Analyse immobilière 2023 vs 2022 : petites villes universitaires avec charme et potentiel :

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Alors que l'on a pu observer une croissance constante au cours de la dernière décennie, 40 des 46 petites villes universitaires considérées ont tout de même enregistré une baisse des prix de l'immobilier en 2023. Une évolution qui s'explique par les différents défis géopolitiques de ces dernières années. Seules quelques villes ont vu leurs prix augmenter ou stagner, à l'inverse de la tendance générale, ce qui témoigne de particularités locales et d'une possible stabilité du marché. Cette dynamique reflète les multiples influences qui caractérisent le marché immobilier allemand et souligne l'importance des facteurs locaux et des mesures politiques dans un environnement de marché de plus en plus complexe."

C'est à Constance que les personnes à la recherche d'un appartement en copropriété dans les petites villes universitaires doivent s'attendre aux prix au mètre carré les plus chers, avec une moyenne de 5 495 €/m² (loyer : 15,17 €/m²). Toutefois, les prix d'achat de l'immobilier y ont chuté de 10,3 % en 2023 par rapport à 2022, ce qui fait de Constance l'un des cinq endroits où les prix de l'immobilier ont le plus baissé. Les prix au mètre carré dépassant les 5 000 euros sont également plus élevés à Potsdam avec 5 302 €/m² (prix de location : 12,26 €/m²), à Fribourg-en-Brisgau avec 5.281 €/m² (prix du loyer : 15,00 €/m²) et Tübingen avec 5.191 €/m² (prix du loyer : 14,61 €/m²). L'évolution des prix d'achat par rapport à 2022 est en revanche très différente : à Potsdam et à Fribourg-en-Brisgau, les prix ont baissé respectivement de -7,8 % et de -4,8 %, tandis qu'à Tübingen, ils ont plutôt stagné à -0,7 %.

Fig. 1 : Évolution des prix d'achat et de location des appartements dans les petites villes universitaires en Allemagne, 2023 par rapport à 2022 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

"Potsdam, lieu de résidence très prisé, site classé au patrimoine mondial de l'UNESCO et ville universitaire, s'est également montrée plus stable que d'autres villes lors de la correction du marché immobilier. Néanmoins, il y a eu ici aussi des corrections de prix - même dans de très bons endroits - de sorte que de bonnes opportunités d'achat se présentent à nouveau ici et là, surtout pour les acheteurs qui ne dépendent pas d'un financement. Mais dès que le marché de l'immobilier se redressera, les prix dans les meilleurs endroits devanceront le reste du marché. Les acheteurs devraient d'abord examiner leurs possibilités financières et définir des critères précis pour leur recherche de biens immobiliers. Ils devraient observer attentivement le marché et les offres et saisir les opportunités d'achat appropriées. Les vendeurs, quant à eux, devraient proposer leurs biens immobiliers à des prix conformes au marché, même si ceux-ci sont parfois nettement inférieurs aux prix des années de boom. Les prix de pointe ne sont pas le bon critère pour la situation actuelle du marché et les erreurs de commercialisation entraînent des délais de placement nettement plus longs et des baisses de prix plus importantes."

Les appartements en copropriété sont en revanche les moins chers dans les villes universitaires de l'est de l'Allemagne, à Chemnitz, avec une moyenne de 1 320 €/m² (prix du loyer : 5,58 €/m²) et à Magdebourg, avec 1 889 €/m² (prix du loyer : 6,79 €/m²). Par rapport à l'année précédente, les prix d'achat ont baissé en 2023 de -6,9 % en moyenne à Chemnitz et de -2,2 % à Magdebourg.

Heike Hoffmann, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg:

"En raison de l'augmentation des taux d'intérêt hypothécaires ainsi que des coûts de modernisation et de l'évolution de l'inflation, la volonté d'achat des personnes intéressées a diminué. Cette réticence à acheter se fait surtout sentir dans le segment des prix moyens - la demande est plutôt modérée. Néanmoins, toute la région profite de l'implantation du fabricant de semi-conducteurs Intels - à commencer par la création de nouveaux emplois, ce qui va également augmenter la demande de biens immobiliers à Magdebourg et dans ses environs. Tout le sud de la ville fait partie des endroits à la mode à Magdebourg. Le quartier d'Ottersleben est bien sûr particulièrement convoité. En raison de la proximité de l'Intel-Werk, l'habitat y sera sans doute encore plus populaire à l'avenir. On peut également citer Diesdorf, Reform et Alt Olvenstedt. Les meilleurs emplacements de Magdebourg sont le centre-ville, Stadtfeld, Buckau, Werder et Hopfengarten."

Les villes de Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Sarrebruck, Siegen, Francfort (Oder), Cobourg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensbourg, Kassel, Göttingen et Brunswick se situent également dans le bas du classement avec des prix au mètre carré pour les appartements en copropriété compris entre 2.000 euros et 3.000 euros. L'évolution des prix par rapport à 2022 dans ce groupe est complètement différente. Alors qu'à Erfurt, les prix de l'immobilier ont chuté de -12,2 % en 2023 par rapport à 2022 - la plus forte baisse de prix de tout le classement - ils ont augmenté de 2,9 % à Sarrebruck et ont plutôt stagné à Halle (Saale) avec 0,3 %.

Avec des prix d'achat moyens pour les appartements en propriété compris entre 3.000 €/m² et 4.000 €/m² peuvent être calculés par les acheteurs potentiels dans les petites villes universitaires de Coblence, Marburg, Passau, Bayreuth, Iéna, Paderborn, Greifswald, Oldenbourg, Kiel, Aix-la-Chapelle, Gießen, Heilbronn, Trèves, Rostock, Lüneburg et Lübeck. Ici aussi, une évolution hétérogène des prix se dessine en 2023 par rapport à 2022. Alors que les prix ont baissé de plus de -10 % à Kiel (-11,8 %), Heilbronn (-10,8 %) et Bayreuth (-10,1 %), ils ont augmenté de 7 % à Paderborn, de 5,4 % à Greifswald et de 1,5 % à Iéna en 2023.