Bodenrichtwert Schleswig-Holstein

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert in Schleswig-Holstein ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert des Bodens (meist in €/m²) für typische, unbebaute Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, der sogenannten Bodenrichtwertzone.

Ermittelt werden Bodenrichtwerte durch die zuständigen Gutachterausschüsse auf Basis realer Kauffälle aus der Kaufpreissammlung. In Schleswig-Holstein werden diese Werte regelmäßig veröffentlicht und digital bereitgestellt – insbesondere über das Themenportal „Bodenrichtwerte SH“ im DigitalenAtlasNord.

Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Eigenschaften wie Zuschnitt, Ecklage, Erschließung, planungsrechtliche Situation (Bebaubarkeit) oder Besonderheiten der Mikrolage können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks vom Richtwert abweicht.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Schleswig-Holstein?

Einen einheitlichen „Bodenrichtwert für ganz Schleswig-Holstein“ gibt es nicht, da er je nach Stadt, Gemeinde, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offizielle, kostenfreie Abfrage erfolgt über das amtliche Themenportal Bodenrichtwerte SH (DigitalerAtlasNord). Dort können Bodenrichtwerte kartografisch angezeigt und über die Suche (Ort/Adresse) sowie die Kartenansicht einer Bodenrichtwertzone zugeordnet werden.

Direkt zum Portal: Bodenrichtwerte SH (DigitalerAtlasNord)

Für die Praxis bedeutet das: Je genauer Sie die Lage (Adresse/Flurstück bzw. Kartenausschnitt) eingrenzen, desto präziser ist die Zuordnung zur richtigen Zone und damit die Aussagekraft des Bodenrichtwerts.

Was man über den Bodenrichtwert Schleswig-Holstein aktuell sagen kann

In Schleswig-Holstein werden Bodenrichtwerte flächendeckend ermittelt. Je nach Zone geben sie den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter typischer Grundstücke an.

Amtliche Daten basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen und werden durch die Gutachterausschüsse ausgewertet. Die veröffentlichten Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und werden regelmäßig fortgeschrieben.

Die verlässlichste Abfrage erfolgt direkt über das Themenportal „Bodenrichtwerte SH“ (DigitalerAtlasNord), weil dort Zonengrenzen, Nutzungsarten sowie Sachdaten zur jeweiligen Bodenrichtwertzone zusammengeführt werden.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Schleswig-Holstein?

Schleswig-Holstein ist ein heterogener Markt: Bodenrichtwerte unterscheiden sich teils deutlich zwischen Küstenlagen (Nord-/Ostsee), Inseln, beliebten Ferienregionen, größeren Städten (z. B. Kiel, Lübeck, Flensburg) sowie ländlichen Teilmärkten. Zusätzlich wirkt die Mikrolage stark – schon innerhalb eines Stadtteils können unterschiedliche Bodenrichtwertzonen gelten.

Wichtig: Pauschale „Schleswig-Holstein-Durchschnittswerte“ sind nur sehr eingeschränkt aussagekräftig. Für eine sinnvolle Einordnung sollten Sie immer den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Zone im amtlichen Portal abfragen und dabei Nutzung, Entwicklungszustand und planungsrechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigen.

Praxis-Tipp: Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ist meist nicht nur der €/m²-Wert entscheidend, sondern auch die zur Zone hinterlegten Merkmale (z. B. Art der Nutzung, Entwicklungszustand, wertbeeinflussende Hinweise). Diese Details finden Sie direkt in den Sachdaten der jeweiligen Bodenrichtwertzone.

Beispielwerte für Schleswig-Holstein (ungefähre Orientierungswerte, Wohnen; je nach Zone/Nutzung abweichend, Stand: zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwerte)

Quelle: Bodenrichtwerte SH (Themenportal DigitalerAtlasNord) DANord – Bodenrichtwerte SH sowie Infos der Gutachterausschüsse SH zur Veröffentlichung (DANord, Zwei-Jahres-Turnus). Ergänzende Auswertung/Orientierung: aktuelle-grundstueckspreise.de (Schleswig-Holstein), bodenrichtwerte-deutschland.de (Kiel), bodenrichtwerte-deutschland.de (Lübeck), bodenrichtwerte-deutschland.de (Flensburg), aktuelle-grundstueckspreise.de (Nordfriesland) (amtliche Bodenrichtwerte je Zone prüfen; Stichtag i. d. R. 01.01.2024). Abgerufen am 09.03.2026.

Bodenrichtwert Schleswig-Holstein – was ist zu beachten?

Auch in Schleswig-Holstein gilt: Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktsituation zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Veränderungen ergeben sich unter anderem durch:

• Nachfrageentwicklung nach Wohn- und Bauflächen (z. B. in Küsten- und Stadtlagen)
• Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
• Bauleitplanung (z. B. neue Baugebiete, Nachverdichtung) und Genehmigungslage
• Infrastruktur, Tourismus-/Zweitwohnsitz-Nachfrage und Quartiersentwicklung

Gerade in beliebten Küsten- und Ferienregionen können Bodenrichtwerte deutlich höher liegen als in ländlichen Binnenlagen. Für eine belastbare Einordnung hilft immer der Blick auf die konkrete Zone im amtlichen Portal.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?

Für Käufer

Der Bodenrichtwert hilft dabei:

• Angebotspreise besser einzuordnen
• überhöhte Preisvorstellungen schneller zu erkennen
• Lagen innerhalb Schleswig-Holsteins besser vergleichbar zu machen (Zone vs. Zone)

Für Verkäufer

Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:

• erste Orientierung für den Bodenwert
• Argumentationsbasis in Preisgesprächen
• Startpunkt für die Vorbereitung einer fundierten Wertermittlung

Wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine Immobilienbewertung. Er berücksichtigt weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren – sondern bildet einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden (typisch unbebaut) in einer Zone ab.

Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied

Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrachtet, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein zusätzlich:

• Bebauung und Gebäudewert
• Zustand, Modernisierungsgrad und Ausstattung
• Mikrolage (z. B. Umfeld, Lärm, Ausrichtung, Nachbarschaft) und Infrastruktur
• aktuelle Marktdynamik nach Segment (Eigennutzer, Kapitalanleger, Neubau, Bestand)

Gerade bei bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen, weil der Gebäudewert und die Nachfrage nach bestimmten Lagen/Objektarten eine große Rolle spielen.

Immobilienbewertung

Nutzen Sie unsere fundierte Immobilienbewertung – sie schafft Transparenz und ist die Grundlage für eine erfolgreiche Verkaufsentscheidung.