerechten und möglichst vollständigen Datenerfassung kann schließlich der marktgerechte Verkaufspreis bestimmt werden.

Aus diesem Grund sind die Experten aus dem Hause VON POLL IMMOBILIEN in diesem Bereich eigens geschult: Unsere Kolleginnen und Kollegen sind qualifizierte Immobilienmakler (IHK), geprüfte Sachverständige für Immobilienwertermittlung und/oder Sachverständige für Immobilienbewertung (PersCert® / WertCert® / DEKRA). Gerne klären unsere Spezialisten Sie über Einzelheiten auf bzw. führen für Ihr Verkaufsobjekt ein gültiges Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren durch. Wir erläutern diese Verfahren für Sie weiter unten.

Was unterscheidet das Ergebnis eines Online-Bewertungs-Tools („Automated Valuation Model“ / „AVM“) vom Verkehrswert nach Paragraph 194 BauGB?

Wie gesagt, geben automatische Bewertungstools auf Basis ihrer Datenquellen und ihrer Algorithmen zwar nützliche, aber für den Immobilienverkauf letztlich unzureichende Schätzwerte aus. Das heißt, das Ergebnis ist mit dem Verkehrswert, wie er in Paragraph 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) konturiert wird, nicht gleichzusetzen.

Der Verkehrswert ist laut § 194 BauGB als derjenige Preis anzusehen, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften […] zu erzielen wäre“ – was gemäß § 8, Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dauerhaft auftretende „wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale“ beinhalten muss, die bei einem der rechtlich zulässigen Verfahren (siehe unten) berücksichtigt wurden.

Verknappt bedeutet das in der Praxis: AVM-Tools haben Zugang auf eher allgemeine statistische Vergleichsdaten, weswegen ihre Ergebnisse als näherungsweise Schätzwerte nützlich sind, aber für den tatsächlichen Verkauf zu „allgemein“ sind. Nur durch Hinzunahme wirklich spezifischer Immobilien- und Grundstücksdaten, wie sie die offiziell anerkannten Methoden voraussetzen, ist das Ergebnis als Grundlage für die Kaufpreisbestimmung heranzuziehen.

Wann sollte ich eine Immobilienbewertung eher von einem Sachverständigen durchführen lassen?

Bei der automatisierten Wertermittlung können nicht alle Besonderheiten berücksichtigt werden. Da allerdings jede Immobilie individuelle, oft auch wertsteigernde Ausstattungen aufweist ¬– wie zum Beispiel eine attraktiv gestaltete Gartenanlage –, ist es sinnvoll, zusätzlich einen Experten mit einer Wertermittlung zu beauftragen, der die Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt. Dieser führt in einem professionellen Verfahren eine fachgerechte und möglichst vollständige Datenerfassung durch für eine detaillierte Wertermittlung gemäß den normierten Verfahren.

Wichtig zu wissen: Zur Vorlage bei Banken, Finanzämtern und Gerichten ist die professionelle Marktpreiseinschätzung eines Sachverständigen zumeist zwingend erforderlich.

Ist es nicht der kürzere Weg, meine Immobilie selbst zu bewerten?

Selbst falls Sie über die nötigen Kenntnisse verfügen, ist dies nicht zu empfehlen. Oft fehlt Ihnen als Eigentümer der emotionale Abstand zum eigenen Haus bzw. zur eigenen Wohnung, da das eigene Zuhause weniger objektiv bewertet wird.

Welche Dokumente sind für eine Immobilienbewertung vorzulegen?

In der Regel sind diese Unterlagen erforderlich: Grundbuchauszug, Flurkartenauszug, Baulastenverzeichnisauszug, Energieausweis, Bauzeichnungen, Belege über Modernisierungsmaßnahmen, Wohnflächenberechnung.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Zum einen beispielsweise durch gezielte Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen. Zum anderen etwa durch Bebauungspläne, die Ihnen zum Beispiel den Ausbau eines Dachbodens genehmigen. Noch ein Tipp: Bewahren Sie Abrechnungen über Wartungen, Reparaturen und Instandhaltungen sorgfältig auf. Diese dienen Ihnen im Verkaufsfall als wichtige Belege für wertsteigernde Maßnahmen.

Worin besteht der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis?

Als Verkehrswert – oder Marktwert – bezeichnet man denjenigen Preis, der zu einem gegebenen Zeitpunkt durch die Immobilienbewertung ermittelt wird. Der Preis versteht sich damit als theoretisch auf dem Markt erzielbar, unter Berücksichtigung wertrelevanter und möglichst objektiver Gesichtspunkte (bspw. Recht, Lage und Beschaffenheit der Immobilie).

