MARKTBERICHT WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND 2019: DER TREND GEHT INS UMLAND

• Zahl der Verkäufe sinkt in den Großstädten, steigt jedoch im Rest Deutschlands
• Durchschnittspreise in Ostdeutschland legen deutlich zu, liegen aber noch immer deutlich hinter denen im Westen
• Berlin führt Ranking bei Marktaktivität in Top-7-Städten
• München weiterhin teuerster Standort
• Preise in deutschen Großstädten und Metropolen nach wie vor oft günstiger als an vergleichbaren europäischen Standorten

Frankfurt am Main, 14. November 2019.  Raus aus der Großstadt: Käufer von Wohnimmobilien bevorzugen zunehmend Lagen im Speckgürtel oder im weiteren Umland. Dies belegt der neue VON POLL IMMOBILIEN Marktbericht für Wohnimmobilien in Deutschland 2019. Er ist der inhaltlich umfangreichste derartige Marktbericht, der 2019 von einem Maklerhaus in Deutschland veröffentlicht wurde. Der 144-seitigen Analyse liegen unter anderem die Zahlen der örtlichen Gutachterausschüsse zugrunde, die die tatsächlich erzielten Transaktionszahlen und Umsätze spiegeln. Die Daten decken alle Stadt- und Landkreise in Deutschland ab. Zudem werden 50 Standorte auf je einer Doppelseite im Detail betrachtet.

Ein Grund für die Stadtflucht vieler Kaufinteressenten ist der stark gestiegene Durchschnittspreis für Wohnimmobilien, der in den 50 betrachteten deutschen Großstädten wesentlich höher ist als im Bundesgebiet insgesamt. So betrug der Anstieg in diesen Städten von 2012 bis 2016 über 30 Prozent und bis 2018 sogar 50,7 Prozent. Käufer einer Eigentumswohnung in den 50 Großstädten zahlten 2018 durchschnittlich 271.993 Euro. Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus lag der Durchschnittspreis bei 441.434 Euro. In Gesamtbetrachtung aller deutscher Stadt- und Landkreise war der Anstieg der Durchschnittspreise hingegen vergleichsweise geringer. Er lag von 2012 bis 2016 bei 25,2 Prozent und bis 2018 bei rund 40 Prozent.

„Der deutsche Markt für Eigentumswohnungen sowie Ein- oder Zweifamilienhäuser ist immer noch durch eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot geprägt. Eine passende Immobilie in den begehrten Lagen attraktiver Städte zu finden, wird für viele Interessenten immer schwieriger. Daher entscheiden sich viele Käufer zunehmend für Lagen außerhalb von Metropolen und Städten“, kommentiert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der von Poll Immobilien GmbH. „Wir beobachten aber auch, dass die Preise in den Premiumlagen der Großstädte nur leicht angestiegen sind. Größere Preissprünge finden vor allem in den guten bis mittleren Lagen statt“.

Die Verkaufszahlen der im Bericht betrachteten 50 deutschen Großstädte haben 2018 den niedrigsten Wert seit 2012 erreicht. Der Index in Bezug auf 2012 mit einem Wert von 100 lag 2018 nur bei 86,1. Auch 2015, als dieser Index mit 96,7 auf seinem Höchststand im Betrachtungszeitraum lag, wurden nicht die Transaktionszahlen von 2012 erreicht. An der Entwicklung des Geldumsatzes ist der Trend zum Immobilienkauf außerhalb von Großstädten ebenfalls deutlich abzulesen. So liegt der Index des Umsatzes 2018 in den 50 betrachteten Städten bei 129,7, bei allen Stadt- und Landkreisen insgesamt liegt diese Zahl dagegen um einiges höher bei 146,1.

Bundesländervergleich: Ostdeutschland holt auf

Seit 2012 steigen in Ostdeutschland die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien prozentual stärker als in den westlichen Bundesländern. So hat sich der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in Berlin mit einem Anstieg in den letzten sieben Jahren um 95,2 Prozent auf 305.579 Euro fast verdoppelt, auch in Sachsen-Anhalt stieg der Preis im selben Zeitraum um 70 Prozent auf 107.987 Euro. Vergleicht man dagegen die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen in Hessen und Nordrhein-Westfalen, so sind diese nur um 35,5 Prozent auf 242.657 Euro bzw. um 28 Prozent auf 167.294 Euro gestiegen. Trotz dieser Entwicklung liegen Berlin und die ostdeutschen Bundesländer in puncto Marktaktivität und absoluten Durschnittpreisen noch deutlich hinter den westdeutschen Bundesländern. So wurden 2018 in Berlin und allen ostdeutschen Bundesländern mit insgesamt 55.635 Transaktionen an Eigentumswohnungen nur 34 Wohnungen mehr verkauft als allein in Baden-Württemberg. Auch auf der Liste der verkauften Ein- oder Zweifamilienhäuser befindet sich kein ostdeutsches Bundesland unter den ersten fünf.  In Hessen ist der durchschnittliche Preis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit 283.420 Euro fast doppelt so hoch wie in Sachsen mit 143.243 Euro und in Bayern ist der durchschnittliche Preis von 277.496 Euro für eine Eigentumswohnung 174 Prozent höher als in Thüringen mit 101.186 Euro. Trotz dieser noch signifikanten Unterschiede haben die Preise in den ostdeutschen Bundesländern aufgeholt und zeigen ein größeres Steigerungspotential als im Westen, je nach der zukünftig zu erwartenden Standortentwicklung.

