VON POLL IMMOBILIEN Signet

Marktbericht 2018
Wohnimmobilien in Fulda

Titelbild Marktbericht Fulda 2018

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Fulda zu präsentieren.

Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird.

Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Fulda beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt.

Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen.

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Beste Grüße

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Beata von Poll

Standortinformationen

  • Mit einer Bevölkerungszahl von rund 68.000 und einem Wachstum um annähernd 3.000 Einwohner seit 2012 ist die Kreisstadt Fulda das Oberzentrum der Region Osthessen. Gemeinsam mit Petersberg, Künzell und Eichenzell bildet Fulda eine Stadtregion mit ca. 112.000 Einwohnern. Aufgrund der Entfernung zu den nächsten größeren Städten hat Fulda eine hohe Zentralität und ist Einzugsgebiet für rund 400.000 Menschen.
  • Geschätzt werden vor allem das breite Bildungs-, Arbeits- und Kulturangebot sowie die Einkaufs-, Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten der Stadt und ihrer Umgebung.
  • Fulda weist eine hohe Standortstärke auf. Dies belegen nicht nur die mittelständische, dynamische Wirtschaft und die sehr gute Verkehrsanbindung, sondern auch aktuelle Studien zu den Perspektiven deutscher Städte. So bescheinigt der „Prognos-Zukunftsatlas“ Fulda eine hohe Zukunftsfähigkeit.
  • Aktuell umgesetzte und in Planung befindliche große Projekte der Stadt im Bereich Wohnungsbau sind z.B. das Baugebiet Sickels-Pröbelsfeld, die „Weiße Stadt“ in Haimbach sowie die Neuplanung des Areals Waidesgrund. In den kommenden fünf Jahren rechnet die Stadt Fulda mit mehr als 2.000 neuen Häusern und Wohnungen. Bei der Ausweisung neuer Baugebiete findet zunehmend auch der Geschosswohnungsbau Berücksichtigung.
Einwohner: 67.253
Fläche:

(km²)

104,1
Haushalte: 32.249
Haushaltsgröße:

(Ø)

2,1
Bevölkerungsentwicklung:

(seit 2012)

+ 2.950
Bevölkerungsprognose:

(2025)

68.100
Kaufkraft in Mio.:

(€)

1.397
Kaufkraft pro Kopf:

(€)

20.772
Kaufkraft indexiert:

(%)

93,4
Eigentumsquote:

(%)

33,2
Quellen: Destatis, GfK, VON POLL IMMOBILIEN Research (2019)

Immobilienmarkt

Marktüberblick

Insgesamt wurden 2017 in Fulda 225 Wohnimmobilien für rund 60 Millionen Euro verkauft. Gegenüber 2016 ist der Umsatz damit um über 8 Prozent gestiegen, die Transaktionszahlen hingegen sind um knapp 16 Prozent zurückgegangen. Über den gesamten Betrachtungszeitraum gesehen gab es 2017 sogar die wenigsten Verkäufe von Wohnimmobilien seit 2012. Dabei haben sich die dargestellten Segmente unterschiedlich entwickelt.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ist von 98 (2016) auf 107 in 2017 gestiegen. Auch der daraus erzielte Geldumsatz wuchs um knapp 10 Prozent von 27,1 Millionen (2016) auf 29,8 Millionen und damit auf den höchsten Wert im Betrachtungszeitraum. Käufer eines Ein- und Zweifamilienhauses zahlten somit durchschnittlich einen Kaufpreis von 278.250 Euro. Dieser Wert hat sich gegenüber 2016 nur minimal um 0,5 Prozent erhöht (2016: 276.800 Euro).

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen wurden dagegen 2017 mit 118 Transaktionen über 30 Prozent weniger verkauft als 2016 (169). Dennoch stieg der Umsatz von 28,3 Millionen auf 30,4 Millionen Euro, was einem Wachstum von 7 Prozent entspricht. Somit lag der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnungen in Fulda 2017 bei 257.350 Euro und damit 53 Prozent über dem Wert aus 2016.

