Le marché immobilier de Düsseldorf connaît une baisse sans précédent
15/02/2024 · Autor: Marius Grumbt
Le marché immobilier de Düsseldorf a enregistré une retenue significative en 2023, décrite par les experts comme une sorte de 'rigidité de choc', selon Thomas Weindel, président du comité d'évaluation. Une analyse basée sur tous les contrats de vente conclus l'année précédente a été présentée mercredi, et les résultats montrent des chiffres historiquement bas.
Il s'est vendu beaucoup moins de biens immobiliers que les années précédentes, avec une baisse massive des ventes. Au total, seuls quelque 3000 contrats de vente ont été conclus, ce qui a permis au chiffre d'affaires d'atteindre tout juste la barre des deux milliards d'euros. Il y a quelques années, on enregistrait encore environ 6000 transactions pour un chiffre d'affaires de plus de six milliards d'euros. Le recul de l'immobilier de bureau et de l'immobilier commercial en particulier renforce la tendance négative. Le comité d'expertise enregistre une baisse du chiffre d'affaires d'environ 90 pour cent par rapport à l'année précédente. Les grandes transactions de plus de 100 millions d'euros sont complètement absentes, seules dix transactions (47 l'année précédente) de plus de dix millions d'euros ont été enregistrées.
Les baisses en pourcentage dans l'immobilier résidentiel se situent dans la fourchette basse des deux chiffres. Un chiffre particulièrement alarmant est celui de seulement 109 logements neufs vendus sur une année complète. Il convient de noter que ce chiffre peut inclure des biens qui n'ont pas été achevés en raison de faillites.
Comparé à la chute dramatique du chiffre d'affaires global et des ventes, les baisses de prix constatées dans l'immobilier résidentiel semblent moins graves, mais on constate tout de même une tendance générale à la baisse. Thomas Weindel commente : 'La bulle immobilière se dégonfle, mais il n'est pas question d'éclatement'. Il voit plutôt une phase d'assainissement qu'une catastrophe.
Le plus grand secteur comprend les logements d'après-guerre de plus de dix ans. Le prix normalisé du mètre carré se situait dernièrement aux alentours de 4100 euros, tombant même en dessous du niveau de 2020. Début 2022, le record était encore de plus de 5000 euros, mais il est passé sous ce seuil vers la fin de l'année. Au total, on constate donc une baisse de 20 % depuis le pic des prix, même si celle-ci s'atténue quelque peu si l'on considère les moyennes annuelles (moins 12 % en comparaison annuelle). Mais il faut aussi savoir qu'en 2015, par exemple, la barre des 2500 euros n'a même pas été atteinte, alors qu'il y avait déjà eu une nette augmentation les années précédentes.
Pour les bâtiments d'avant-guerre, les prix sont passés en deux ans de 6000 à 5000 euros le mètre carré. Pour les nouvelles constructions, il n'y a eu qu'une légère baisse de près de 7000 euros en raison d'une faible variation de trois pour cent. L'une des raisons de cette stabilité des prix est le manque de volonté de réduire les prix en raison de la grande réticence à acheter.
Les prix des maisons ont également nettement baissé. Les maisons mitoyennes coûtaient encore en moyenne 4900 euros par mètre carré en 2022, alors qu'elles ne coûtaient plus que 4300 euros en 2023. Une évolution similaire est observée pour les maisons individuelles qui, avec 5600 euros par mètre carré, coûtent même à nouveau un peu moins cher qu'en 2021, où le prix était encore 16 pour cent plus élevé.
La baisse des prix est particulièrement nette pour les biens commerciaux, dont les prix ont chuté de 15 pour cent, passant de 2700 euros par mètre carré.
Les valeurs maximales des terrains dans les emplacements de premier ordre comme la Königsallee restent stables, avec une fourchette de 32 000 à 55 000 euros par mètre carré de terrain à bâtir. Pour les maisons individuelles situées dans des quartiers moyens à bons, comme Benrath, les valeurs indicatives du terrain restent comprises entre 1050 et 1800 euros par mètre carré.
Si l'on regarde de plus près les quartiers de la ville, on constate toujours de nettes différences. Dans les quartiers moyens comme Unterrath, les valeurs indicatives des biens immobiliers pour les appartements en copropriété (construits en 1980) sont de 3850 euros par mètre carré, tandis que des valeurs maximales de 10 000 euros ont été atteintes à plusieurs reprises à Oberkassel, selon le comité.
Source : RP online
