Teilungserklärung einfach erklärt – was Wohnungseigentümer wirklich wissen müssen

Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung. Sie definiert, welche Bereiche eines Gebäudes Ihnen allein gehören (Sondereigentum), was allen gehört (Gemeinschaftseigentum) und welche Miteigentumsanteile (MEA) damit verbunden sind. Ohne Teilungserklärung kann kein rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum entstehen – weder beim Verkauf noch beim Erwerb. Trotzdem wissen viele Eigentümer nicht genau, was in der Teilungserklärung steht, wo man sie findet oder wie man sie ändern kann.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen strukturierten Überblick: von der Bedeutung und dem Aufbau über Kosten und Antragstellung bis hin zu typischen Praxisfragen zur WEG-Teilungserklärung, zum Aufteilungsplan und zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude oder Grundstück in rechtlich selbstständige Einheiten aufteilt. Sie legt fest, welche Räume und Flächen Sondereigentum sind, welche dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet werden und wie die Miteigentumsanteile verteilt sind. Darüber hinaus enthält sie häufig eine Gemeinschaftsordnung mit klaren Regeln zur Stimmrechtsverteilung, Nutzung der Immobilie, Kostenverteilung und baulichen Veränderungen. Juristisch ist die Teilungserklärung verbindlich: Sie wird beim Grundbuchamt hinterlegt und ist sowohl für aktuelle als auch für zukünftige Eigentümerinnen und Eigentümer gültig.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus?

Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus drei Komponenten: dem textlichen Teil, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan. Während der Textteil die rechtlichen Regelungen enthält, zeigt der Aufteilungsplan grafisch, wie das Gebäude in Einheiten aufgeteilt ist. Er markiert etwa Wohnungen, Kellerräume, Stellplätze und abgestimmte Sondernutzungsrechte.

Der Umfang variiert je nach Gebäudegröße. Bei kleineren Häusern umfasst die Teilungserklärung oft 10 bis 20 Seiten, bei größeren Wohnanlagen auch deutlich mehr. Für Käuferinnen und Käufer ist besonders wichtig: Die Angaben im Exposé müssen mit dem übereinstimmen, was im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung tatsächlich festgehalten ist.

Teilungserklärung vs. Aufteilungsplan – der Unterschied

Der Aufteilungsplan ist ein Bestandteil der Teilungserklärung, aber nicht dasselbe Dokument. Während die Teilungserklärung die juristische Aufteilung beschreibt, stellt der Aufteilungsplan diese grafisch dar. Er zeigt Grundrisse mit Nummerierungen, aus denen hervorgeht, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wo Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verlaufen.

Wo finde ich die Teilungserklärung?

Eigentümer erhalten die Teilungserklärung in der Regel:

• beim Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat,
• beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• beim Grundbuchamt – dort kann sie gegen Gebühr angefordert werden.

Wenn Eigentümer ihre Teilungserklärung verloren haben, kann beim Grundbuchamt eine beglaubigte Kopie angefordert werden. Die Kosten liegen meist zwischen 10 und 30 Euro plus eventuelle Versandgebühren.

Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessierte bedenken, dass die Teilungserklärung die tatsächliche Nutzung maßgeblich bestimmt. Ob ein Balkon Teil des Sondereigentums ist, ob ein Garten als Sondernutzungsrecht zugeteilt wird oder ob bestimmte Räume zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung – nicht aus dem Exposé. Gerade bei Dachböden, Kellerräumen oder Stellplätzen kommt es häufig zu Missverständnissen.

Teilung eines Mehrfamilienhauses oder Grundstücks

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder ein Grundstück in einzelne Einheiten gliedern möchte, benötigt ebenfalls eine Teilungserklärung. Dabei arbeitet die Notarin bzw. der Notar häufig mit Architektinnen oder Bauingenieuren zusammen, die die erforderlichen Pläne und Nachweise erstellen. Erst mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde kann die Teilungserklärung wirksam gemacht und ins Grundbuch eingetragen werden.

Kosten einer Teilungserklärung

Die Kosten für eine Teilungserklärung hängen von mehreren Faktoren ab: dem Wert des Gebäudes, der Anzahl der Einheiten und dem Aufwand für Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Für kleinere Häuser mit zwei oder drei Wohnungen liegen die Gesamtkosten oft zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Bei größeren Wohnanlagen können sie deutlich höher ausfallen.