Transaktionen
2012 – 2017
Transaktionen 2012 bis 2018 in Fulda

Geldumsatz (in Mio. Euro)
2012 – 2017
Geldumsatz 2012 bis 2018 in Fulda

 
Eigentumswohnungen (ETW)
 
Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH)
pro Verkauf
 
EFH/ZFH
 
ETW
 
Quellen: Gutachterausschuss Fulda, VON POLL IMMOBILIEN Research (2018)

Wohnlagen und Preise

Premiumlagen

Zu den begehrtesten Lagen in Fulda zählen die Altstadt und der Frauenberg. Während die Altstadt mit mittelalterlichem Charme und Fachwerkhäusern punktet, finden sich am Frauenberg prächtige Villen, deren Bau auf den Beginn des 20. Jahrhunderts fällt. Der weite Blick, eine hohe Durchgrünung, die Nähe zur Innenstadt und weiteres Wertsteigerungspotenzial sind die Argumente für eine hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Lage. Außerhalb der Stadt Fulda, in Petersberg mit dem Quartier am Südhang des Rauschenbergs und in Künzell mit Gebieten südwestlich der Turmstraße, sind weitere Premiumlagen zu finden. Häufig bestechen die Premiumlagen auch hier durch ihren freien Blick auf die Stadt und das Umland. Die Bebauung ist geprägt durch freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit ihren großen Gärten und abseits von Haupt-Verkehrsachsen sind sie besonders beliebt. Die Entfernung zur Innenstadt Fulda beträgt von beiden Standorten aus mit dem Auto 10 bis 15 Minuten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Premiumlagen bewegen sich die Preise 2017 zwischen 490.000 Euro und 950.000 Euro. Für Neubau-Eigentumswohnungen sind im FrauenbergQuartier Preise bis zu 4.900 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.

Gute Lagen und Trendlagen

Neben den klassisch guten Lagen folgt die Nachfrage bei knappem Angebot stark den kommunalen Neubaugebieten, was u.a. die jüngeren Trends in Edelzell, Neuenberg und Haimbach erklärt, aber ähnlich auch in Petersberg, Künzell und Eichenzell festzustellen ist. Gleichwohl finden auch Bestandsimmobilien in den Fuldaer Neubaugebieten der 1960er und 70er Jahre (zum Beispiel Ziehers-Nord und -Süd, Teile des Aschenbergs und von Niesig), in denen sich gerade ein Generationswechsel vollzieht und die für ihre derzeitigen Bewohner häufig zu groß geworden sind, schnell neue Eigentümer. Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern bewegen sich hier zwischen 360.000 Euro und 750.000 Euro. Eigentumswohnungen erzielten Verkaufspreise bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter.

freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in €

  Lage 2017 2018
  premium  470.000 – 1.000.000 490.000 – 1.100.000  
  gut 350.000 – 740.000 360.000 – 750.000  
  mittel 320.000 – 620.000 335.000 – 660.000  
  einfach 180.000 – 365.000 190.000 – 375.000  

Doppelhaushälfte / Reihenhäuser in €

  Lage 2017 2018
  premium  300.000 – 440.000 345.000 – 520.000  
  gut 250.000 – 345.000 280.000 – 440.000  
  mittel 190.000 – 295.000 200.000 – 330.000  
  einfach 150.000 – 210.000 175.000 – 250.000  

Eigentumswohnungen in €/m²

  Lage 2017 2018
  premium  3.000 – 4.800 3.000 – 4.900  
  gut 2.700 – 3.200 2.700 – 3.300  
  mittel 1.600 – 2.700 1.700 – 2.900  
  einfach 1.070 – 1.750 1.100 – 1.900  
Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2018)
Prognose:   = steigend,    = leicht steigend,    = stabil,     = leicht fallend,  = fallend

Ihr Ansprechpartner in Fulda

Teambild Fulda

Jürgen Schmitt

Dipl.-Betriebswirt
Geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (PersCert®)
Geschäftsstellenleiter

VON POLL IMMOBILIEN Fulda

Karlstraße 37 | 36037 Fulda
E-Mail: [email protected]
Telefon: +49 (0)661 - 48 04 359 0

Dieser Marktbericht ist auch als PDF erhältlich.

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Dieser Marktbericht enthält darüber hinaus Fotodateien von folgendem Fotografen:
Walter M. Rammler, 2018

von Poll Immobilien GmbH
Geschäftsführer: Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf, Dr. Jörg Hahn
Registergericht Frankfurt am Main | HRB 49850 | Sitz: Frankfurt am Main