Zwei Häuser, ein Garten in Grafschaft: Reihenendhaus mit Sauna und Wohnpavillon, 110 m² gesamt

Zwei Häuser, ein Garten.

Es gibt Grundstücke, auf denen ein Haus steht, und es gibt dieses. Hier stehen zwei Gebäude auf derselben Fläche, verbunden durch einen gepflasterten Weg, und zwischen ihnen liegt genau der Abstand, den ein gutes Zusammenleben braucht. Vorn das Reihenendhaus, klar geschnitten und in sich fertig. Hinten ein achteckiger Klinkerbau mit Fensterfront, eigener Tür und eigener Hausnummer. Beide Gebäude gehören demselben Eigentümer und werden zusammen verkauft: rund 110 m² genehmigte Wohnfläche in zwei Gebäuden, dazu ein Grundstücksanteil von rund 967 m². Das Haus für das Alltagsleben, der Pavillon für alles, was darüber hinausgeht.

Der Eingang liegt an der Straßenseite, der Stellplatz direkt davor. Gleich am Eingang das Gäste-WC, gefliest und mit Fenster, sodass Besuch nicht durch die Wohnräume muss. Geradeaus öffnet sich der Blick nach hinten, und man sieht schon beim Eintreten durch das Fensterelement in den Garten. Mehr braucht das Erdgeschoss nicht: Diele, Küche und Wohnbereich.

Der Hauptraum misst 25,35 m² und zieht sich über die gesamte Haustiefe. Am Kopfende führt eine Tür in einem bodentiefen Fensterelement auf die Terrasse, daneben steht der Kaminofen auf gemauertem Sockel. Es ist die Stelle, an der sich das Haus im Winter zusammenzieht: Feuer sichtbar, draußen Dunkelheit, drinnen die Wärme, die eine Gastherme so nicht hinbekommt. Sitzgruppe und Essgruppe haben nebeneinander Platz, die Treppe läuft an der Innenwand entlang und kostet keinen nutzbaren Quadratmeter. Die Einbauküche liegt zwischen Flur und Wohnraum, offen zum Essbereich, vollständig ausgestattet und mit Fenster über der Spüle.

Was dieses Objekt von jedem anderen Reihenendhaus dieser Preisklasse unterscheidet, liegt seitlich im Anbau und hat einen eigenen Eingang von außen. Man tritt vor die Haustür, geht ein paar Schritte an der Hauswand entlang und steht im vollständig gefliesten Duschraum von 6,67 m², mit eigenem Fenster und bodentiefer Duschfläche. Dahinter, auf 6,50 m², die Sauna aus hellem Holz mit Bank, Ofen und Sichtfenster. Aus dem Duschraum führt eine zweite Tür direkt in den hinteren Garten. Damit funktioniert der Ablauf so, wie man ihn sonst nur aus Ferienhäusern kennt: aufheizen, duschen, im Bademantel hinaus ins Gras, abkühlen, zurück. Nichts davon findet in der Wohnung statt, und niemand muss durchs Wohnzimmer. Der Bereich gehört zweifelsfrei zum Haus, das Grundbuch nennt ihn wörtlich: Sondereigentum an sämtlichen Räumen im Reihenhaus sowie am Saunaraum, Duschraum und Waschraum rechts daneben. Im selben Anbau liegen Waschraum und Abstellraum, ebenfalls von außen erschlossen, sodass Gartengeräte und Fahrräder ihren Platz haben, ohne durch den Wohnbereich getragen zu werden.

Oben gehen vom Flur zwei Zimmer ab, eines zur Straßenseite, eines zum Garten, dazwischen das Duschbad. Über beiden Zimmern liegt der offene Dachstuhl mit sichtbaren Balken, was den Räumen eine Höhe gibt, die man in einem Haus dieses Baujahrs nicht selbstverständlich findet. Die Fläche ist nicht geschätzt, sondern raumweise vor Ort aufgemessen: 46,62 m² im Erdgeschoss und 17,02 m² im Obergeschoss, zusammen 63,64 m² Wohnfläche.

