Inhaltsverzeichnis:
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Stuttgart?
- Was man aktuell sagen kann
- Durchschnittswerte (Orientierungswerte)
- Bodenrichtwert – was ist zu beachten?
- Bedeutung für Käufer und Verkäufer
- Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
- Fazit
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert in Stuttgart ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er zeigt, welchen durchschnittlichen Wert unbebaute Grundstücke typischerweise in einer bestimmten Lage haben – ausgewiesen als Euro pro Quadratmeter innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Zusammenfassend gesagt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Er wird aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet und durch den Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt und veröffentlicht.
Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Bodenwert eines typischen, unbebauten Grundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Individuelle Merkmale (Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage) können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks deutlich abweicht.
Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Stuttgart?
Einen einheitlichen exakten Bodenrichtwert für ganz Stuttgart gibt es nicht, weil der Wert je nach Stadtteil, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die amtliche Abfrage erfolgt über BORIS-BW sowie über das Portal der Stuttgarter Bodenrichtwertkarten.
Praxis-Tipp: Nutzen Sie die Adresssuche, klicken Sie die Zone an und prüfen Sie die Sachdaten (z. B. Nutzungsart, Entwicklungszustand, wertrelevante Hinweise).
Was man aktuell sagen kann
Bodenrichtwerte werden für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet ermittelt und geben – je nach Bodenrichtwertzone – den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter für typische unbebaute Grundstücke an.
Die veröffentlichten Werte sind Stichtagswerte. Für Stuttgart ist aktuell die Ausgabe 2025 mit dem Stichtag 01.01.2025 verfügbar.
Durchschnittswerte (Orientierungswerte)
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 bilden die Marktsituation zum Zeitpunkt der Erhebung ab. Als Stadtteil-Mittelwerte sind sie nur als grobe Orientierung geeignet, weil sich das Preisniveau innerhalb eines Stadtteils je nach Zone, Nutzungsart und baulicher Ausnutzbarkeit deutlich unterscheiden kann.
Praxis-Tipp: Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zählt der konkrete Bodenrichtwert Ihrer Zone (inkl. Sachdaten) im amtlichen Portal.
Beispielwerte für Stuttgart (Stadtteile, Wohnen)
| Stadt / Region | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnen, ca.) |
|---|---|
| Stuttgart (gesamt) | 1.530 €/m² |
| Mitte | 5.366 €/m² |
| West | 2.412 €/m² |
| Nord | 2.117 €/m² |
| Mühlhausen | 735 €/m² |
| Münster | 845 €/m² |
Quelle: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Stuttgart (Aggregationsdarstellung veröffentlichter Bodenrichtwerte; Stuttgart gesamt 1.530 €/m²; Mitte 5.366 €/m²; West 2.412 €/m²; Nord 2.117 €/m²; Mühlhausen 735 €/m²; Münster 845 €/m²; Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht 25.06.2025 laut Quelle) sowie Portal Bodenrichtwertkarten Stuttgart (Stadtmessungsamt) (Ausgabe 2025, Stichtag 01.01.2025) und BORIS-BW (amtliche Bodenrichtwertabfrage). Abgerufen am 12.03.2026.
Hinweis: Innerhalb eines Stadtteils können je nach Zone, Nutzungsart und GFZ/baulicher Ausnutzbarkeit deutlich andere Werte gelten.
Aussage zum „Durchschnittswert“ Stuttgart: Es wird teils ein „durchschnittlicher Bodenrichtwert“ (z. B. als Stadtmittelwert) genannt. Dieser Wert ist eine stark vereinfachte Zusammenfassung aus veröffentlichten Zonenwerten bzw. Aggregationen und ersetzt nicht die amtliche Zonenauskunft. Maßgeblich bleibt immer der Bodenrichtwert der konkreten Bodenrichtwertzone im amtlichen Portal (BORIS-BW bzw. Stuttgarter Bodenrichtwertkarten) inklusive Sachdaten.
Bodenrichtwert – was ist zu beachten?
Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte (z. B. 01.01.2025) und spiegeln die Marktsituation rund um diesen Zeitpunkt wider. Preisveränderungen entstehen unter anderem durch:
- veränderte Nachfrage nach Wohn- und Bauflächen in einzelnen Teilmärkten
- Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
- Bauleitplanung, Nachverdichtung und Entwicklungsgebiete
- Infrastruktur- und Standortentwicklung (Anbindung, Quartiersaufwertung)
Gerade in Stuttgart können Mikrolagen den Unterschied machen: Schon benachbarte Straßenzüge können unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen zugeordnet sein.
Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Für Käufer
Der Bodenrichtwert hilft dabei:
- Angebotspreise besser einzuordnen
- Überbewertungen schneller zu erkennen
- Lagen innerhalb der Stadt objektiver zu vergleichen (Zone vs. Zone)
Für Verkäufer
Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:
- erste Orientierung für den Bodenwert
- Argumentationshilfe in Preisverhandlungen
- Ausgangspunkt für eine fundierte Wertermittlung
Wichtig: Der Bodenrichtwert stellt keinen Kaufpreis dar, sondern dient als Orientierungsgröße für den durchschnittlichen Bodenwert innerhalb einer Zone. Er ersetzt keine Immobilienbewertung, da er weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren berücksichtigt.
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrifft, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung zusätzlich:
- Bebauung und Gebäudewert
- Zustand und Ausstattung
- Mikrolage und Umfeld
- aktuelle Marktnachfrage (Segment, Zielgruppe, Vermietbarkeit)
Gerade bei bebauten Grundstücken kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Immobilienbewertung
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Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Instrument für Transparenz am Grundstücksmarkt. Über BORIS-BW und die Stuttgarter Bodenrichtwertkarten erhalten Sie Zugang zu amtlichen Bodenrichtwerten und den zugehörigen Merkmalen der jeweiligen Zonen.
Für rechtssichere Entscheidungen – etwa beim Kauf, Verkauf oder bei Vermögensfragen – empfiehlt sich zusätzlich eine individuelle Bewertung, weil objektspezifische Faktoren (Bebaubarkeit, Zuschnitt, Mikrolage, Gebäudezustand) den tatsächlichen Marktwert wesentlich beeinflussen.
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