Acheter une maison classée monument historique : Les avantages et les inconvénients

Acheter une maison classée monument historique : les faits importants

Qu'il s'agisse d'une maison à colombages, d'une villa Art nouveau ou d'un manoir, on peut avoir les yeux qui brillent en cherchant un bien immobilier. On se demande alors comment on peut combiner les exigences de l'habitat moderne avec le charme historique du passé par le biais de rénovations.

Au-delà des belles idées, il y a aussi des questions importantes à prendre en compte, notamment en ce qui concerne la protection des monuments historiques. Nous souhaitons vous sensibiliser à ce sujet et vous montrer ce à quoi il faut faire attention lors de l'achat d'un bien immobilier classé monument historique.

Ce qui vous attend dans cet article:

1. Vous obtiendrez des informations de fond sur la notion de "protection des monuments".
2. Vous obtiendrez des conseils pour le cas où vous souhaiteriez acheter des maisons classées monuments historiques.
3. Vous apprendrez à quoi il faut faire attention en cas de rénovation.
4. Vous pourrez vous faire une première idée en comparant les avantages et les inconvénients d'un tel achat.

Qu'entend-on par bien immobilier classé monument historique?

La valeur historique d'un bâtiment détermine si une protection des monuments est déclarée ou non. Les critères sont définis dans chaque Land dans la loi sur la protection des monuments. Celle-ci définit également plus précisément l'intérêt public qui doit exister pour qu'un bâtiment soit considéré comme un monument en raison de l'importance de son patrimoine culturel.

L'âge avancé d'un bien immobilier ne garantit donc pas en soi que la maison soit également classée monument historique. Il n'existe pas non plus de délai fixe pour la protection des monuments, comme par exemple pour les voitures qui sont officiellement considérées comme des voitures de collection après 30 ans. D'ailleurs, les maisons d'habitation classiques ne sont pas les seules à pouvoir être considérées comme des monuments historiques.

Les bâtiments typiques qui sont souvent classés monuments historiques sont

• des constructions somptueuses comme des châteaux ou des forteresses,
• des bâtiments historiques qui sont plus souvent des emblèmes, par exemple des portes de ville, des châteaux d'eau, des moulins à vent, des églises ou des chapelles,
• d'anciens domaines et maisons à colombages,
• des théâtres et des casernes.

Si vous souhaitez avoir une vue d'ensemble de votre région d'origine, il existe des listes des monuments historiques établies par l'autorité compétente en matière de protection des monuments historiques pour chaque Land et chaque ville. Vous pouvez y voir quels biens immobiliers sont protégés sur place ou quels monuments existent dans votre région. Outre les monuments historiques, il existe également des monuments terrestres (témoignages archéologiques importants d'une vie passée dans le sol ou dans les eaux) et des monuments culturels (objets révélateurs et créés par l'homme à d'anciennes époques de l'histoire de l'humanité)

Pour vous, en tant qu'acheteur potentiel d'un bien immobilier ancien, il est important de savoir que si votre bien est une "maison classée" officielle, vous vous engagez également à l'entretenir en l'achetant. Cela signifie en fin de compte que vous devriez vous mettre d'accord avec l'autorité locale compétente en matière de monuments historiques pour tout projet de rénovation ou de modernisation.

Tout cela est faisable, mais représente un travail supplémentaire qu'il faut prévoir dès la planification. Nous avons d'ailleurs éclairé pour vous la différence entre rénovation et modernisation dans cet article.

Acheter un bien immobilier classé monument historique : Nous avons ces 5 conseils pour vous

Dès l'achat, il y a des points particuliers à prendre en compte si vous souhaitez acquérir une maison classée monument historique. Il en va de même pour l'achat d'un appartement en copropriété qui se trouve dans un bâtiment classé monument historique.

Avec ces 5 conseils, vous serez bien placé pour acheter une maison classée monument historique :

1. Prêtez attention aux travaux de rénovation. Les exposés contiennent souvent déjà des premières indications. Mais dans tous les cas, demandez-le encore une fois explicitement lors de la visite sur place.
2. Relancez le prix d'achat. Si de nombreuses rénovations ont déjà été effectuées dans un bâtiment classé, le prix peut être plus élevé en conséquence. Inversement, s'il reste encore beaucoup à faire, l'objet ne doit pas être trop cher.
3. Prenez un expert en protection des monuments avec vous. Lors des visites, vous avez besoin d'un expert à vos côtés pour obtenir des informations fiables sur les éventuels coûts de rénovation et les autorisations administratives. Dans notre article sur la visite de biens immobiliers, nous vous donnons encore plus de conseils pour une visite utilisée de manière optimale.
4. Tenez compte de la situation. Lorsque des biens immobiliers sont classés monuments historiques, on oublie vite ce qui est toujours important lors d'un achat : la situation et l'environnement du bien. Dans notre article sur la micro et la macro situation, nous avons résumé pour vous les critères les plus importants.
5. Bénéficiez des aides de l'État. Avant l'achat, renseignez-vous impérativement sur la possibilité d'obtenir une aide de la part de la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ici, vous en apprendrez par exemple plus sur les aides KfW possibles dans le domaine de la rénovation énergétique.
6. Profitez de l'abattement pour la protection des monuments historiques. Dans le cas d'un bien immobilier classé monument historique, des modernisations sont souvent nécessaires. Le législateur les soutient par des amortissements fiscaux, la "déduction pour usure" (AfA). Dans notre article sur l'amortissement des monuments historiques, vous trouverez les détails ainsi que des exemples de calcul utiles.