Der zweite Baukörper ist der ungewöhnlichste Teil des Angebots. Achteckig, massiv gemauert, 8,44 mal 8,44 Meter, mit Zeltdach und eigenem Eingang. Innen ein einziger offener Raum ohne rechte Winkel, über den die Dachbalken vom Zentrum sternförmig nach außen laufen. Bis auf die Eingangsseite ist er rundum verglast, fast bodentief, sodass das Licht von morgens bis abends um den Raum wandert. Links der Duschraum, rechts das WC, dahinter öffnet sich der Raum: an einer Seite die Küchenzeile, davor Platz für einen Esstisch am Fenster, gegenüber die Sitzgruppe.

Und dann kommt der Punkt, der aus einem hübschen Gartengebäude ein zweites Zuhause macht. Der Landkreis Friesland hat den Pavillon mit Baugenehmigung vom 06.05.2004 vom Gemeinschaftspavillon zum Appartementhaus umgenutzt. Die Wohnflächenberechnung dazu weist 46,40 m² Wohnfläche aus, mit einem Hauptraum von 37,71 m². Das ist kein Gartenhaus und kein geduldeter Hobbyraum, sondern genehmigter Wohnraum mit eigenem Grundbuchblatt, eigener Hausnummer und eigener Gartenfläche. Auch technisch steht er für sich: eigene Gasheizung, eigene Warmwasserversorgung, eigener Zähler. Wer ihn nutzt, verbraucht nichts vom Haupthaus, und wer ihn nicht nutzt, heizt ihn nicht mit. Vor der Tür liegt eine eigene Terrasse.

Zwei getrennte Gebäude auf einem Grundstück lösen ein Problem, an dem die meisten Häuser scheitern: Nähe und Abstand gleichzeitig. Das fällt nicht auf, solange man es hat. Erst wenn es fehlt.

Dazwischen liegt der Garten, und der ist hier der eigentliche Wohnraum. Er liegt hinter dem Haus, dazu kommt als Endhaus die seitliche Fläche, zwischen beiden Gebäuden eine zusammenhängende Rasenfläche, mit hohem Holzzaun und Hecke abgeschirmt. Nach vorn heraus gibt es keinen Vorgarten, dort steht der Stellplatz, und damit fällt auch nichts an Pflege an. Am Haus die gepflasterte Terrasse mit handbetriebener Markise, groß genug für Tisch, Stühle und Grill, hinten eine Gartenhütte aus Holz. Zwei Plätze im Garten, und man kann wählen, je nachdem, wo die Sonne gerade steht.

Wie viel Grundstück dahintersteht, lässt sich auf den Quadratmeter beziffern. Auf die beiden Einheiten entfallen 789 von 1.000 Miteigentumsanteilen an den 1.226 m², also rund 967 m². Der Gartenplan zur Teilungserklärung zeigt, warum der Anteil so hoch ausfällt: Die Sondernutzungsflächen dieser beiden Einheiten nehmen den weit überwiegenden Teil des Grundstücks ein, während den drei übrigen Reihenhäusern nur schmale Gartenstreifen zugeordnet sind. Wer hier kauft, kauft den Garten, nicht einen Anteil daran.

Zur Substanz: 1996 in massivem rotem Klinker errichtet, zweischalig mit Kerndämmung und Stahlbetondecken, Dach mit roten Pfannen. Der Wärmeerzeuger im Reihenendhaus stammt laut Energieausweis aus dem Jahr 2015, jedes Fenster hat einen Rollladen, beide Einheiten werden getrennt abgerechnet. Der Energieausweis ist neu: Bedarfsausweis, 136,9 kWh/(m²a), Energieeffizienzklasse E, Erdgas, Baujahr 1996, gültig bis 17.09.2036. Bäder, Böden und Einbauküche stammen aus der Bauzeit. Sie sind vollständig nutzbar, aber sie sind keine dreißig Jahre jünger, als sie sind. Erneuern lässt sich das nach und nach, ohne tragende Wände anzufassen, und genau das ist im Kaufpreis berücksichtigt.