Die wichtigsten Kostenpunkte sind:

• Notarkosten nach GNotKG – abhängig vom Verkehrswert
• Gebühren beim Grundbuchamt
• Kosten für Aufteilungspläne durch Architekt oder Sachverständige
• Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Teilungserklärung beantragen: Voraussetzungen und Ablauf

Wer ein Mehrfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt eine rechtsgültige Teilungserklärung. Sie bildet die Grundlage für die spätere Eintragung der Sondereigentumsrechte im Grundbuch. Damit der Antrag beim Grundbuchamt reibungslos durchgeht, müssen bestimmte Unterlagen, formale Anforderungen und behördliche Schritte beachtet werden.

Voraussetzungen für die Beantragung

Bevor eine Teilungserklärung überhaupt beim Grundbuchamt eingereicht werden kann, muss der Eigentümer sicherstellen, dass alle rechtlichen und baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigste Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die durch die zuständige Baubehörde (in der Regel das Bauamt) ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass jede Einheit – also Wohnung, Gewerbeeinheit oder sonstiges Sondereigentum – baulich abgeschlossen ist. Das bedeutet: eigene Zugänge, abgeschlossene Räume und technische Selbstständigkeit wie z. B. ein eigenes Bad oder eine eigene Küche.

Zudem müssen für jede Einheit Aufteilungspläne vorliegen, in denen klar markiert ist, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Pläne sollten durch einen Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt worden sein, da das Grundbuchamt hohe Anforderungen an Maßstäblichkeit und Lesbarkeit stellt.

Ablauf: Schritt für Schritt zur gültigen Teilungserklärung

Ist die bauliche Abgeschlossenheit geklärt und die Pläne erstellt, kann der eigentliche Prozess beginnen. Der Ablauf folgt in der Regel diesem Schema:

• 1. Aufteilungspläne erstellen lassen: Architekt oder Vermesser fertigt maßstabsgerechte Grundrisse, Schnittzeichnungen und Lagepläne an, in denen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eindeutig gekennzeichnet sind.
  
  
• 2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Mit den Plänen erfolgt der Antrag beim örtlichen Bauamt. Die Behörde prüft die Unterlagen und bestätigt anschließend die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
  
  
• 3. Teilungserklärung durch den Notar erstellen lassen: Der Notar fasst die Aufteilung in einer rechtlich bindenden Urkunde zusammen. Dazu gehören Beschreibung der Miteigentumsanteile, Zuweisung der Sonder- und Gemeinschaftsflächen, Regelungen zu Sondernutzungsrechten und ergänzende Bestimmungen.
  
  
• 4. Notarielle Beurkundung: Nach Durchsicht und Freigabe wird die Teilungserklärung beurkundet. Erst mit dem notariellen Siegel ist sie rechtswirksam.
  
  
• 5. Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar übermittelt die unterzeichnete Teilungserklärung samt Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplänen an das Grundbuchamt.
  
  
• 6. Eintragung ins Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an – damit entsteht rechtlich wirksames Sondereigentum.

Wie lange dauert die Beantragung?

Die Dauer ist je nach Stadt und Behörde unterschiedlich. Die Aufteilungspläne sind meist in wenigen Wochen fertig. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann je nach Auslastung des Bauamtes zwischen zwei und zwölf Wochen dauern. Die Eintragung im Grundbuch benötigt anschließend nochmals zwischen einer Woche und mehreren Monaten. In der Praxis sollten Eigentümer daher mit einer Gesamtdauer von zwei bis sechs Monaten rechnen.

Kosten beim Beantragen einer Teilungserklärung

Die Kosten setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen: Honorare für Architekt oder Vermesser, Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Notarkosten und die Grundbuchgebühren. Für ein Mehrfamilienhaus bewegen sich die Gesamtkosten in der Praxis häufig zwischen 2.000 und 6.000 Euro, abhängig von Objektgröße und Komplexität. Eine exakte Berechnung ist nur im Einzelfall möglich.

Wann lohnt sich die Beantragung?

Die Aufteilung eines Hauses in einzelne Einheiten ist besonders sinnvoll, wenn das Objekt verkauft, vererbt oder wirtschaftlich neu strukturiert werden soll. Eigentümer erhalten durch separate Grundbuchblätter höhere Flexibilität bei Finanzierung, Vermietung und Vermarktung. Auch im Rahmen einer Sanierungs- oder Wertsteigerungsstrategie kann eine Aufteilung erhebliche Vorteile schaffen.