Important : lorsqu'il s'agit d'aides économiques et d'avantages fiscaux, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller fiscal de confiance.

Rénover une maison classée monument historique : Il faut y faire attention lors de la planification des coûts

Un vieux bâtiment peut avoir l'air d'un coup de foudre au premier abord. Mais au sens propre du terme, des coûts cachés peuvent vous attendre derrière la façade dans le cadre de travaux de modernisation. En bref : vous devriez être particulièrement attentif aux maisons anciennes.

Avant d'acheter, posez-vous ces trois questions importantes afin de mieux évaluer les futurs travaux de rénovation:

1. La maison présente-t-elle des dommages substantiels, par exemple des endroits humides sur la façade ou la charpente?
2. La maison présente-t-elle des taches de moisissure ou même des endroits humides ?
3. Sait-on si de l'amiante ou d'autres produits chimiques douteux ont été utilisés dans les murs, les peintures ou les vernis ?

En outre, vous devriez contrôler l'état des installations de chauffage, d'eau et d'électricité et savoir si une technique obsolète y est éventuellement utilisée.

Comme nous l'avons déjà décrit, si vous souhaitez transformer, assainir ou rénover une maison classée monument historique, vous devrez vous mettre d'accord avec l'autorité compétente en matière de protection des monuments. Cela dépend en premier lieu de l'étendue de la protection des monuments déclarée pour le bien immobilier.

La protection des monuments peut concerner toute la maison - ou seulement certaines parties. Renseignez-vous avant l'achat pour savoir quel est le "degré de protection" dans votre cas concret. La réglementation sur ce qui est soumis à autorisation varie également d'un Land à l'autre et dépend du degré de protection en question.

En règle générale, ces plans sont soumis à autorisation :

• des aménagements et des extensions plus importants, par exemple un nouveau grenier, l'installation d'un ascenseur, d'un escalier, d'une installation photovoltaïque ultramoderne ou d'une antenne parabolique
• des embellissements optiques, par exemple une nouvelle couleur de façade ou de mur, un nouveau crépi ou un changement de revêtement de sol
• des rénovations, par exemple de la salle de bain ou de la gestion de l'énergie, respectivement de l'isolation des maisons
• un remplacement ou une réparation, par exemple de portes, de fenêtres, de charpentes, de volets, de colombages, de revêtements muraux ou de plafonds
• de nouvelles utilisations, sous forme d'espaces publicitaires ou de vitrines

Si vous prévoyez même une démolition complète, un dénoyautage ou une nouvelle construction importante dans les environs immédiats de l'immeuble classé, vous devriez bien sûr toujours en parler au préalable avec les autorités de protection des monuments.

En règle générale, ne commencez jamais des travaux de rénovation sans une autorisation administrative. Un éventuel démantèlement peut s'avérer inutilement coûteux, et dans le pire des cas, des amendes peuvent même être infligées. Prévoyez en outre suffisamment de temps, car les procédures d'autorisation peuvent parfois durer très longtemps.

Avantages et inconvénients de l'achat d'une maison classée

Un bien immobilier classé monument historique peut présenter des avantages et des inconvénients en tant que projet. Ci-dessous, nous avons examiné les deux côtés pour vous.

Ce sont les avantages que l'achat d'un bien immobilier classé peut apporter aux acheteurs :

• Esthétiquement, les maisons historiques dégagent souvent un charme attrayant.
• Vous possédez un bien immobilier particulier d'importance historique.
• Vous bénéficiez parfois d'un prix d'achat relativement avantageux.
• Vous pouvez bénéficier d'aides publiques pour la rénovation Les aides sont régies par le paragraphe 7i de la loi sur l'impôt sur le revenu (EStH) et le paragraphe 82i du décret d'application de l'impôt sur le revenu (EStDV).
• Vous obtenez souvent plus facilement un crédit KfW à faible taux d'intérêt.
• Vous misez sur un bien immobilier dont la valeur augmente généralement et qui est rentable à long terme.
• Vous bénéficiez généralement d'avantages fiscaux - vous pouvez déduire en partie les frais d'achat et de rénovation de vos impôts. Vous en apprendrez plus ici sur la condition pour bénéficier de l'"amortissement" (Absetzung für Abnutzung).

Ce sont les inconvénients que peut présenter l'achat d'un bien immobilier classé monument historique:

• Il y a parfois un grand besoin de rénovation.
• L'autorité locale de protection des monuments historiques peut parfois imposer des conditions de rénovation strictes que vous devez mettre en œuvre.
• Vous devez parfois vous accommoder de restrictions administratives pour l'aménagement de votre maison.
• Il faut prévoir une réserve d'entretien plus élevée, car vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de procéder à la remise en état.
• Si vous devez revendre l'ancien bien immobilier après quelques années seulement, vous devez généralement vous accommoder de pertes financières et de procédures d'autorisation parfois plus longues.

Conclusion : il ne fait aucun doute que la restauration d'un bâtiment historique peut être un projet qui vous tient à cœur et qui vous permet de réaliser votre rêve de vie personnel. Mais il faut aussi être conscient qu'en acquérant un bien immobilier classé monument historique, on assume aussi des obligations. Il est donc d'autant plus important de se faire conseiller en détail par des experts avant l'achat, afin de pouvoir estimer le plus précisément possible les futures dépenses de rénovation et de financement.