Inhaltsverzeichnis:
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Hessen?
- Was man aktuell sagen kann
- Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Hessen?
- Bodenrichtwert – was ist zu beachten?
- Bedeutung für Käufer und Verkäufer
- Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
- Fazit
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert in Hessen ist eine zentrale Orientierungsgröße für Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert des Bodens (meist in €/m²) für typische, unbebaute Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, der sogenannten Bodenrichtwertzone.
Ermittelt werden Bodenrichtwerte durch die zuständigen Gutachterausschüsse auf Basis realer Kauffälle aus der Kaufpreissammlung. In Hessen werden diese Werte regelmäßig veröffentlicht und digital bereitgestellt – insbesondere über das amtliche Portal BORIS Hessen.
Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Eigenschaften wie Zuschnitt, Ecklage, Erschließung, planungsrechtliche Situation (Bebaubarkeit) oder Besonderheiten der Mikrolage können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks vom Richtwert abweicht.
Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Hessen?
Einen einheitlichen „Bodenrichtwert für ganz Hessen“ gibt es nicht, da er je nach Stadt, Gemeinde, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offizielle, gebührenfreie Abfrage erfolgt über BORIS Hessen (Bodenrichtwertinformationssystem). Dort können Bodenrichtwerte kartografisch angezeigt und typischerweise über die Suche nach Ort, Straße und Hausnummer sowie über die Kartenansicht einer Bodenrichtwertzone zugeordnet werden.
Direkt zum Portal: BORIS Hessen
Für die Praxis bedeutet das: Je genauer Sie die Lage (Adresse/Flurstück bzw. Kartenausschnitt) eingrenzen, desto präziser ist die Zuordnung zur richtigen Zone und damit die Aussagekraft des Bodenrichtwerts.
Was man über den Bodenrichtwert Hessen aktuell sagen kann
In Hessen werden Bodenrichtwerte flächendeckend ermittelt. Je nach Zone geben sie den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter typischer Grundstücke an.
Amtliche Daten basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen und werden durch die Gutachterausschüsse ausgewertet. Die veröffentlichten Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und werden regelmäßig fortgeschrieben.
Die verlässlichste Abfrage erfolgt direkt über BORIS Hessen, weil dort die Zonengrenzen, Nutzungsarten sowie Sachdaten zur jeweiligen Bodenrichtwertzone zusammengeführt werden.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Hessen?
Hessen ist ein heterogener Markt: Bodenrichtwerte unterscheiden sich teils deutlich zwischen Metropol- und Wachstumsräumen (z. B. Rhein-Main), Universitäts- und Behördenstandorten sowie ländlichen Teilmärkten. Zusätzlich wirkt die Mikrolage stark – schon innerhalb eines Stadtteils können unterschiedliche Bodenrichtwertzonen gelten.
Wichtig: Pauschale „Hessen-Durchschnittswerte“ sind nur sehr eingeschränkt aussagekräftig. Für eine sinnvolle Einordnung sollten Sie immer den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Zone in BORIS Hessen abfragen und dabei Nutzung, Entwicklungszustand und planungsrechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigen.
Praxis-Tipp: Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ist meist nicht nur der €/m²-Wert entscheidend, sondern auch die zur Zone hinterlegten Merkmale (z. B. Art der Nutzung, Entwicklungszustand, wertbeeinflussende Hinweise). Diese Details finden Sie direkt in den Sachdaten der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Beispielwerte für Hessen (ungefähre Orientierungswerte, Wohnen; je nach Zone/Nutzung abweichend, Stand: zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwerte, Stichtag 01.01.2024 / BORIS Hessen)
| Stadt / Region | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnen, ca.) |
|---|---|
| Hessen (gesamt, Wohnbauflächen) | 312 €/m² |
| Frankfurt am Main | 2.091 €/m² |
| Wiesbaden | 1.140 €/m² |
| Darmstadt | 1.032 €/m² |
| Kassel | 257 €/m² |
Quelle: BORIS Hessen (HVBG) (amtliche Bodenrichtwerte; aktuellster Stichtag 01.01.2024, Bodenrichtwerte 2026 in Vorbereitung) sowie borisportal.de – Analyse Hessen (basiert auf Immobilienmarktbericht Hessen 2024 (ZGGH), veröffentlicht 23.07.2024; „generalisierte Bodenrichtwerte“ Wohnbauflächen, Stichtag 01.01.2024: Hessen 312 €/m²; Frankfurt 2.091 €/m²; Wiesbaden 1.140 €/m²; Darmstadt 1.032 €/m²; Kassel 257 €/m²). Abgerufen am 09.03.2026.
Bodenrichtwert Hessen – was ist zu beachten?
Auch in Hessen gilt: Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und bilden die Marktsituation zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Veränderungen ergeben sich unter anderem durch:
- Nachfrageentwicklung nach Wohn- und Bauflächen in bestimmten Städten/Regionen
- Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
- Bauleitplanung (z. B. neue Baugebiete, Nachverdichtung) und Genehmigungslage
- Infrastruktur, Standortentwicklung und Quartiersaufwertungen
Gerade in gut angebundenen Umlandlagen rund um das Rhein-Main-Gebiet oder in nachgefragten Innenstadtlagen können Bodenrichtwerte deutlich höher liegen als in strukturschwächeren Teilmärkten. Für eine belastbare Einordnung hilft immer der Blick auf die konkrete Zone.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?
Für Käufer
Der Bodenrichtwert hilft dabei:
- Angebotspreise besser einzuordnen
- überhöhte Preisvorstellungen schneller zu erkennen
- Lagen innerhalb Hessens besser vergleichbar zu machen (Zone vs. Zone)
Für Verkäufer
Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:
- erste Orientierung für den Bodenwert
- Argumentationsbasis in Preisgesprächen
- Startpunkt für die Vorbereitung einer fundierten Wertermittlung
Wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine Immobilienbewertung. Er berücksichtigt weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren – sondern bildet einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden (typisch unbebaut) in einer Zone ab.
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrachtet, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung in Hessen zusätzlich:
- Bebauung und Gebäudewert
- Zustand, Modernisierungsgrad und Ausstattung
- Mikrolage (z. B. Umfeld, Lärm, Ausrichtung, Nachbarschaft) und Infrastruktur
- aktuelle Marktdynamik nach Segment (Eigennutzer, Kapitalanleger, Neubau, Bestand)
Gerade bei bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen, weil der Gebäudewert und die Nachfrage nach bestimmten Lagen/Objektarten eine große Rolle spielen.
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Fazit: Bodenrichtwert Hessen richtig nutzen
Der Bodenrichtwert ist in Hessen ein wichtiges Instrument für Transparenz am Immobilienmarkt. Über BORIS Hessen erhalten Sie gebührenfrei Zugang zu den amtlichen Bodenrichtwerten und den zugehörigen Sachdaten der jeweiligen Zonen.
Für rechtssichere oder wirtschaftlich tragfähige Entscheidungen – etwa beim Kauf, Verkauf, in Erb- oder Vermögensfragen – empfiehlt sich zusätzlich eine individuelle Bewertung, weil objektspezifische Faktoren (Gebäude, Zustand, Mikrolage, Bebaubarkeit) den tatsächlichen Marktwert wesentlich beeinflussen.
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