Teilungserklärung ändern – wann ist es möglich?

Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, aber an enge rechtliche Vorgaben geknüpft. Besonders relevant ist die Frage, ob alle Eigentümer zustimmen müssen. Änderungen, die das Sondereigentum oder die Miteigentumsanteile betreffen, erfordern in der Regel Einstimmigkeit. Die WEG kann eine Änderung daher häufig nicht erzwingen. Kleiner Änderungen, etwa zu Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, können je nach Inhalt auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden – die Details sind jedoch juristisch komplex.

Typische Änderungsgründe sind die Neuordnung von Sondernutzungsrechten, bauliche Veränderungen oder die Anpassung von Stellplatzregelungen.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist für alle Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich. Sie legt fest, wer für welche Kosten aufkommt, welche baulichen Änderungen zulässig sind und wie das Stimmrecht verteilt ist. Auch Einschränkungen – etwa zur Nutzung als Ferienwohnung, zur Tierhaltung oder zur Errichtung baulicher Anlagen – ergeben sich regelmäßig aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

FAQ – Weitere häufige Fragen zur Teilungserklärung

Kann ich eine Teilungserklärung selbst erstellen?

Nein. Eine Teilungserklärung kann rechtlich nicht eigenständig erstellt werden, da sie zwingend notariell beurkundet werden muss. Eigentümer können zwar einen inhaltlichen Entwurf vorbereiten oder Architektinnen und Architekten mit den Aufteilungsplänen beauftragen, doch erst die notarielle Beurkundung und die Eintragung beim Grundbuchamt machen die Teilungserklärung wirksam. Der Notar prüft zudem, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere hinsichtlich der Abgeschlossenheit der Einheiten und der formellen Anforderungen. Eine selbst erstellte Teilungserklärung wäre daher rechtlich unwirksam.

Kann man eine Teilungserklärung selbst machen?

Die Erstellung im rechtlichen Sinne ist nur durch eine Notarin oder einen Notar möglich. Eigentümer können vorbereitende Unterlagen zusammentragen, wie Grundrisse, Aufteilungspläne oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die verbindliche Zuordnung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteilen darf jedoch ausschließlich durch notarielle Beurkundung erfolgen. Das Grundbuchamt akzeptiert keine Dokumente, die nicht durch einen Notar legitimiert sind.

Was ist der Unterschied zwischen einer Teilungserklärung und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt durch die Baubehörde, dass jede Einheit baulich eindeutig abgeschlossen und separat nutzbar ist. Sie ist eine baurechtliche Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum. Die Teilungserklärung hingegen ist ein rechtliches Dokument, das festlegt, wie das Eigentum unterteilt wird und welche Rechte und Pflichten bestehen. Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Bestandteile der Teilungserklärung, aber sie ersetzen sie nicht. Vereinfacht: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Teilungserklärung – ohne Teilungserklärung keine Eigentumswohnung.

Ist die Teilungserklärung für die Eigentümer einer WEG verbindlich?

Ja. Die Teilungserklärung ist rechtlich bindend und wird als Bestandteil des Grundbuchs für jede Eigentumswohnung geführt. Dadurch gilt sie sowohl für aktuelle als auch für zukünftige Eigentümer. Ihre Regelungen – etwa zu Sondereigentum, Sondernutzungsrechten, Stimmrechten, Kostenverteilung oder erlaubten Nutzungsarten – sind verbindlich und können nicht durch einfache Mehrheitsbeschlüsse aufgehoben werden. Änderungen sind nur unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten variieren je nach Verkehrswert der Immobilie, der Anzahl der zu bildenden Einheiten und dem Umfang der notwendigen Unterlagen. Typisch sind Gesamtkosten zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Diese setzen sich aus Notarkosten, Grundbuchgebühren, Kosten für Aufteilungspläne sowie Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen. Bei größeren Gebäuden können die Kosten entsprechend steigen, da zusätzliche Pläne und Prüfungen notwendig werden.

Was kostet eine Teilungserklärung für ein 3-Familienhaus?

Für kleinere Häuser mit zwei bis vier Wohneinheiten liegen die Kosten häufig im Bereich von 1.500 bis 3.000 Euro. Der wesentliche Faktor ist der Verkehrswert des gesamten Gebäudes, da sich danach die Notargebühren richten. Hinzu kommen moderate Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Ausarbeitung der Aufteilungspläne.