Auch der Aufbau des Eigentums ist schnell erzählt. Die Anlage besteht aus fünf Einheiten, vier Reihenhäusern und dem Pavillon. Zwei davon werden hier verkauft, das Reihenendhaus als Wohnungseigentum und der Pavillon als Teileigentum. Zum Haus gehören ein Kfz-Einstellplatz und eine Gartenfläche als Sondernutzungsrecht, zum Pavillon eine eigene Gartenfläche. Die Zufahrt ist über ein im Grundbuch eingetragenes Wege- und Leitungsrecht dauerhaft gesichert, für den Einstellplatz zur Nutzungsänderung besteht zusätzlich eine Baulast. Beide Einheiten sind in Abteilung II und III lastenfrei. Und ein Punkt, der jeden Monat spürbar ist: Es gibt keinen Verwalter, kein Hausgeld und keine Verwalterrechnung. Das steht so in der Teilungserklärung, die beides nicht vorsieht und die Instandhaltung jedem Eigentümer selbst zuweist. In knapp dreißig Jahren hat es weder eine Eigentümerversammlung noch Beschlüsse gegeben. Im Gegenzug gibt es auch keine angesparte Rücklage, Sie planen Ihre Instandhaltung also selbst, so wie in jedem Einfamilienhaus auch.

Die laufenden Kosten liegen als Bescheide vor: Grundsteuer 351,17 € im Jahr für beide Einheiten zusammen, kommunale Abgaben einschließlich Abfall 562,13 € im Jahr, Gebäudeversicherung 66,88 € im Monat. Teilungserklärung mit Aufteilungs-, Parkplatz- und Gartenplan, beide Grundbuchauszüge, Aufmaß, Energieausweis, Baulastenblatt und die Bauakte des Landkreises mit Baugenehmigung und Bauzeichnungen bekommen Sie vor dem Termin. Zu jeder Zahl in diesem Text gibt es ein Papier.

Gemacht ist das für Paare und Alleinstehende, die keine große Wohnfläche brauchen, aber Qualität und Freiraum. Für alle, die regelmäßig Besuch bekommen: Eltern, erwachsene Kinder oder Freunde übers Wochenende haben hier ihr eigenes Bad, ihre eigene Küche und ihren eigenen Schlüssel, und abends geht man durch zwei verschiedene Türen. Für Menschen, die zu Hause arbeiten und ein Büro mit eigenem Eingang wollen, das abends wirklich abgeschlossen wird. Für ein Hobby, das Platz braucht, also Malen, Musik, Fotografie, Yoga, Sport oder Werkbank, alles, was im Wohnzimmer stört. Für Hundehalter, weil eigener eingefriedeter Garten und Wald in Laufweite eine Kombination sind, für die viele deutlich weiter hinausfahren müssten. Und für Käufer, die einen ruhigen Zweitwohnsitz mit Küstennähe suchen und dabei zwei getrennt nutzbare Gebäude bekommen. Ganz offen auch, für wen es nicht gemacht ist: Wer vier Schlafzimmer unter einem Dach braucht, findet sie hier nicht, und wer Neubaustandard erwartet, ebenso wenig.

Grafschaft ist ein ruhiger Ortsteil von Schortens ohne Durchgangsverkehr, mit einem Edeka für den täglichen Bedarf und einem Wald direkt vor der Tür. Nach Schortens sind es etwa fünf Minuten, nach Jever zehn, nach Wilhelmshaven eine gute Viertelstunde, an die Nordsee gut zwanzig.

Rechnen Sie zum Schluss zusammen, was hier in einem Angebot steckt: ein Reihenendhaus mit 63,64 m² Wohnfläche, ein seitlicher Saunabereich mit eigener Dusche und eigenem Eingang, im Grundbuch als Sondereigentum abgesichert, ein zweites freistehendes Gebäude mit 46,40 m² genehmigter Wohnfläche, eigenem Bad und eigener Küche, rund 967 m² Grundstücksanteil mit zwei Terrassen und Gartenhütte, beide Einheiten lastenfrei, ohne Hausgeld und ohne Verwalter. Zu jeder dieser Aussagen liegt die Urkunde oder der Bescheid vor. Kaufpreis 205.000 €.

Was sich in Worten nur andeuten lässt, ist der Moment, in dem man vom Esstisch aus über den Rasen zum zweiten Haus schaut. Dafür gibt es Besichtigungstermine, und die sind kurzfristig möglich.

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