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Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Diese Vor- und Nachteile gibt es

12.03.2024 6 min. Lesezeit


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Inhalt dieses Artikels


Denkmalgeschütztes Haus kaufen: wichtige Fakten 

Ob Fachwerkhaus, Jugendstilvilla oder Gutshof: Angesichts solcher Gebäude kann man schon mal leuchtende Augen bei der Immobiliensuche bekommen. In Gedanken spielt man dann durch, wie sich über Sanierungen die Wohnansprüche der Moderne mit dem historischen Charme der Vergangenheit kombinieren lassen. 

Abseits der schönen Vorstellungen gibt es aber gerade bei älteren Immobilien auch wichtige Themen, die zu bedenken sind – zum Beispiel beim Denkmalschutz. Wir möchten Sie dafür sensibilisieren und Ihnen aufzeigen, worauf beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie zu achten ist.   

 

Das erwartet Sie in diesem Artikel:

  1. Sie erhalten Hintergrundinformationen zum Begriff „Denkmalschutz“.
  2. Sie bekommen Tipps für den Fall, dass Sie denkmalgeschützte Häuser kaufen möchten. 
  3. Sie erfahren, worauf Sie bei Sanierungen achten müssen.
  4. Sie können sich anhand einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile bei einem derartigen Kauf einen ersten Überblick verschaffen.  

 

Was versteht man unter einer denkmalgeschützten Immobilie?

Der historische Wert eines Gebäudes entscheidet darüber, ob ein Denkmalschutz deklariert wird oder nicht. Die Kriterien dafür sind in jedem Bundesland im Denkmalschutzgesetz geregelt. Darin wird auch das öffentliche Interesse näher definiert, das vorliegen muss, damit ein Gebäude aufgrund der Bedeutung seines kulturellen Erbes als Denkmal gilt.

Ein hohes Alter einer Immobilie ist also per se noch lange keine Garantie dafür, dass das Haus auch unter Denkmalschutz steht. Auch ein festes Zeitfenster wie zum Beispiel bei Autos, die nach 30 Jahren offiziell als Oldtimer gelten, existiert beim Denkmalschutz nicht. Übrigens: Nicht nur klassische Wohnhäuser können Baudenkmäler sein. 

Typische Gebäude, die oft unter Denkmalschutz stehen, sind

  • prachtvolle Bauten wie Schlösser oder Burgen,
  • historische Bauwerke, die häufiger auch Wahrzeichen sind, zum Beispiel Stadttore, Wassertürme, Windmühlen, Kirchen oder Kapellen,
  • alte Guts- und Fachwerkhäuser,
  • Theaterhäuser und Kasernenareale.

 

Wer sich einen Überblick über seine Heimat verschaffen möchte: Je Bundesland und Stadt gibt es Denkmallisten von der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Dort können Sie einsehen, welche Immobilien vor Ort unter Denkmalschutz stehen bzw. welche Denkmäler es in Ihrer Region überhaupt gibt. Neben Baudenkmälern gibt es nämlich auch Bodendenkmäler (archäologisch relevante Zeugnisse früheren Lebens im Boden oder in Gewässern) und Kulturdenkmäler (aufschlussreiche und von Menschenhand geschaffene Objekte ehemaliger Epochen der Menschheitsgeschichte)

Für Sie als potenziellen Alt-Immobilienkäufer ist wichtig: Wenn Ihr Objekt ein offizielles „Denkmalschutz-Haus“ ist, würden Sie sich mit einem Kauf auch dazu verpflichten, es instand zu halten. Das heißt in letzter Konsequenz: Sie müssten jede geplante Sanierung oder Modernisierung mit der zuständigen lokalen Denkmalbehörde abstimmen.

Das ist alles machbar – aber eben ein zusätzlicher Aufwand, den man schon bei der Planung zusätzlich einkalkulieren sollte. Den Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung haben wir übrigens in diesem Artikel für Sie beleuchtet.  

 

Denkmalgeschützte Immobilie kaufen: Diese 5 Tipps haben wir für Sie

Schon beim Kauf gibt es besondere Punkte zu beachten, wenn Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Haus erwerben möchten. Gleiches gilt für den Erwerb einer Eigentumswohnung, die sich in einem Denkmalschutz-Gebäude befindet. 

