Solide Kapitalanlage: Altstadt, Garten, Rendite

Diese attraktive 2,5-Zimmer-Altstadtwohnung im Erdgeschoss verbindet eine gefragte zentrale Lage mit einem durchdachten Grundriss und einem besonderen Ausstattungsmerkmal: einer großzügigen Terrasse mit eigenem Gartenanteil im Sondernutzungsrecht. Gerade die Kombination aus urbanem Wohnen und privatem Außenbereich stellt in dieser Lage ein besonderes Merkmal dar und erhöht die Attraktivität der Wohnung für eine langfristige Vermietung.

Auf ca. 78 m² Wohnfläche bietet die Wohnung eine funktionale und zugleich komfortable Raumaufteilung. Das großzügige Wohnzimmer bildet den Mittelpunkt der Einheit und verfügt über einen direkten Zugang zur Terrasse. Der angrenzende Garten erweitert den Wohnbereich nach draußen und schafft einen privaten Rückzugsort, der insbesondere bei Wohnungen in zentraler Altstadtlage nur selten zu finden ist.

Die separate Küche liegt unmittelbar neben dem Wohn- und Essbereich und bietet ausreichend Platz für eine vollwertige Kücheneinrichtung. Das Schlafzimmer ist gut proportioniert und ermöglicht verschiedene Möblierungsvarianten, beispielsweise mit einem großzügigen Kleiderschrank. Das zusätzliche halbe Zimmer kann flexibel als Arbeitszimmer, Gästezimmer, Ankleide oder zusätzlicher Stauraum genutzt werden und erweitert damit die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung.

Ergänzt wird das Raumangebot durch das Badezimmer, einen praktischen Abstellraum innerhalb der Wohnung sowie ein separates Speicherabteil. Damit stehen sowohl innerhalb der Wohnung als auch außerhalb zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Verfügung.

Zur Wohnung gehört außerdem ein Duplex-Stellplatz in der Tiefgarage. Dieser ist gemeinsam mit der Wohnung zu erwerben und wird mit einem zusätzlichen Kaufpreis von 15.000 € angesetzt. Die Wohnung ist ab dem 01.09.2026 vermietet und bietet damit vom Erwerb an planbare Mieteinnahmen ohne anfänglichen Vermietungsaufwand. Das Mietverhältnis ist erstmals zum 01.09.2027 kündbar.

Die monatliche Kaltmiete beträgt insgesamt 1.600 €. Davon entfallen 1.550 € auf die Wohnung und 50 € auf den Tiefgaragenstellplatz. Hieraus ergibt sich eine jährliche Kaltmiete von insgesamt 19.200 €. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis entspricht dies einer Bruttomietrendite von rund 3,92 %.

Das monatliche Hausgeld für Wohnung und Tiefgaragenstellplatz beträgt aktuell insgesamt rund 552 € und beinhaltet bereits die Heizkosten. Für Kapitalanleger besonders relevant: Nach dem aktuellen Wirtschaftsplan entfallen davon rechnerisch rund 434 € monatlich auf umlagefähige Betriebskosten. Diese können im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden.

Lediglich rund 68 € monatlich entfallen auf laufende nicht umlagefähige Kosten. Zusätzlich werden rund 49 € monatlich der Erhaltungsrücklage zugeführt und dienen damit der langfristigen Vorsorge für das Gemeinschaftseigentum.

Damit sind rund 79 % der laufenden Hausgeldbelastung umlagefähig. Der beim Eigentümer verbleibende Anteil aus nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagenzuführung liegt bei lediglich rund 117 € monatlich.

Neben der aktuellen Mietrendite sprechen insbesondere die Eigenschaften der Wohnung für eine nachhaltig gute Vermietbarkeit. Die Kombination aus ca. 78 m² Wohnfläche, 2,5 Zimmern, eigenem Gartenanteil, Terrasse, Tiefgaragenstellplatz und zentraler Altstadtlage spricht eine breite Zielgruppe an. Gerade der private Außenbereich stellt dabei ein starkes Differenzierungsmerkmal gegenüber vielen vergleichbaren Wohnungen dar.

Auch das Gebäude selbst bietet eine solide Grundlage für eine langfristig orientierte Kapitalanlage. Insgesamt 15 Einheiten bilden eine überschaubare Eigentümergemeinschaft, die laufend in den Erhalt und die Substanz des Gebäudes investiert.

Damit verbindet die Immobilie laufende Mieteinnahmen, eine Bruttomietrendite von rund 3,9 %, einen hohen Anteil umlagefähiger Nebenkosten und besondere Wohnqualitäten, die auch perspektivisch für eine attraktive Positionierung am Vermietungsmarkt sprechen.