Inhaltsverzeichnis:
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Bayern?
- Was man aktuell sagen kann
- Durchschnittswerte (Orientierungswerte)
- Bodenrichtwert – was ist zu beachten?
- Bedeutung für Käufer und Verkäufer
- Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
- Fazit
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt in Bayern Käufern, Verkäufern, Eigentümern und Investoren eine zentrale Marktorientierung. Er zeigt, welchen durchschnittlichen Wert unbebaute Grundstücke typischerweise in einer bestimmten Lage haben – ausgewiesen als Euro pro Quadratmeter innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Zusammenfassend gesagt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Er wird aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet und durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht.
Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Bodenwert eines typischen, unbebauten Grundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Individuelle Merkmale (Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage) können dazu führen, dass der Marktwert eines konkreten Flurstücks deutlich abweicht.
Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Bayern?
Einen einheitlichen Bodenrichtwert für ganz Bayern gibt es nicht, da er je nach Stadt, Gemeinde, Straße und Bodenrichtwertzone variiert. Die offiziellen Bodenrichtwerte werden über BORIS-Bayern bereitgestellt – das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bayern.
Praxis-Tipp: Nutzen Sie die Kartendarstellung (Adresse/Flurstück bzw. Kartenausschnitt), klicken Sie die Bodenrichtwertzone an und prüfen Sie neben dem Richtwert auch die Sachdaten (Nutzungsart, Entwicklungszustand, wertrelevante Merkmale).
Was man über den Bodenrichtwert Bayern aktuell sagen kann
Bodenrichtwerte werden in Bayern flächendeckend durch die Gutachterausschüsse ermittelt. Je nach Bodenrichtwertzone geben sie den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter für typische unbebaute Grundstücke an.
Die aktuellsten veröffentlichten Bodenrichtwerte beziehen sich in Bayern auf den Stichtag 01.01.2024. Je nach Gutachterausschuss werden die Werte über BORIS-Bayern bzw. über die bayernweite Verlinkung zu den Auskunftsdiensten bereitgestellt.
Da Bayern in der Regel in einem zweijährlichen Turnus fortschreibt, werden Bodenrichtwerte zum nächsten geraden Stichtag aktualisiert.
Durchschnittswerte (Orientierungswerte)
Da Bodenrichtwerte je nach Zone, Nutzungsart und baulicher Ausnutzbarkeit stark schwanken, sind pauschale „Bayern-Durchschnittswerte“ nur als grobe Orientierung geeignet. Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zählt der konkrete Bodenrichtwert Ihrer Zone (inkl. Sachdaten) in BORIS-Bayern.
In kreisfreien Städten und Ballungsräumen liegen Orientierungswerte typischerweise deutlich höher als in ländlichen Teilmärkten. Zur Einordnung können Mittelwerte je Stadt hilfreich sein – maßgeblich bleibt jedoch immer die konkrete Zone.
Beispielwerte für Bayern (kreisfreie Städte, Wohnen)
| Stadt / Region | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnen, ca.) |
|---|---|
| Bayern (Orientierung, Mittelwert über Regierungsbezirke) | 412 €/m² |
| München | 2.000 €/m² |
| Nürnberg | 820 €/m² |
| Augsburg | 860 €/m² |
| Regensburg | 1.095 €/m² |
| Ingolstadt | 950 €/m² |
Quelle: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Bayern (Zusammenfassung/Tabellen: Hinweis „aktuellste Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2024, veröffentlicht 14.06.2024“; Tabelle „Bodenrichtwerte der kreisfreien Städte“ inkl. München 2.000 €/m², Nürnberg 820 €/m², Augsburg 860 €/m², Regensburg 1.095 €/m², Ingolstadt 950 €/m²; sowie Regierungsbezirks-Mittelwert „Alle“ 412 €/m²) sowie BORIS-Bayern (Hinweis: Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 großteils kostenfrei über bodenrichtwerte.bayern.de) und BayernPortal – Bodenrichtwerte; Auskunft (Fortschreibung i. d. R. zweijährlich). Abgerufen am 12.03.2026.
Hinweis: Innerhalb eines Stadtteils oder einer Gemeinde können je nach Bodenrichtwertzone, Zone, Nutzungsart sowie GFZ beziehungsweise baulicher Ausnutzbarkeit deutlich andere Werte gelten.
Aussage zum „Durchschnittswert“ Bayern: Es wird teils ein „durchschnittlicher Bodenrichtwert“ für Bayern genannt. Dieser Wert ist eine stark vereinfachte Zusammenfassung (zum Beispiel über Wohnbau-Daten oder Modelle) und ersetzt nicht die amtliche Zonenauskunft. Maßgeblich bleibt immer der Bodenrichtwert der konkreten Bodenrichtwertzone im Landesportal BORIS Bayern.
Bodenrichtwert Bayern – was ist zu beachten?
Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte und spiegeln die Marktsituation rund um den jeweiligen Stichtag wider. Preisveränderungen entstehen unter anderem durch:
- veränderte Nachfrage nach Wohn- und Bauflächen in einzelnen Teilmärkten
- Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
- Bauleitplanung, Nachverdichtung und Neubaugebiete
- Infrastruktur- und Standortentwicklung (Anbindung, Arbeitgeber, Quartiersaufwertung)
Gerade in Ballungsräumen und in stark nachgefragten Regionen können Mikrolagen den Unterschied machen: Schon benachbarte Straßenzüge können unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen zugeordnet sein – mit entsprechend abweichenden Richtwerten.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer?
Für Käufer
Der Bodenrichtwert hilft dabei:
- Angebotspreise besser einzuordnen
- Überbewertungen schneller zu erkennen
- Lagen innerhalb einer Stadt/Region objektiver zu vergleichen (Zone vs. Zone)
Für Verkäufer
Eigentümer nutzen den Bodenrichtwert als:
- erste Orientierung für den Bodenwert
- Argumentationshilfe in Preisverhandlungen
- Ausgangspunkt für eine fundierte Wertermittlung
Wichtig: Der Bodenrichtwert stellt keinen Kaufpreis dar, sondern dient als Orientierungsgröße für den durchschnittlichen Bodenwert innerhalb einer Zone. Er ersetzt keine Immobilienbewertung, da er weder Gebäudezustand noch Ausstattung oder objektspezifische Faktoren berücksichtigt.
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung – der Unterschied
Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden betrifft, berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung zusätzlich:
- Bebauung und Gebäudewert
- Zustand und Ausstattung
- Mikrolage und Umfeld
- aktuelle Marktnachfrage (Segment, Zielgruppe, Vermietbarkeit)
Gerade bei bebauten Grundstücken kann der tatsächliche Marktwert deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
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Fazit: Bodenrichtwert Bayern richtig nutzen
Bodenrichtwerte in Bayern sind ein wichtiges Instrument für Transparenz am Grundstücksmarkt. Über BORIS-Bayern erhalten Sie Zugang zu amtlichen Bodenrichtwerten und den zugehörigen Merkmalen der jeweiligen Zonen.
Für rechtssichere Entscheidungen – etwa beim Kauf, Verkauf oder bei Vermögensfragen – empfiehlt sich zusätzlich eine individuelle Bewertung, weil objektspezifische Faktoren (Bebaubarkeit, Zuschnitt, Mikrolage, Gebäudezustand) den tatsächlichen Marktwert wesentlich beeinflussen.
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