Mit diesen 5 Tipps sind Sie gut für den Kauf eines denkmalgeschützten Hauses aufgestellt:  

  1. Achten Sie auf den Sanierungsaufwand. In Exposés finden sich oft schon erste Hinweise. Fragen Sie aber in jedem Fall bei der Vor-Ort-Besichtigung noch einmal explizit danach.
  2. Setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis. Wenn bereits viele Sanierungen in einem denkmalgeschützten Gebäude durchgeführt wurden, darf der Preis auch entsprechend höher ausfallen. Umgekehrt gilt: Ist noch viel zu tun, sollte das Objekt nicht zu teuer sein.   
  3. Nehmen Sie einen Denkmalschutz-Gutachter mit. Bei Besichtigungen benötigen Sie einen Experten an Ihrer Seite, um zuverlässige Aussagen über mögliche Sanierungskosten und behördliche Genehmigungen zu erhalten. In unserem Artikel zur Immobilienbesichtigung erhalten Sie von uns noch mehr Tipps für eine optimal genutzte Tour.
  4. Beziehen Sie die Lage mit ein. Wenn Immobilien unter Denkmalschutz stehen, vergisst man schnell, worauf es beim Kauf stets ankommt: die Lage und das Umfeld des Objektes. In unserem Artikel zu Mikro- und Makrolage haben wir die wichtigsten Kriterien für Sie zusammengefasst.     
  5. Nutzen Sie staatliche Förderungen. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf unbedingt über die Möglichkeit einer Förderung seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier erfahren Sie zum Beispiel mehr darüber, welche KfW-Förderung im Bereich der Energetischen Sanierung möglich wäre.
  6. Profitieren Sie von der Denkmalschutz-AfA. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie werden oft Modernisierungen notwendig. Diese unterstützt der Gesetzgeber mit steuerlichen Abschreibungen, der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). In unserem zugehörigen Artikel zur Denkmal-AfA finden Sie die Details samt hilfreichen Beispielrechnungen.

 

Wichtig: Geht es um wirtschaftliche Förderungen und steuerliche Vergünstigungen, empfehlen wir die Hinzuziehung eines Steuerberaters Ihres Vertrauens.

 

Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Darauf gilt es bei der Kostenplanung zu achten

Ein altes Gebäude kann auf den ersten Blick zum Verlieben aussehen. Im wahrsten Sinne des Wortes können jedoch hinter der Fassade im Zuge von Modernisierungen versteckte Kosten auf Sie warten. Kurzum: Sie sollten bei älteren Häusern besonders genau hinschauen.

Stellen Sie sich am besten vor dem Kauf diese drei wichtigen Fragen, um den künftigen Sanierungsaufwand besser einschätzen zu können:

  1. Gibt es substanzielle Schäden am Haus, zum Beispiel feuchte Stellen an der Fassade oder am Dachstuhl?
  2. Weist das Haus Schimmelflecken auf oder findet man gar feuchte Stellen? 
  3. Ist bekannt, ob in Wänden, Farben oder Lacken mit Asbest oder anderen fragwürdigen Chemikalien gearbeitet wurde? 

 

Darüber hinaus sollten Sie den Zustand der Heizungs-, Wasser- und Elektroanlagen kontrollieren und in Erfahrung bringen, ob hier eventuell veraltete Technik im Einsatz ist. 

Wie bereits beschrieben, haben Sie, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus umbauen, sanieren oder renovieren möchten, Abstimmungen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde vor sich. Das hängt in erster Linie davon ab, wie umfänglich der Denkmalschutz bei der Immobilie deklariert ist.

Der Denkmalschutz kann das ganze Haus betreffen – oder nur Teile davon. Erkundigen Sie sich am besten vor dem Kauf danach, wie hoch der „Schutzgrad“ in Ihrem konkreten Fall ist.  Was genau genehmigungspflichtig ist, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt und hängt vom jeweiligen Schutzgrad ab. 