Der tatsächliche Kaufpreis kann vom Verkehrswert allerdings zu einem gewissen Grad abweichen, sowas nach oben als auch nach unten. Das liegt zumeist an subjektiven Gründen, beispielsweise weil ein Haus aufgrund einzigartiger Merkmale als etwas Besonderes eingestuft wird („Liebhaberwert“). Als Makler-Faustregel gilt daher: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen“ – Preis und Marktwert sind in der Praxis nicht dasselbe.

 

Immobilienbegutachtung eines Ehepaars vor Ort mit VON-POLL-IMMOBILIEN-Experten

Immobilienwert professionell ermitteln lassen: die drei gängigen Verfahren

Um den Immobilienwert im Zuge einer persönlichen Wertermittlung durch einen Sachverständigen errechnen zu lassen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Grund dafür: Immobilien können unterschiedlich genutzt werden, zum Beispiel für Gewerbe, Vermietung oder um selbst darin zu wohnen.

Für jede Nutzungsart ist das Verfahren empfehlenswert, das jeweils die Punkte in den Fokus rückt, die für die Nutzung relevant sind (bspw. die künftige Rendite durch Mieteinnahmen). Die Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) geregelt.

 

Die drei möglichen Verfahren für Immobilienbewertungen im Überblick:

  1. Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV) [1]

    Wer zum Beispiel als Besitzer einer Eigentumswohnung oder Baugrundstücks ein möglichst präzises Verfahren nutzen möchte, entscheidet sich üblicherweise für das Vergleichswertverfahren. Die zu bewertende Immobilie wird dabei in einem mehrstufigen Prozess mehreren vergleichbaren Objekten gegenübergestellt, die vor kurzem verkauft wurden. Im Vergleichsfokus stehen dabei meist Faktoren wie Lage, Größe und Bausubstanz. Aber auch künftige mögliche Nutzungen werden mit einbezogen. Grundsätzlich gilt hier: Je mehr sich ähnelnde Immobilien verglichen werden, desto genauer kann der mögliche Verkaufspreis bestimmt werden. Der Verkaufspreis kann aber dennoch vom Verkehrswert abweichen, wenn Besonderheiten die Immobilie ausmachen.

  2. Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV) [2]

    Wie der Name bereits verrät, geht es hier um die Frage, welche Rendite das Objekt bisher erzielt hat und in Zukunft noch erzielen wird. Miete und Pacht werden dabei in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Konkreter geht es um die „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ kombiniert mit den zu erwartenden künftigen Einnahmen aus der Kaltmiete, wobei zusätzlich die „Abzinsung“ Berücksichtigung findet. Abzinsung heißt: Je niedriger der Zins zum gegenwärtigen Stichtag, desto höher der Wert der zu erwartenden künftigen Einnahmen. Wenn ungenutzte Potenziale vorhanden sind, wie zum Beispiel nicht vermietete Parkplätze, findet dies ebenfalls Berücksichtigung.

    Dies ist vor allem für Gewerbeimmobilien, vermietete oder verpachtete Immobilien wie Miethäuser, Hotels und Restaurants relevant.

  3. Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV) [3]

    Dieses Verfahren schaut sich den Bodenrichtwert genauer an – und damit den Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten für bauliche Anlagen oder auch Wege und Garagen. Die Basis bildet oft der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses beim Katasteramt.

    Es kommt meist bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, aber zum Beispiel auch bei Industrieobjekten und Bahnhöfen, bei denen die anderen beiden Verfahren nicht angewendet werden können. Das aktuelle Marktgeschehen wird in diesem Zusammenhang tendenziell eher nicht analysiert.

 

Fazit: Die Bewertung von Immobilien ist ein wichtiges Thema für Eigentümer, das man stets im Blick behalten sollte. Die Indikation über eine Online-Immobilienbewertung kann ein sinnvoller erster Schritt sein, um ein Gefühl für einen möglichen Verkaufspreis zu entwickeln. Spätestens wenn eine Veräußerung konkret wird, empfiehlt es sich aber, eine professionelle Marktpreiseinschätzung einzuholen, die alle Besonderheiten und Einflussfaktoren detailliert berücksichtigt.

Für beide Vorhaben steht Ihnen VON POLL IMMOBILIEN gerne zur Verfügung: Nehmen Sie gerne direkt über unser Formular mit uns Kontakt auf oder rufen Sie uns direkt an, um sich zu den den weiteren Schritte persönlich beraten zu lassen.

 

[1] vormals: § 15 ImmoWertV
[2] vormals §§ 17 - 20 ImmoWertV
[3] vormals §§ 21 - 23 ImmoWertV

 

Ergänzende Fragen und Antworten rund um die Immobilienbewertung

 
Wie erfahre ich den möglichen Wert meiner Immobilie auf dem schnellsten Weg?
Für einen ersten Eindruck von dem zu erwartenden Verkaufspreis nutzen Sie gerne unsere Online-Immobilienbewertung oben auf dieser Seite und lassen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln. Somit haben Sie einen ersten Richtwert, zu welchem Preis Sie derzeit verkaufen könnten.

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