Top-7-Städte: Berlin führt bei Transaktionen und Geldumsatz

Auch 2018 konnte Berlin seine Spitzenposition bezüglich der Marktaktivität halten. So wurden hier 19.761 Wohnimmobilien verkauft, das sind 83,1 Prozent mehr als in München auf Rang zwei. Jedoch geht auch in der Bundeshauptstadt wie in den meisten anderen Top-7-Metropolen die Zahl der Transaktionen zurück. Nur in Hamburg ist 2018 die Zahl der Verkäufe um 7,1 Prozent auf fast 10.000 gestiegen. Betrachtet man den Geldumsatz, so führt Berlin mit 6,58 Milliarden Euro ebenfalls vor München (6,04 Milliarden Euro) und Hamburg (4,52 Milliarden Euro). Geringere Umsätze waren in Frankfurt (-3,7 Prozent), Düsseldorf (-6 Prozent) und Köln (-2,6 Prozent) zu verzeichnen.

München bleibt teuerste deutsche Großstadt

München bleibt weiterhin die teuerste Stadt für den Immobilienkauf in Deutschland. Für eine Eigentumswohnung mussten Käufer 2018 durchschnittlich   483.445 Euro zahlen, dies entspricht einem Anstieg um 7,8 Prozent zu 2017.  Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus liegt der durchschnittliche Kaufpreis in München bei 1.354.497 Euro, dies entspricht einer Steigerung um 5,6 Prozent zu 2017. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist damit in der bayerischen Metropole beinahe doppelt so teuer wie in Stuttgart und fast dreimal so teuer wie in Köln. Im weiteren Vergleich der durchschnittlichen Kaufpreise in den Top-Städten liegt Frankfurt am Main bei Eigentumswohnungen mit einem durchschnittlichen Preis von 418.702 Euro auf dem zweiten und Hamburg mit 390.530 Euro auf dem dritten Platz. Im Segment Ein- oder Zweifamilienhäuser rangiert Düsseldorf mit 736.315 Euro auf Platz zwei, gefolgt von Stuttgart mit 693.920 Euro auf Platz drei. In Köln sind Wohnimmobilien im Vergleich der Top-7-Städte am günstigsten zu erwerben. So beträgt dort der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung 261.582 Euro und für ein Ein- oder Zweifamilienhaus 453.007 Euro.

Vergleicht man alle 50 betrachteten Städte, ist der Durchschnittspreis für Ein- oder Zweifamilienhäuser am stärksten in Ingolstadt gestiegen. Dort erhöhte er sich seit 2012 um 90,2 Prozent. Bundesweit betrachtet ist die stärkste Steigerung aller 403 Stadt- und Landkreise mit 127,2 Prozent in Landshut zu verzeichnen, gefolgt von Regensburg (125,4 Prozent) und Konstanz (121,7 Prozent).

Deutsche Immobilien im europäischen Vergleich

Trotz der teils signifikant gestiegenen Preise deutscher Wohnimmobilien bewegen sich diese im Vergleich zur Schweiz, Luxemburg und Frankreich noch auf einem moderaten Niveau.  So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung 2018 in Deutschland bei 4.234 Euro. In der Schweiz, die als teuerster Standort das europäische Ranking anführt, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.558 Euro und ist damit doppelt so hoch. In Luxemburg liegt er bei 7.480 Euro und in Frankreich bei 5.079 Euro. Auch im Vergleich vieler europäischer Metropolen sind die Preise hierzulande noch günstiger. So zahlt ein Käufer in München, der teuersten deutschen Stadt, durchschnittlich 10.255 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung im Stadtzentrum. In London kostet der Quadratmeter dagegen durchschnittlich 14.453 Euro.

 „Wohnimmobilien in Deutschland stellen weiterhin eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit dar. Wir erwarten, dass speziell an attraktiven Standorten das Kaufinteresse weiterhin hoch bleiben wird. Käufer, die in den Top-Lagen nicht das Richtige finden, werden in umliegende Viertel oder ins nahe Umland ausweichen. Dadurch steigen Nachfrage und Preise perspektivisch auch dort. Die Lösung kann nur die Schaffung von mehr Wohnraum sein. Dafür muss die Politik aber auch die notwendigen wirtschaftlichen Impulse setzen“,  so Daniel Ritter.

 Zur Systematik des Reports:

Der Marktbericht für Wohnimmobilien in Deutschland 2019 untersucht für 50 Groß- und Landeshauptstädte in Deutschland die Immobilienkauf- und Mietpreise. Er basiert dabei auf eigenen Verkäufen und Bewertungen der von Poll Immobilien GmbH und ihren Immobilienexperten vor Ort. Weitere Daten stammen von örtlichen Gutachterausschüssen sowie von amtlichen Statistiken und numbeo.com. 

Über die von Poll Immobilien GmbH

Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung wertbeständiger Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Die Geschäftsleitung bilden Beata von Poll, Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf und Dr. Jörg Hahn. Mit mehr als 300 Shops und über 1.200 Kollegen ist von Poll Immobilien, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE und VON POLL FINANCE gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Italien, Portugal, Griechenland, den Niederlanden, Luxemburg sowie Bulgarien vertreten und damit eines der größten Maklerhäuser Europas. Das Unternehmen befindet sich weiter auf Wachstumskurs. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2019 mit Bestnoten aus. Im bundesweiten Vergleich der Maklerleistungen in 100 Städten erzielte das Unternehmen mit 54 Fünf-Sterne-Bewertungen mit Abstand die Spitzenposition.

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