Was kostet eine Kopie der Teilungserklärung beim Grundbuchamt?

Eine einfache Kopie kostet meist zwischen 10 und 30 Euro. Beglaubigte Abschriften sind etwas teurer, da für die Beglaubigung zusätzliche Gebühren anfallen. Die Kosten unterscheiden sich je nach Bundesland und Gebührenordnung des Grundbuchamts.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung beim Notar?

Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und orientieren sich am Verkehrswert der Immobilie. Für Standardfälle liegen die Kosten häufig zwischen 500 und 1.500 Euro. Dazu kommen Auslagen und Grundbuchgebühren. Bei umfangreicheren Immobilienteilungen – etwa Mehrfamilienhäusern – können die Gebühren höher ausfallen.

Kann ich das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung ändern?

Ja, jedoch nur eingeschränkt. Änderungen an Sondernutzungsrechten erfordern in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, da sie das Nutzungsrecht an einer gemeinsam gehörenden Fläche betreffen. Einseitige Änderungen sind nicht möglich. In manchen Fällen können Änderungen durch Beschluss erfolgen, wenn die Teilungserklärung dies ausdrücklich zulässt.

Kann man die Änderung der Teilungserklärung erzwingen?

Eine Änderung kann nur in Ausnahmefällen durch ein Gericht ersetzt werden – etwa wenn die Teilungserklärung offensichtlich fehlerhaft ist oder jahrelang abweichend genutzt wurde und die Eigentumsverhältnisse angepasst werden müssen. In der Praxis ist dies jedoch selten. Die meisten Änderungen erfordern Einstimmigkeit.

Kann die Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit geändert werden?

Nur in sehr begrenzten Fällen. Regelungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen oder der Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung dienen, können teilweise mit qualifizierter oder doppelter Mehrheit geändert werden. Änderungen am Sondereigentum, an Miteigentumsanteilen oder an Sondernutzungsrechten erfordern jedoch grundsätzlich Einstimmigkeit.

Was kostet eine Teilungserklärung für ein Grundstück?

Auch beim Grundstück entstehen Notar- und Grundbuchkosten. Diese liegen häufig zwischen 1.000 und 3.000 Euro, je nach Wert und Komplexität der geplanten Grundstücksaufteilung. Zusätzliche Vermessungskosten durch das Vermessungsamt können anfallen.

Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Voraussetzung für die Teilungserklärung?

Ja. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann keine Wohnung als Sondereigentum definiert werden. Sie bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und eigenständig nutzbar ist. Erst danach kann der Notar die Teilungserklärung einreichen.

Wie komme ich an die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung kann beim Notar, beim Verwalter oder beim Grundbuchamt angefordert werden. Beim Grundbuchamt muss das berechtigte Interesse nachgewiesen werden, etwa durch Eigentumsnachweis oder Vorlage eines Kaufvertragsentwurfs.

Kann ich eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen?

Nein. Ohne Teilungserklärung existiert kein rechtlich selbstständiges Sondereigentum. Der Verkauf wäre lediglich ein Verkauf von Anteilen am gesamten Gebäude, was für Käuferinnen und Käufer praktisch nicht nutzbar ist. Für einen regulären Wohnungsverkauf ist eine Teilungserklärung zwingend notwendig.

Ist die Hundehaltung in einer Teilungserklärung erlaubt?

Das hängt vom Inhalt der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung ab. Viele WEGs erlauben Haustiere grundsätzlich, andere untersagen bestimmte Tiere oder stellen Bedingungen. Entscheidend ist, ob die Tierhaltung ordnungsgemäßer Nutzung entspricht und andere Eigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt.

Kann eine Teilungserklärung durch einen Beschluss geändert werden?

Nur teilweise. Regelungen der Gemeinschaftsordnung können per Beschluss geändert werden, wenn die Teilungserklärung dies zulässt und gesetzliche Vorgaben erfüllt sind. Änderungen am Sondereigentum oder an Miteigentumsanteilen erfordern jedoch immer notarielle Beurkundung und Einstimmigkeit.

Wie verbindlich ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein öffentlich-rechtlich wirksames Dokument und für alle Eigentümer bindend. Sie steht im Grundbuch und ist damit gegenüber Dritten beweisbar und durchsetzbar. Ihre Regelungen gelten dauerhaft, bis sie wirksam geändert oder aufgehoben werden.