Diese Pläne sind in der Regel genehmigungspflichtig: 

  • größere Aus- und Anbauten, zum Beispiel ein neues Dachgeschoss, der Einbau eines Fahrstuhls, eine Treppe, eine hochmoderne Photovoltaikanlage oder Satellitenschüssel
  • optische Verschönerungen, zum Beispiel eine neue Fassaden- oder Wandfarbe, eine neue Verputzung oder der Wechsel des Bodenbelags
  • Sanierungen, zum Beispiel des Badezimmers oder der Energiebewirtschaftung respektive Häuserdämmung
  • Austausch oder Reparatur, zum Beispiel von Türen, Fenster, Dachstühlen, Fensterläden, Fachwerkkunst, Wand- oder Deckenverkleidungen
  • neue Nutzungen, in Form von Werbeflächen oder Schaufenstern

 

Wer gar einen kompletten Abriss, eine Entkernung oder einen größeren Neubau in der unmittelbaren Umgebung der denkmalgeschützten Immobilie plant, sollte natürlich in jedem Fall vorher mit der Denkmalschutzbehörde sprechen.

Grundsätzlich gilt: Starten Sie Sanierungsmaßnahmen niemals ohne eine behördliche Genehmigung. Ein eventuell nötiger Rückbau kann am Ende unnötig ins Geld gehen, im äußersten Fall drohen sogar Bußgelder. Planen Sie zudem ausreichend Zeit ein, da Genehmigungsverfahren zum Teil sehr lange dauern können.  

 

Vor- und Nachteile beim Kauf eines Denkmalschutz-Hauses 

Eine denkmalgeschützte Immobilie kann als Projekt Vor- und Nachteile mit sich bringen. Nachfolgend haben wir beide Seiten für Sie beleuchtet. 

Diese Vorteile kann ein Denkmalschutz-Kauf einer Immobilie für Käufer mit sich bringen: 

  • Ästhetisch versprühen historische Häuser oft einen attraktiven Charme.
  • Sie besitzen eine besondere Immobilie von historischer Bedeutung.
  • Sie profitieren teilweise von einem relativ günstigen Kaufpreis. 
  • Sie können staatliche Förderungen für die Sanierung in Anspruch nehmen Die Förderung ist geregelt in Paragraph § 7i Einkommensteuergesetz (EStH) und § 82i Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). 
  • Sie kommen oft leichter an einen zinsgünstigen KfW-Kredit.
  • Sie setzen auf eine Immobilie, die in der Regel im Wert steigt und sich langfristig rentiert.
  • Sie genießen meist steuerliche Vorteile – Sie können die Kosten für Kauf und Sanierung teilweise steuerlich absetzen. Hier erfahren Sie mehr über die Voraussetzung für die „AfA“ (Absetzung für Abnutzung). 

 

Diese Nachteile kann ein Denkmalschutz-Kauf einer Immobilie mit sich bringen:

  • Es besteht teilweise ein hoher Sanierungsbedarf.
  • Zum Teil kann es strenge Sanierungsauflagen seitens der lokalen Denkmalschutzbehörde geben, die von Ihnen umzusetzen sind. 
  • Sie müssen mitunter behördliche Einschränkungen bei der Gestaltung Ihres Hauses in Kauf nehmen.
  • Es ist eine höhere Instandhaltungsrücklage einzuplanen, da Sie als Eigentümer zur Instandsetzung verpflichtet sind.
  • Falls Sie die Alt-Immobilie schon nach wenigen Jahren wiederverkaufen müssen, müssen Sie meist finanzielle Verluste und mitunter längere Genehmigungsverfahren in Kauf nehmen. 

 

Fazit: Ohne Frage kann die Restaurierung eines historischen Gebäudes ein Herzensprojekt sein, mit dem man sich seinen persönlichen Lebenstraum erfüllen kann. Man muss sich jedoch auch dessen bewusst sein, dass man mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie auch Pflichten übernimmt. Umso wichtiger ist es, sich bereits vor dem Kauf eingehend von Experten beraten zu lassen, um die künftigen Sanierungs- und Finanzaufwände möglichst genau abschätzen zu können.